Головна

ЗАСТОСУВАННЯ МЕТОДУ ПОРІВНЯЛЬНИХ ПРОДАЖ ДЛЯ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

  1.  Cистема показників для оцінки ринкової активності
  2.  PERT - метод оцінки і перевірки програм
  3.  А) застосування абдукційних шин;
  4.  А. Нормативне застосування теорії раціонального вибору
  5.  А. Повторне застосування лікарських речовин
  6.  Адіабатичний процес. Застосування першого закону термодинаміки.
  7.  Адреси сайтів з інформацією по нерухомості

Метод порівняльного аналізу продажів (САП) - метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, які враховують відмінності між ними.

АЛГОРИТМ МЕТОДУ

1. Виявляються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку.

2. Перевірка інформації про угоди.

3. Коригування вартості порівнянних об'єктів.

Правило коригування: коригується тільки можна порівняти об'єкт на основі принципу вкладу. Якщо порівняти об'єкт перевершує в чомусь оцінюваний, то його фактично продажна ціна повинна бути зменшена на величину вкладу цієї переваги і навпаки.

коригувальна таблиця

 характеристика  оцінюваний об'єкт  порівнянний об'єкт
 Ціна продажу -  100000 дол.
 басейн  НІ  Є (вклад -15,000 дол.)
 ландшафт  КРАЩИЙ  ГІРШЕ (вклад -5,000 дол.)
 Телефон  НІ  Є (вклад +2,000 дол.)
 фінансування  ринкове  ринкове
 Розмір ділянки  порівнянний  порівнянний
 гараж  Є  НІ (внесок + 5,000 дол.)

Скоригований ціна = 97000 дол.

МЕТОДИ ВИЗНАЧЕННЯ ПОПРАВОК

Парними продажами називаються продажу двох об'єктів, які майже ідентичні, за винятком одного відмінності, яке оцінювач намагається оцінити, щоб внести поправку.

Приклад. Оцінити поправку на наявність плавального басейну з урахуванням наявних у оцінювача даних по парним продажу:

коригувальна таблиця

 ОБ'ЄКТИ  Ціна продажу        
   пара 1  пара 2  пара 3  пара 4  пара 5
 Об'єкт із басейном
 Об'єкт без басейну
 різниця

Впорядкування ряду:

15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. Середнє значення - 15850.

Модальне значення (найбільш часто зустрічається) - Мо = 16000.

Медіанне значення (значення на середині ряду) - Me = 16000.

(Висновок повинен бути аналітичне, а не математичне.)

Поправка на басейн - 16000 дол.

завдання 1

На порівнянному об'єкті нерухомості є вантажний ліфт. Об'єкт проданий за 90000 $. На оціненого об'єкті ліфт відсутній. Визначити поправку на наявність ліфта і вартість оцінюваного об'єкта, якщо є дані про п'ять парних продажах (об'єкти в кожній з цих пар відрізняються один від одного па одну рису, вплив якої на вартість об'єкта необхідно визначити):

 ОБ'ЄКТИ  Ціна продажу        
   пара 1  пара 2  пара 3  пара 4  пара 5
 Об'єкт з ліфтом
 Об'єкт без ліфта

Коригування може здійснюватися в трьох основних формах:

¦ в грошовому вираженні;

¦ у відсотках;

¦ в загальній угрупованню.

Поправки в грошовому вираженні - це сума, прибавляемая або віднімається з продажної ціни кожного порівнянного об'єкта.

Процентні поправки використовуються тоді, коли складно визначити абсолютні значення, але ринкові дані свідчать, що існують процентні відмінності.

Причому існують 2 види обліку процентних поправок:

¦ незалежна, коли кожна відмінна характеристика враховується незалежно від іншої;

¦ кумулятивна процентна поправка, коли облік кожної корректируемой характеристики проводиться з урахуванням наявності інших відмінних характеристик.

Приклад. Скорегувати вартість об'єкта з урахуванням наступних умов.

Американським інститутом оцінювачів нерухомості пропонується наступний порядок внесення поправок:

1. Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю в наборі прав, переданих в угоді.

коригувальна таблиця

 характеристика  СравніваемийПроданний об'єкт  НЕЗАЛЕЖНА ПОПРАВКА (+, -)  Кумулятивні поправки (Множення)
 Ціна  100000 дол.    
 Дата  2 місяці назад  -4%  0,96
 Місцезнаходження  на 5% краще, ніж у оцінюваного  + 5%  1,05
 зручності  на 10% краще  -10%  0,9
 стан  на 5% ГІРШЕ  + 5%  1,05
 Екологія  на 2% краще  -5%  0,96
 Загальна поправка    -9%  0,905
 Скоригований      
 вартість об'єкта  

2. Фінансові умови. Ця поправка враховує різницю в умовах фінансування угоди (оплата готівкою, перерахуванням, з

використанням позикових коштів, оформлення заставної, використання іпотечного кредиту і т. д.).

3. Умови продажу. Враховує взаємозв'язок продавця і покупця і можливі знижки в ціні продажу.

4. Час. Враховує зміну ринку з часу порівнянної продажу до дати оцінки.

5. Місцезнаходження. Враховує поправки на місце розташування порівнянної продажу і оцінюваного об'єкта.

6. Фізичні характеристики. Кожне відміну в фізичних характеристиках має бути враховано при проведенні оцінки.

Третій вид поправки - загальна угруповання. Використовується на активному ринку, де можна знайти достатню кількість продажів, з тим, щоб вивчити ринковий діапазон цін.

Приклад. Виявлено три порівнянних продажу квартир. Всі вони абсолютно однакові з об'єктом оцінки.

Поправка за методом загальної угруповання.

коригувальна таблиця

 порівнянний об'єкт  Ціна продажу  Якість в порівнянні з оцінюваним об'єктом
 квартира 1квартіра 2квартіра 3  трохи хужеЛучшеХуже

Розкид між цінами менше 1%. Вартість квартири - 98000 дол.

У зв'язку з великою різноманітністю об'єктів нерухомості при їх порівнянності необхідно вихідні дані привести до спільного знаменника.

Приклад. Оцінювана власність - житловий 22-х поверховий будинок з 672 квартирами, з них 176 квартир без лоджії. Порівнянний об'єкт - такий же будинок, але в ньому все квартири з лоджіями.

Порівняння можна проводити через фізичну характеристику 1 м2, Або через економічну характеристику - вартість однієї лоджії.

Різними сегментами ринку нерухомості використовуються різні одиниці порівняння.

Наприклад, на ринку продажу землі діють одиниці:

- Ціна за 1 сотку;

- Ціна за 1 га;

- Ціна за 1 забудований лот;

- Ціна за 1 фронтальний метр (уздовж дороги або узбережжя);

- Ціна за одиницю щільності забудови.

При аналізі забудованих ділянок можуть використовуватися такі характеристики:

- Ціна за 1 м2;

- Ціна за 1 м2 площі, що здається в оренду;

- Ціна за 1 м3 будівельного об'єму;

- Ціна за кімнату або квартиру;

- Ціна за одиницю, яка приносить дохід (стадіони - за одне посадочне місце, гаражі - за одне місце парковки).

Приклад. Об'єкт житловий будинок з 50 квартир (однакових)

коригувальна таблиця

 об'єкт  Ціна продажу  число продажів  Ціна за 1 кв. м.
 ОценіваемийДом 1Дом 2дома 3    

Впорядкування ряду:

24000 - 25000 - 25000. Модальне значення Мо = 25000. Медіанне значення Me - 25000. Середнє значення = 24607.

Важливим моментом при використанні методу САП є узгодження результатів зіставлення оцінюваної нерухомості. В оцінці не допускається арифметичне усереднення отриманих даних.

Прийнятої процедури є вивчення кожного результату і винесення судження про міру його сумісності з оцінюваної

нерухомістю. Чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більше вага має дана продаж в процесі підсумкового узгодження.

Підсумкова величина вартості представляє собою судження, винесене оцінювачем на основі аналізу всієї доступної інформації.

Останнім часом в практиці оцінки при наявності достатньої кількості даних починають використовувати методи регресійного аналізу. При його застосуванні допустимо представляти підсумкову оцінку в діапазоні значень.

завдання 2

Оцінюваний об'єкт - 20-ти квартирний житловий будинок. Оцінювачем виявлені недавні продажу порівнянних об'єктів, дані по яких підтверджені продавцями і покупцями.

1 об'єкт: 25-ти квартирний житловий будинок з ПВД в

100000 дол., Проданий за 600000 дол.

2 об'єкт: 30-ти квартирний житловий будинок з ПВД в

128000 дол., Проданий за 750000 дол.

3 об'єкт: 18-ти квартирний житловий будинок з ПВД в

74000 дол., Проданий за 450000 дол.

Об'єкт № 1 найбільш близький за своїми зручностей і розташування об'єкта оцінки, однак його ландшафт краще (5000 дол.).

У порівнянного об'єкта і у об'єктів № 1 і № 2 є плавальні басейни. Його внесок оцінюється в 16000 дол.

Об'єкт № 3 знаходиться в двох кварталах від метро, ??тоді як оцінюваний - в восьми кварталах. На ринку вважається, що кожен зайвий квартал зменшує вартість на 3000 дол.

Об'єкт № 1 продано 3 місяці тому, об'єкт № 2 - 6 місяців тому, об'єкт №3-2 дня назад.

Відомо також, що об'єкт 2 проданий на пільгових умовах, що оцінюється в 15000 дол.

Темпи зростання цін на нерухомість на даному ринку - 0,5% на місяць.

Визначити продажну ціну житлового будинку.

завдання 3

Відомі процентні відмінності в характеристиках оцінюваного і порівняти об'єктів нерухомості. Визначити вартість оцінюваного об'єкта для двох варіантів:

а) поправки не впливають один на одного;

б) поправки вносяться на кумулятивної основі.

Приріст цін на нерухомість оцінений в 1% в місяць. Відсутні вихідні дані наведені в коректувальною таблиці. Рішення завдання зводиться в ту ж таблицю.

завдання 4

Оцінити об'єкт нерухомості, якщо він повністю ідентичний з порівнянними, за якими здійснено такі продажу:

 порівнянний об'єкт  Ціна продажу, дол.  Час, що минув з дня продажу
 6 міс.
 4 міс.
 5 міс.

Щомісячний приріст цін на даний вид нерухомості оцінений в 1% в місяць.

коригувальна таблиця

   Порівнюваний проданий об'єкт  Поправки на незалежної плюсовій / мінусовій основі  Поправки на кумулятивної основі
 Ціна, дол. X X
 Дата  4 місяці тому    
 навколишній  на 5% краще,    
 ландшафт  ніж у оцінюваного об'єкта    
 зручності  на 10% краще, ніж у оцінюваного об'єкта    
 стан  на 2% гірше, ніж у оцінюваного об'єкта    
 Загальна поправка X    
 Скоригована вартість порівнянного об'єкта X    
         

завдання 5

Ви оцінюєте промислова будівля з залізничним під'їздом (гілкою), повністю обгороджений, з одного завантажувального дверима. Виявлено зіставні продажі:

Продаж № 1 Об'єкт продано цього року за 200000 $, є залізнична гілка.

Продаж № 2 Об'єкт проданий рік тому за 190000 $, є залізнична гілка дві завантажувальні двері.

Продаж № 3 Об'єкт продано цього року за 205000 $, обгороджений.

Вартість окремих складових:

ж / д гілка -1500 $

завантажувальна двері - 1000 $

огорожу - 5000 $

Приріст вартості на нерухомість 5% в рік.

завдання

-построіть коректувальну таблицю для трьох описаних продажів;

-визначити розрахункову вартість оцінюваного об'єкта відповідно до кожної зіставних продажів;

-Зробити висновок про вартість оцінюваного об'єкта.

Практична робота 7



 З ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  ПРЯМА Капіталізація ДОХОДІВ ПРИ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

 Економіка нерухомості |  ВСТУП |  ВИКОРИСТАННЯ ПРИНЦИПУ КРАЩОГО І НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ |  ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВИХ ОБ'ЄКТІВ |  МЕТОДИКА РОЗРАХУНКУ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ БУДІВЕЛЬ І ПРИМІЩЕНЬ |  ЗАСТОСУВАННЯ МЕТОДУ дисконтування грошових потоків для розрахунку вартості нерухомості |  ЗАСТОСУВАННЯ витратного методу |  Додаток 1 |  Додаток 2 |  додаток 3 |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати