Головна

Ставки капіталізації і дисконтування

  1.  Exercise 3. Знайдіть корінь в наступних словах, переведіть їх на російську мову, беручи до уваги, що приставки un-, ir-, in- надають словами від'ємне значення.
  2.  Алгоритм визначення ставки змінних витрат методом найменших квадратів
  3.  АНТЕ ТА ІНШІ ВИМУШЕНІ СТАВКИ
  4.  БЛЕФ І СТАВКИ ДО КУПИ
  5.  В яких фазах працює протокол IEEE 802.2 в режимі з встановленням логічного з'єднання і з підтвердженням правильності доставки даних (LLC2)? Поясніть всі ці фази.
  6.  У Петербурзі пункти видачі замовлень виявилися популярнішими кур'єрської доставки
  7.  Виставки та ярмарки

Ставка капіталізації R0 використовується в методі прямої капіталізації відповідно до формули

де V - Вартість;

NOI - Репрезентативна величина очікуваного чистого операційного річного доходу.

Види ставок капіталізації представлені в табл. 10.1.

Ставка дисконтування (Норма прибутку, норма віддачі) використовується в другому методі капіталізації - методі дисконтованого грошового потоку. Загальна вираз для визначення вартості виглядає наступним чином:

де i - ставка дисконтування;

FV - Ціна перепродажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння (реверсія);

n - Період володіння;

l - Номер розрахункового періоду.

Таблиця 10.1

ставки капіталізації

 Позна-чення ставки  Наіменованіеставкі  відображаються інтерес
Ro  Загальна  Вартість нерухомості = NOI / Ro
Re  Для власного капіталу  Вартість власного капіталу == Дохід на власний капітал /Re
Rm  Для позикових коштів  Вартість позикових коштів == Дохід на позикові кошти /Rm
Rl  для землі  Вартість землі == Дохід, який припадає на землю /Rl
Rb  Для поліпшення  Вартість поліпшення == Дохід, який припадає на поліпшення /Rb

Реконструйований звіт для оцінки складається, щоб в результаті отримати очищений дохід щодо того інтересу, який потрібно оцінити.

Перелік статей звіту:

1. Потенційний валовий дохід (дохід, принесений нерухомістю при 100% -й завантаженні площ, призначених для здачі в оренду, до вирахування експлуатаційних витрат).

2. Дійсний валовий дохід (потенційний валовий дохід, зменшений на вакансії, недосбор платежів і підвищений на суму інших доходів).

3. Операційні витрати (періодичні щорічні витрати на утримання нерухомості, безпосередньо пов'язані з отриманням дійсного валового доходу. Операційні витрати складаються з постійних (податки на майно, страхові внески), змінних витрат (комунальні платежі, заробітна плата персоналу, утримання і прибирання приміщень, оплата послуг з управління майном та ін.) і витрат по формуванню фонду заміщення).

4. Чистий операційний річний дохід (NOI)(Дорівнює дійсному валового доходу за вирахуванням експлуатаційних витрат за рік).

5. Дохід на власні кошти (дорівнює чистому операційному річний дохід за вирахуванням щорічного обслуговування боргу або доходу, що припадає на позикові кошти).

Метод аналізу ринкових аналогів. ставки капіталізації порівнюваних об'єктів множаться на вагові коефіцієнти, що відображають ступінь схожості аналогів на об'єкт оцінки по основним ціноутворюючим факторів. Потім визначається середньозважене значення ставки. При використанні даного методу повинні дотримуватися важливі умови:

- Найбільш ефективне використання порівнянних об'єктів збігається з таким для об'єкта оцінки;

- Умови фінансування типові;

- Якість управління відповідає необхідному;

- Коефіцієнти втрат і експлуатаційних витрат відрізняються незначно;

- Місце розташування і оздоблення об'єкта принципово не відрізняються.

 
 


Метод коефіцієнта покриття боргу (DCR). Базова формула:

де DS - щорічне обслуговування боргу;

NOI - чистий операційний річний дохід.

За цим методом коефіцієнт капіталізації

Rо = M Rт DCR,

де m = Vm / V,

m- коефіцієнт іпотечної заборгованості;

Vm - Вартість позикових коштів;

V - Вартість об'єкта (вся сума інвестицій);

Rт=DS / Vт - Іпотечна постійна або ставка капіталізації для позикових коштів.

Метод пов'язаних інвестицій з фінансових компонентів (Метод інвестиційної групи) також використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. Загальна ставка капіталізації визначається за формулою

Ro = m Rm + (1 - m)Re ,

де Re - ставка капіталізації для власних коштів.

Метод пов'язаних інвестицій по фізичних компонентів аналогічний методу пов'язаних інвестицій з фінансових компонентів. Загальна ставка капіталізації визначається за формулою

Ro = L Rl + (1 - L) Rb ,

де L - Частка вартості землі у вартості нерухомості;

Rl - Ставка капіталізації для землі;

Rb- Ставка капіталізації для поліпшення.

кумулятивний метод враховує в ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів та ін. Крім отримання прибутку у вигляді відсотків по вкладенню капіталу може також враховувати і час відшкодування (повернення) вкладеного капіталу.

Капіталізація рівномірно змінюються доходів. Якщо доходи від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коригувати

, де

Кк = коригуючий коефіцієнт.

У разі, якщо дохід змінюється по експоненті коригувальний коефіцієнт розраховується за формулою

де t - щорічний темп зростання доходу,% від попереднього року;

(N-n) - термін, що залишився економічного життя об'єкта, або період прогнозування, років;

i - ставка дисконтування;

an((N-n), i) - поточна вартість одиничного ануїтету.

Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації з коригуванням на зміну вартості активу враховує як дохід на інвестиції, так і компенсацію зміни вартості об'єкта за аналізований період. Дохід на інвестиції відбиває кінцева норма віддачі. Функціональний зв'язок між загальною ставкою капіталізації і кінцевої віддачею:

Ro = Yo - D *  (Sff, i, n),

де D = FV / V -1 - Пайова зміна вартості;

D *  (Sff, i, n) - Член рівняння, коригувальний або компенсуючий зміна вартості, або норма повернення (при втраті вартості).

Цей вислів є рівняння Еллвуда за умови, що нерухомість інвестується без залучення позикового капіталу. При цьому передбачається, що дохід носить аннуїтетний характер, а вартість активу може змінюватися в ту або іншу сторону.

визначення Ro залежить від умов формування фонду відшкодування. Ці умови диктуються доступними варіантами реінвестування. При цьому використовуються метод Инвуда и метод Хоскольда.

метод Інвудапредполагает, Що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі прибутку на інвестиції. Цей метод використовується для доходів у вигляді постійного ануїтету. R= Y+ (Sff, i, n).

метод Хоскольда передбачає, що інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок (по "безризиковою" ставкою).

Формування фонду відшкодування при лінійному повернення капіталу виконується наступним чином. Визначення ставки капіталізації за нормою віддачі і лінійному фонду відшкодування (метод Рингу) передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом. Норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку початкового капіталу, відраховувати в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100% -м відшкодування капіталу дорівнює 1/n , де п - Час амортизації, що обчислюється в роках. Вираз для загальної ставки капіталізації за методом Рингу виглядає: R = Y + 1 /n .

Аналіз дисконтованого грошового потоку DCFA передбачає використання операції дисконтування як способу капіталізації очікуваних майбутніх доходів у вартість. Формула для розрахунку поточної вартості була дана вище.

застосування DCF-методу вимагає знання:

- Величини і динаміки майбутніх доходів;

- Часу отримання цих доходів;

- Величини вартості активу або зміни вартості в кінці інвестиційного періоду;

- Значення ставки доходу на капіталовкладення (ставки дисконтування, норми прибутку);

- Рівня ризику, характерного для інвестування подібних активів.

Чиста поточна вартість (NPV) визначається за формулою

де Il - Додаткова інвестиція в l-й період;

(NOI - I)l - l-й елемент потоку грошових коштів;

Io - Первісна інвестиція.

Визначення ставки дисконтування являє собою найбільш складну проблему оцінки. У практиці оціночної діяльності найбільш популярні наступні три методи розрахунку ставки дисконтування: метод підсумовування, метод ринкового аналізу та метод інвестиційної групи.

метод підсумовування (Кумулятивний) заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошових коштів в тому варіанті, в якому ці кошти схильні до вищого ризику в частині отримання доходу і повернення цих коштів. Підвищення усвідомленого рівня ризику виражається в збільшенні ставки дисконтування.

Суть методу полягає в додаванні процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві даному інвестиційному рішенням, до ставки доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.

Метод ринкового аналізанаіболее коректний, оскільки безпосередньо брати до уваги поради і переваги інвесторів за допомогою опитування або аналізу реальних угод. Тут необхідно враховувати інформацію з продажу та орендних угод всіх порівнянних інвестиційних об'єктів аналогічного призначення. При аналізі необхідна ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставки дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за період володіння дорівнює поточної вартості інвестицій.

Метод інвестиційної групи вимагає визначення параметрів: коефіцієнта іпотечної заборгованості, необхідних ставок доходу на позикові кошти (Ym) І на власні кошти інвестора (Ye). Вираз для розрахунку загальної ставки дисконтування

Порівняльний підхід базується на трьох принципах оцінки нерухомості: 1) попиту і пропозиції, 2) заміщення і 3) вкладу. За допомогою цього підходу за допомогою аналізу ринкових цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості моделюється ринкова вартість оцінюваного об'єкта нерухомості.

У загальному вигляді модель розрахункову ринкову вартість оцінюваного об'єкта нерухомості Ср має вигляд:

Ср= Цi ± Кi ,

де Цi - Ціна продажу i-гo порівнянного об'єкта нерухомості;

Кi - Величина коригування ціни продажу i-го порівнянного об'єкта нерухомості.

Реалізація порівняльного підходу передбачає таку послідовність етапів:

- Аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу;

- Визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), що впливає на вартість даного об'єкту нерухомості;

- Розробка моделі, яка пов'язує одиниці порівняння показниками (елементами) порівняння;

- Розрахунок коригувань показників (елементів порівняння) за даними ринку;

- Застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння;

- Аналіз скоригованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.

Одиниці порівняння - це одиниці виміру порівнянного і оцінюваного об'єктів нерухомості. Наприклад, одиницями вимірювання можуть бути 1 м2, 1 м2 житлової площі, 1 м2загальної площі, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка і т.д.

У зарубіжній і вітчизняній оціночній практиці виділяють дев'ять основних елементів порівняння:

1. Склад майнових прав.

2. Умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості (коефіцієнт іпотечної заборгованості, процентна ставка, термін позики, амортизація).

3. Умови продажу (звичайні або особливі заставні; мотиви і знання покупця і продавця).

4. Динаміка угод на ринку (дата продажу).

5. Місцезнаходження.

6. Фізичні характеристики (фізичні параметри, зручності, якість будівництва).

7. Економічні показники (умови і терміни оренди, коефіцієнти капіталізації та дисконтування для обчислення орендного доходу).

8. Відхилення від цільового використання.

9. Наявність рухомого майна.

Перші чотири коригування завжди здійснюються в наступному порядку: після кожного коректування ціна продажу порівнянного об'єкта перераховується наново. При цьому необхідно дотримуватися зазначену черговість перших чотирьох елементів порівняння. Наступні коригування можуть бути виконані в будь-якому порядку. Допустимі коригування як у відсотках, так і в грошових сумах.



 Розрахунок вартості об'єкта методом аналізу ринкових продажів |  СПб 2005

 Фактори, що впливають на ціну об'єктів нерухомості |  Ризики при операціях з нерухомістю |  Принципи, пов'язані з ринковим середовищем; |  ТЕХНОЛОГІЯ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  Друга операція - визначення валової вартості заміщення. |  Витратний підхід до оцінки об'єктів нерухомості |  Розрахунок відновної вартості будівлі |  Визначення певного інтегрального коефіцієнта зносу будівлі |  Дохідний підхід до оцінки об'єктів нерухомості |  Ринковий підхід до оцінки об'єктів нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати