Головна

Алгоритм витратного підходу в оцінці нерухомості

  1.  Адреси сайтів з інформацією по нерухомості
  2.  АЛГОРИТМ
  3.  алгоритм
  4.  алгоритм
  5.  алгоритм
  6.  алгоритм
  7.  алгоритм

витратний підхід - Сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу.
 Основна ідея методу - об'єкт не може коштувати більше, ніж доведеться затратити для створення аналогічного.
 Тому оцінкою ринкової вартості є сума вартості ділянки землі і вартості будівництва подібного об'єкта на дату оцінки.
 Метод заснований на розрахунку витрат на відновлення (заміщення) оцінюваного об'єкта з урахуванням зносу і окремої оцінки ринкової вартості землі.
 Сфера використання витратного методу: нове будівництво, ре-конструкція, оцінка нерухомості для страхування, оподаткування, оцінка нерухомості на «пасивних» ринках.
 алгоритм застосування витратного підходу наступний:
 I етап. Оцінка поточної вартості заміщення (відновлення) будівлі, споруди.
 Оцінка може проводитися з використанням різних методів.
 Метод кількісного аналізу (кошторисний метод) полягає в де-Тальному підрахунку всіх витрат, пов'язаних з будівництвом будівлі, включаючи прямі і непрямі витрати, а також прибуток підпри-прінімателя.
 Непрямі витрати включають в себе витрати на консультації, юридичне обслуговування, оформлення документів, страхування, рекламу, експлуатацію споруди і ін.
 Прибуток підприємця визначається расчетноаналітіческім методом як сума, яку він очікує отримати за використання свого капіталу.
 Поелементний метод (метод розбивки на компоненти) припускає-лага порівняння оцінюваного об'єкта з аналогічним по окремих елементах витрат на спорудження будівлі.
 Метод порівняльної одиниці
 При ньому за основу також беруться витрати на спорудження анало-гічного будівлі.
 Надалі отриманий результат множиться на площу (обсяг) оцінюваного будинку.
 Поелементний і метод порівняльної одиниці припускають правильний вибір аналогів одного типу приблизно однієї величини (інакше можливі суттєві викривлення).
 II етап. Визначення зносу будівлі.
 Поняття «знос» в оцінці нерухомості використовується в іншому сенсі, ніж в бухгалтерському обліку. У бухгалтерському обліку знос - процес розподілу первинних витрат на термін служби об'єкта. В оцінці нерухомості знос - фактор, що визначає поточну вартість об'єкта безвідносно до його первісної вартості, при цьому знос визначається по відношенню до поточних витрат, розрахованим на першому етапі застосування витратного методу.
 В оцінці розрізняються три методу визначення величини зносу: метод поділу, метод терміну життя, ринковий метод.
 Метод поділу передбачає поділ зносу на три со-складові:
 - Фізичний знос;
 - Функціональний знос;
 - Зовнішній знос.
 Фізичний знос - втрата об'єктом своїх споживчих якостей внаслідок експлуатації або природних (природних) факторів.
 Функціональний знос відображає зменшення вартості об'єкта через його невідповідність сучасним ринковим вимогам по ар-хітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень та інші характеристики.
 Зовнішній знос - це зменшення вартості об'єкта внаслідок зміни зовнішнього середовища: соціальних стандартів суспільства, законо-давчих та фінансових умов і т.д.
 Фізичний і функціональний знос поділяються на усувний і непереборний.
 Усувний знос - такий вид зносу, витрати на усунення якого менше, ніж додається при цьому вартість об'єкта (на-приклад, витрати на розподіл санвузла в квартирі становлять $ 2 тис., А вартість квартири при цьому зростає на $ 3 тис. Очевидно, що величина зносу в даному випадку визначається виходячи з величини витрат, які потрібно зробити для виконання необхідних робіт).
 Таким чином, оцінювач повинен оцінити об'єкт виходячи з про-ведення відповідних робіт і потім відняти витрати, пов'язані з їх виробництвом.
 Непереборний знос - той, при якому або усунення зносу неможливо, або витрати на його усунення вище, ніж додається при цьому вартість, він враховується в розмірі зносу.
 Для цілей розрахунку зносу елементи споруди, які мають не-усувний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі. У елементів з довгим терміном життя очікувана залишкова життя збігається із залишковою економічним життям всієї споруди. Елементи з коротким терміном служби мають меншу залишкову економічне життя, ніж вся споруда.
 Метод терміну життя
 Метод заснований на використанні таких понять, як термін фізкабінет-чеський життя будівлі, термін економічного життя будівлі, ефективний вік.
 Термін фізичного життя будівлі - термін, протягом якого будівля може приносити прибуток (доходи від експлуатації вище витрат).
 Ефективний вік - вік, який відповідає физиче-ському станом будівлі на момент оцінки.
 Оскільки стан будівлі залежить від якості його експлуатації, то ефективний вік може бути як більше, так і менше його фізичного віку.
 Завдання оцінювача - визначити ефективний вік будівлі і на цій основі - ступінь його зносу:
 Знос ~ Ефективний вік (11)
 Термін економічного життя
 Ринковий метод - порівняння оцінюваного будинку з аналогами, для яких вже розрахована величина зносу (недавно продані на ринку об'єкти).
 III етап: коригування розрахованої вартості заміщення на величину зносу і отримання поточної вартості будівлі.
 Коригування здійснюється за формулою:
 ТС = СЗ - І, (1.2)
 де ТС - поточна вартість;
 СЗ - вартість заміщення;
 І - знос.
 IV етап: визначення вартості земельної ділянки.
 Вартість земельної ділянки при використанні витратного
 методу визначається як вільного від будь-якої забудови із використанням таких методів:
 - Метод порівнянних продажів, аналог методу порівняльного аналізу продажів, про який мова піде нижче;
 - Метод перенесення, анализируемая продаж будівлі, розташованої на аналогічній ділянці, і ціна продажу поділяється на ціну будівлі і ціну землі. Потім отриманий результат переноситься на оцінюваний об'єкт;
 - Метод капіталізації ренти. Метод заснований на розрахунку капі-талізірованной орендної плати за землю;
 - Техніка залишку для землі. Метод заснований на застосуванні принципу залишкової продуктивності землі виходячи з принципу найкращого і найбільш ефективного використання землі.
 V етап: підсумовування вартості земельної ділянки та поточної вартості будівлі.
 Вартість нерухомості дорівнює сумі вартості земельної ділянки та поточної вартості будівлі.



 Види зносу і його оцінка |  Детерміновані моделі в безперервному часу

 Алгоритм узгодження результатів оцінки об'єкта |  Метод капіталізації доходів |  I. Розрахунок очікуваного чистого операційного доходу. |  Метод дисконтування грошових потоків |  Сучасний стан земельно-майнового комплексу Росії |  Узгодження результатів оцінки |  Структурування за ієрархією |  Метод валовий ренти |  Кількісний метод визначення повної вартості заміщення |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати