Головна |
За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором термін своїми силами або із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок або інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на його введення в експлуатацію передати відповідний об'єкт учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього обумовлену договором ціну (ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві).
Договір пайової участі в будівництві є самостійний двосторонній і відшкодувальний договір, що відрізняється від інших цивільно-правових договорів. Його характерними ознаками є наступні.
По-перше, особливий суб'єктний склад: однією зі сторін цього договору виступає забудовник - юридична особа або індивідуальний підприємець, що має у власності або на праві оренди земельну ділянку і привертає грошові кошти учасників пайового будівництва для створення на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості (ст. 2 Закону про участь у пайовому будівництві); інша сторона - учасники пайового будівництва - у багатьох випадках характеризується множинністю осіб.
По-друге, мета залучення забудовником коштів організацій і громадян - будівництво (створення) багатоквартирних будинків та іншої нерухомості, що відрізняє його, зокрема, від договорів, за якими банки та інші кредитні організації також залучають грошові кошти громадян і організацій для їх подальшого розміщення , в тому числі шляхом видачі кредитів і отримання прибутку * (580).
По-третє, предмет договору участі в пайовому будівництві: забудовник не тільки повинен вчинити дії, що забезпечують будівництво багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості, але і передати кожному з пайовиків конкретне жиле (нежиле) приміщення, передбачене договором (тоді як за договором будівельного підряду результат будівельних робіт - будівля, споруда інший об'єкт нерухомості - повинен бути і побудований підрядником, і в цілому переданий замовнику).
По-четверте, обмеження сфери його дії, зумовлене специфікою його предмета: за цим договором можливо будівництво (створення) тільки будівель, що мають в своєму складі житлові або нежитлові приміщення, оскільки "об'єктом пайового будівництва" ст. 2 Закону про участь у пайовому будівництві називає тільки житлове або нежитлове приміщення, яке підлягає передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості і входить до його складу.
По-п'яте, наявність ряду попередніх обов'язків забудовника, виконання яких є необхідною умовою для укладення в майбутньому договорів участі в пайовому будівництві з громадянами та організаціями. Зокрема, він повинен отримати в установленому порядку дозвіл на будівництво, опублікувати свою проектну декларацію, забезпечити державну реєстрацію права власності або права оренди земельної ділянки, наданої йому для будівництва.
По-шосте, наявність додаткових заходів захисту прав та інтересів учасників пайового будівництва. Вони наділені заставним правом на земельну ділянку (право оренди земельної ділянки) і будується на ньому об'єкт нерухомості, яке виникає в силу прямої вказівки закону і не потребує оформлення шляхом укладення окремого договору застави. Крім того, Уряду РФ надано право видавати правила, обов'язкові для сторін даного договору при його укладанні та виконанні (положення, типові договори і т.п.), а якщо в ролі учасників пайового будівництва виступають громадяни, до відповідних відносин підлягає застосуванню також і законодавство про захист прав споживачів (ч. 9 ст. 4 Закону про участь у пайовому будівництві).
Цими ж цілями продиктовано широке використання публічно-правових елементів у регулюванні договору участі в пайовому будівництві, які проявляються, зокрема, в правилах:
- Про необхідність державної реєстрації права забудовника на земельну ділянку або права оренди земельної ділянки, а також його права власності на житлові (нежитлові) приміщення в побудованому будинку, самого договору участі в пайовому будівництві і угоди по поступку учасником пайового будівництва права вимоги за цим договором, виникнення права власності учасника пайового будівництва на житлове (нежиле) приміщення (ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закону про участь у пайовому будівництві);
- Про обов'язок забудовника отримати дозвіл на будівництво (ст. 3 Закону про участь у пайовому будівництві);
- Про необхідність підготовки забудовником проектної декларації, що включає в себе інформацію про нього і про проект будівництва, і її опублікування в засобах масової інформації або розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах (ст. 19-21 Закону про участь у пайовому будівництві);
- Про особливі вимоги, що пред'являються до забудовника в частині виробництва, розміщення та розповсюдження реклами, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва-громадян і організацій (ст. 22 Закону про участь у пайовому будівництві);
- Про державне регулювання, контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості (ст. 23 Закону про участь у пайовому будівництві);
- Про введення нових складів адміністративних правопорушень у сфері пайового будівництва і встановлення адміністративної відповідальності за вказані порушення (ст. 25 Закону про участь у пайовому будівництві).
Незважаючи на те, що окремі з перерахованих ознак договору участі в пайовому будівництві можуть бути властиві й деяким іншим договорами, в цілому, в своїй сукупності вони, безумовно, свідчать про самостійність даного цивільно-правового договору.
Юридична природа договорів про участь у будівництві | Сторони договору участі в пайовому будівництві
Сторони договору будівельного підряду | Ризики і їх страхування в договорі будівельного підряду | Права і обов'язки сторін договору будівельного підряду | Забезпечення будівництва та здійснення будівельних робіт | Контроль і нагляд за виконанням будівельних робіт | Співпраця сторін договору будівельного підряду | Здача і приймання результату робіт | Оплата виконаних робіт | Відповідальність за порушення договору будівельного підряду | Зміна і розірвання договору будівельного підряду |