На головну

I. Розрахунок очікуваного чистого операційного доходу.

  1.  D.1.1 Розрахунковий опір болтів зрушенню
  2.  D.1.2 Розрахунковий опір болтів розтягуванню
  3.  E.2 Моделі спрощеного розрахунку
  4.  I Розрахунок витрат для визначення повної собівартості вироби (роботи, послуги), визначення рентабельності його виробництва
  5.  I. Розрахунок основного магістрального насоса
  6.  I. Розрахунки за рівняннями реакцій

Оцінювач нерухомості працює з наступними рівнями дохо да10:

- ПВД (потенційний валовий дохід);

- ДВД (дійсний валовий дохід);

- ЧОД (чистий операційний дохід);

- ДП (грошові надходження) після виплат відсотків за кредит. Потенційний валовий дохід (ПВД)- Дохід, який можна

отримати від нерухомості, при 100% ном її використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:

Розмір орендної ставки, як правило, залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.

Орендні ставки бувають:

- Контрактними (обумовленими договором про оренду);

- Ринковими (типовими для даного сегмента ринку в даному регіоні).

Ринкова орендна ставкаявляє собою ставку, преобла дає на ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто є найбільш імовірною величиною орендної плати, за яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився б взяти це майно в оренду, що представляє собою гіпотетичну угоду. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли, по суті, нерухомістю володіє, рас поряжается і користується сам власник (який був би потік доходів, якби нерухомість була б здана в оренду). Контрактна орендна ставка використовується для оцінки часткових майнових прав орендодавця. В цьому випадку оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з точки зору умов їх укладення. Всі орендні договори діляться на три великі групи:

- З фіксованою орендною ставкою (використовуються в умовах економічної стабільності);

- Зі змінною орендною ставкою (перегляд орендних ставок протягом терміну договору проводиться, як правило, в умовах інфляції);

- З процентною ставкою (коли до фіксованої величини орендних платежів додається відсоток від доходу, отримуваного орендарем в результаті використання орендованого імущі ства).

Метод капіталізації доходівдоцільно використовувати в разі укладення договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтування грошових потоків.Переваги методу капіталізації доходівполягають в тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, так як при його застосуванні аналізуються з точки зору співвідношення доходу і вартості, як правило, велика кількість угод з нерухомістю, а також при розрахунку капіталізується доходу складається гіпотетичний звіт про доходи, основний принцип побудови якого припущення про ринковому рівні експлуатації нерухомості.

Недоліки методу капіталізації доходівполягають у тому, що

- Застосування його важко, коли відсутня інформація про ринкові угодах;

- Метод не рекомендується використовувати, якщо об'єкт недобудований, не вийшов на рівень стабільних доходів або серйозно постраждав в результаті форс-мажорних обставин і вимагає серйозної реконструкції.

 



 Метод капіталізації доходів |  Метод дисконтування грошових потоків

 Класифікація ринку нерухомості в Росії |  Оцінка офісних будівель і приміщень |  Основні закономірності розвитку ринку житла |  оцінка квартири |  Алгоритм порівняльного підходу в оцінці нерухомості |  Методи узгодження результатів оцінки |  Розрахунок чистого операційного доходу (NOI). |  Алгоритм узгодження результатів оцінки об'єкта |  Сучасний стан земельно-майнового комплексу Росії |  Узгодження результатів оцінки |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати