На головну

Ринковий (порівняльний) підхід.

  1.  Біогенетичний підхід.
  2.  Прибутковий підхід.
  3.  Дуалістичний підхід.
  4.  Заняття 3. Обмін, торгівля. Ринок і ринковий механізм. Підприємницька діяльність. Мале підприємництво і фермерське господарство.
  5.  Ієрархічний підхід.
  6.  Клієнт-центрована психотерапія Карла Роджерса, гуманістичний підхід.
  7.  Загальносоціальні підхід.

Основу методу складає теорія попиту і пропозиції, практично метод базується на використанні принципу заміщення.Основна ідея методу полягає в тому, що раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості ціну більшу, ніж та, за якою може бути придбана аналогічна нерухомість.

Застосування ринкового підходу передбачає визначення вартості оцінюваного об'єкта через його порівняння з об'єктами, проданими на даному ринку протягом недавнього часу.

Ринковий підхід найбільшою мірою грунтується на актуальної ринкової інформації і вимагає для свого застосування досить великого обсягу інформації.

Сфера застосування ринкового підходу- Масові ринки: ринок житла, ринок об'єктів для малого бізнесу.

Застосування ринкового підходу передбачає наступні основні етапи:

1. Збір інформації про недавні продажі на ринку і відбір продажів з об'єктами, порівнянними з оцінюваним об'єктом.

2. Перевірка отриманої інформації (ціна, фізичні характеристики, умови фінансування, розташування та ін.).

3. Проведення порівняльного аналізу проданих об'єктів з оцінюваним за умовами продажу, розташування, фізичними характеристиками.

4. Проведення коригування цін продажів по порівнянних об'єктах відповідно до наявних між ними відмінностями.

5. Узгодження скоригованих цін і визначення вартості оцінюваного об'єкта.

Вартість оцінюваного об'єкта визначається, таким чином, за такою загальною формулою:

СН = Ца +/- ?П_

СН-вартість нерухомості;

Ца - ціна аналогічного об'єкта (групи аналогічних об'єктів);

П - поправки до цін об'єктів-аналогів.

Кожен з цих етапів необхідний для визначення вартості об'єкта, але особливе значення має правильне внесення поправок в існуючі дані про ціни при визначенні вартості оцінюваного об'єкта.

При внесенні поправок можуть використовуватися кількісні та якісні методи.

При використанні кількісних методів оцінювач повинен визначити величину поправок. Для визначення цих «цін» використовується кілька методів: аналіз парних продажів; регресійний аналіз; розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.

Одним з основних прийомів, використовуваних для визначення величини поправки, є метод парних продажів. Суть його полягає в знаходженні на ринку і порівняно один з одним продажів об'єктів, що відрізняються один лише одним елементом.

Величина поправок при оцінці вартості об'єктів нерухомості може бути визначено також методом регресійного аналізу з використанням значних масивів даних про ХАРАКТЕРІСТКА об'єктів нерухомості і ціни їх продажу.

Після визначення величини необхідних поправок можна переходити до визначення вартості об'єкта шляхом порівняння його з об'єктом-аналогом.

Величина вартості оцінюваного об'єкта визначається шляхом внесення поправок в відомуціну об'єкта-аналога.

коригування може проводитися в трьох основних варіантах:

· в грошовому еквіваленті,

· в процентах,

· в загальній угрупованню.

Найбільш точний прийом - застосування грошових поправок. Але це можливо тільки в тому випадку, якщо їх можна визначити (є достатня кількість парних продажів).

Якщо це неможливо, то застосовується внесення процентних поправок.

Застосування цього варіанта вимагає врахування відмінностей в порядку внесення поправок.

Можливі два варіанти:

· На кумулятивної основі (кожна наступна поправка застосовується до вже відкоригованої ціною),

· На незалежній основі (підсумовуванням).

Американський інститут оцінювачів нерухомості рекомендує наступну послідовність внесення поправок (Коригувань цін продажів порівнянних об'єктів по елементам порівняння):

1. Склад майнових прав.

2. Умови фінансування угоди (використання при покупці кредитних ресурсів на умовах, які не відповідають ринковим).

3. Умови продажу (нетипові мотивації або нетипові умови угоди, наприклад, родинні стосунки покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства і т. П.).

4. Времязаключенія угоди з об'єктом-аналогом.

5. Місцезнаходження та оточення.

6. Фізичні характеристики.

7. Економічні показники об'єкта.

Істотним є також питання про те, які ж поправки слід вносити на кумулятивної основі, а які - на незалежною.

Правила, вироблені на основі досвіду оцінки, дозволяють цю проблему наступним чином:

Поправки, що відображають умови угоди, слід вносити на кумулятивної основі.

До цих поправках відносяться:

· -на Передані права,

· -на Умови фінансування (готівковий, безготівковий, з використанням позикових коштів)

· -на Умови продажу (знижки, розстрочки)

· -на Час продажу (облік змін в цінах за час після продажу).

Поправки стосовно характеристик об'єкта, вносяться на незалежній основі:

· Розташування,

· Стан об'єкта,

· Додаткові елементи,

· Екологія.

К якісних методів визначення величини поправок відносять метод загальної угруповання і метод індивідуальних опитувань.

Метод загальної угруповання застосовується в разі, якщо є дані про досить велику кількість продажів з незначним розкидом цін.

В цьому випадку оцінювач має право не вносити окремі поправки, а оцінити відмінності оцінюваного об'єкта від представлених на ринку в цілому ( «краще -хуже»). Якщо розкид цін невеликий, то застосування цього прийому може бути виправданим.

Метод індивідуальних опитувань заснований на аналізі думок операторів ринку нерухомості про значення того чи іншого ціноутворюючого фактора

 



 Метод терміну життя. |  Прибутковий підхід.

 Рента і орендна плата на ринку нерухомості. |  Формування доходів і витрат від об'єкта нерухомості. |  Операційні витрати та їх складові. |  Орендні відносини в державному секторі економіки. |  Нормативні, методологічні та аналітичні основи оцінки вартості нерухомості. |  Економіко-теоретичні концепції та оцінка вартості нерухомості |  Оцінка як процес виявлення вартості нерухомості |  Принципи оцінки нерухомості. |  Підходи і методи оцінки нерухомості. |  Алгоритм застосування витратного підходу. |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати