Головна

Основи бухгалтерського обліку.

  1. Direct-Costing-System як підсистема управлінського обліку.
  2. I. Основи молекулярно-кінетичної теорії
  3. II. Основи наукових досліджень
  4. III. Методологічні основи історії
  5. III. Основи наукових знань
  6. IV. Методичні засади викладання предмета
  7. IX. Основи системного автоматизованого синтезу

включають: залежність, відповідність, пропозицію і попит, конкуренцію і зміна.

принцип залежностісвідчить, що вартість конкретного об'єкта нерухомості схильна до впливу і сама впливає на природу і величину вартості інших об'єктів в районі його розташування.

Місце розташування є одним з найбільш важливих факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні параметри ділянки відповідають прийнятому в даному районі типу землекористування, а також від його близькості до економічному середовищі. Разом ці дві характеристики складають сітус, або економічне розташування нерухомості.

Сітус визначається взаємодією конкретного варіанту землекористування та економічного середовища принаймні на чотирьох рівнях. Ці чотири рівні відзначені концентричними колами, які позначають примикає територію, найближчі околиці, торгову зону і весь регіон. Для деяких типів землекористування, наприклад для великих підприємств обробної промисловості, рівні залежності можуть існувати в загальнонаціональному чи міжнародному масштабі.

Якщо в навколишньому системі землекористування або в економічному середовищі об'єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Окремі приклади змін в навколишньому системі землекористування включають: будівництво неподалік від об'єкта торгового центру, будівництво школи або відкриття підприємства з утилізації відходів. Ці зміни здатні надати як позитивне, так і негативний вплив на вартість об'єкта. Ступінь такого впливу визначається масштабами нового варіанту землекористування, а також зв'язками між нововведенням і оцінюваним об'єктом.

Зв'язок вимірюється витратами на доступ від оцінюваного об'єкта до обслуговуючих його об'єктів для досягнення будь-якої конкретної мети. Зв'язки можуть вимірюватися часовими витратами, відстанню або грошовими витратами. Деякі з цих зв'язків важко вимірні. На приклад, якщо який-небудь ділянку має мальовничий вид, то ця залежність може бути оцінена як різниця у вартості між ділянкою з мальовничим видом і іншим - без такого.

принцип відповідностівизначає, в якій мірі архітектурний стиль і рівні зручностей і послуг, пропонованих забудовою землі, відповідають потребам і очікуванням ринку.

Проект, який не відповідає ринковим стандартам, швидше за все програє в фінансовому відношенні. Проект, складений з квартир з двома кімнатами, зустріне протидію на ринку, якщо орендна плата за нього буде призначена така ж, як і для трикімнатних квартир. Причому це станеться навіть у тому випадку, якщо двокімнатна квартира матиме ту ж площу, що і трикімнатні. Тому для реалізації на ринку менш привабливих об'єктів, можливо, буде потрібно знизити їх ставки орендної плати.

Проекти забудови нерухомості повинні відповідати типу землекористування у відповідному районі. Це не означає, що всі будинки повинні бути побудовані в одному архітектурному стилі. Проте архітектурні стилі повинні відповідати типу землекористування. Уявіть наслідки спорудження будинку вікторіанського стилю в кварталі, забудованому будинками сільського типу.

З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли ділянку землі виявляється пере вантаженим забудовою з урахуванням умов даного ринку. Наприклад, якщо будинок, який коштував в 175 000 долл., Побудований в кварталі, де інші будинки стоять від 70 000 до 80 000 дол., То ринкова вартість більш дорогого вдома не буде відображати реальні витрати на його спорудження. Продажна ціна швидше за все буде нижче витрат на будівництво. Прогресія має місце, коли завдяки високій вартості сусідніх об'єктів підвищується ціна оцінюваної власності. Наприклад, якщо в торговельній зоні реконструюються кілька магазинів, то може зрости вартість всіх магазинів зони.

Принцип попиту і пропозиціїозначає, що ціна нерухомості змінюється в результаті взаємодії попиту і пропозиції.

Нерухомість має вартість, якщо вона володіє корисністю для будь-якого користувача або групи користувачів. Однак корисність не є єдиним чинником, що впливає на вартість. Нерухомість повинна бути також щодо дефіцитна. Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, доступних на ринку за певними цінами. В основі попиту лежить бажання потенційних покупців, що володіють необхідними джерелами фінансування, придбати нерухомість.

Оскільки ринки нерухомості недосконалі, пропозиція і попит не завжди диктують ціну, за якою відбувається зміна власника. Уміння узгоджувати умови угоди, число і досвідченість учасників, емоції, вартість фінансування і інші чинники також грають роль у встановленні продажних цін.

У довгостроковому плані пропозицію і попит є відносно ефективними факторами у визначенні напрямку цінових змін. Однак в короткі проміжки часу фактори пропозиції і попиту часом втрачають свою ефективність на ринку нерухомості. Ринкові викривлення можуть бути наслідком монопольного контролю над землею з боку приватних власників. Крім того, на ринки впливають механізми державного контролю. Наприклад, місцеві органи влади можуть стримувати зростання ринку або рівня орендної плати, вносити зміни в механізм ринку багатьма іншими способами.

Якщо на ринку існує надлишок пропозиції або недолік попиту, то рівні цін та орендної плати знижуються. У короткостроковому плані пропозицію нерухомості щодо невідповідно. Це означає, що для збільшення пропозиції потрібне планування на довгостроковий період: навіть якщо ціни підвищилися, пропозиція не можна збільшити дуже швидко. Так само важко зменшити пропозицію нерухомості. Якщо було створено дуже багато об'єктів одного конкретного типу, то рівень завантаження буде залишатися низьким протягом тривалого періоду часу. Це створює чудову нагоду для мисливців поторгуватися, оскільки ціни залишаються низькими або навіть падають.

Протилежне тиск на ціни має місце, коли недостатньо пропозицію або високий попит. Попит зазвичай більш мінливий, ніж пропозиція. Він легше реагує на зміни в цінах. Зміни обсягу грошової маси, процентних ставок, сплески емоційних припущень, страх і інші чинники можуть впливати на характер попиту в будь-який заданий час.

Коли пропозицію і попит збалансовані, ринкова ціна зазвичай відображає вартість (витрати) виробництва. Якщо ринкові ціни вище вартості виробництва, в лад будуть вводитися все нові об'єкти нерухомості до тих пір, поки не настане рівновага. Якщо ринкові ціни нижчі, нове будівництво сповільниться або взагалі зупиниться до моменту підвищення попиту в зв'язку з ростом ринкових цін.

Принцип конкуренції.Загострення конкуренції призведе до зростання пропозиції даного виду нерухомості в районі. Якщо попит при цьому не зростає, то середній чистий дохід від усієї нерухомості даного виду буде знижуватися. Якщо конкуренція надмірна, прибутку можуть опуститися нижче нормальних або в деяких випадках взагалі зникнуть.

Коли прибули на ринку перевищують рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, на даному ринку загострюється конкуренція, що, в свою чергу, призводить до зниження середнього рівня чистих доходів.

Цей принцип важливий для аналітика, який намагається оцінити вартість потоку доходів, що перевищують ринкову норму. Якщо отримання надприбутку не пов'язане з довгостроковою орендою або будь-якої іншої причиною, потік доходу повинен розглядатися з обережністю. В основному аналітик може скористатися одним з двох підходів. По-перше, надмірна прибуток може бути відділена від нормального прибутку і розглянута як окремий потік доходів.

Принцип зміни:вартість об'єктів нерухомості зазвичай не залишається постійною, але змінюється з плином часу.

Об'єкти поступово зношуються. Одні підприємства відкриваються, інші - закриваються. Характер використання землі змінюється під впливом держави і приватного сектора. Коливаються обсяг де грошової маси і процентні ставки. Економічні умови відкривають нові можливості. Міжнародні події впливають на вартість сировинних товарів. Нова технологія і соціальну поведінку створюють новий попит на нерухомість. Демографічний розвиток породжує потреби в різних видах житла. Людські устремління і смаки змінюються. Середа розташування об'єкта проходить через фази зростання, зрілості, занепаду і оновлення. Всі ці фактори і багато інших можуть змінювати корисність нерухомості в даному місці.

Аналітики повинні відстежувати події, які з великою часткою ймовірності вплинуть на нерухомість. Умови, що існували в минулому, не обов'язково збережуться в майбутньому. Щоб правильно оцінити вартість майбутніх доходів від об'єкта нерухомості, необхідно ретельно вивіряти базові припущення щодо майбутньої ви ручки і витрат. Оскільки події та умови постійно змінюються, оцінювачі дотримуються професійного стандарту - роблять оцінку на конкретну встановлену дату.

Четверта група принципів оцінки (ЛНЕІ)означає, що з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості вибирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості земельної ділянки з поліпшеннями. Саме цей варіант застосовується для оцінки вартості нерухомості.

Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки і таким чином може визначити варіант, що приносить максимально можливий дохід від земельної ділянки незалежно від того, забудований ділянку чи ні і які будови знаходяться на ньому на дату проведення оцінки.

ЛНЕІ визначається як використання нерухомості, яке:

а) є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи розпорядження про зонування і норми охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії архітектури, благоустрою прилеглої території та т.п .;

б) фізично здійсненне, тобто розмір і форма земельної ділянки, його транспортна доступність, наявні будови дозволяють реалізувати обраний варіант використання;

в) фінансово обгрунтовано з точки зору окупності інвестованого капіталу, тобто використання забезпечує дохід, що перевищує капітальні витрати, експлуатаційні витрати і фінансові зобов'язання;

г) забезпечує найвищу вартість або дохідність нерухомості.

ЛНЕІ розглядається в два етапи: по-перше, земельної ділянки як вільного, по-друге, ділянки землі з існуючими поліпшеннями. Якщо ділянка вільна від будівель, то визначається, який об'єкт найбільш ефективно побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших обмежень, а також з урахуванням перспектив розвитку району.

ЛНЕІ може розвиватися з плином часу під впливом ринкових стандартів і зовнішніх змін. Якщо недавно близько земельної ділянки пролягла автострада, то його найкращим використанням може стати будівництво заправної станції, пункти швидкого харчування або автосервісу.

На практиці принцип ЛНЕІ є вихідною передумовою, на якій грунтується вибір конкретного виду оцінюваної вартості нерухомості і будується висновок про її величині.

Існуючі сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають вимог ринку, що розвивається нерухомості, і тому фактичне використання земельної ділянки з поліпшеннями часто не відповідає найкращому варіанту.

Всі перераховані вище принципи оцінки нерухомості тісно взаємопов'язані і в залежності від виду та специфіки оцінюваного об'єкта, від використовуваного методу оцінки можуть відігравати основну або допоміжну роль.

Ці принципи є теоретичну основу оцінки вартості об'єктів нерухомості. На них базуються три фундаментальних підходу до оцінки нерухомості - прибутковий, порівняльний і витратний.

Основи бухгалтерського обліку.

1. ПОРЯДОК ВІДОБРАЖЕННЯ ІНФОРМАЦІЇ В ОБЛІКУ

 
 

 ПРАВІЛАведенія обліку:  ДОПУЩЕННЯ, з яких ісходіторганізація при постановці обліку:
 1.  Облік ведеться в рублях і російською мовою  1. майнова відокремленість - Майно і зобов'язання організації існують окремо від майна і зобов'язань інших осіб
 2.  Оцінка в грошовому вираженні фактів господарського життя і елементів звітності  2. безперервність діяльності - Організація буде продовжувати свою діяльність у найближчому майбутньому (відсутність наміру про ліквідацію)
 3.  ДокументірованіеФактов хозяйственнойжізні  3. Послідовність застосування облікової політики - Обрана підприємством облікова політика послідовно застосовується від одного звітного періоду до іншого
 4.  Облік ведеться шляхом подвійного запису на взаємопов'язаних рахунках бухгалтерського обліку  4. Тимчасова визначеність фактів господарського життя - Факти господарського життя відносяться до того періоду, в якому вони мали місце незалежно від часу надходження або виплати грошових коштів

2. Рахунки бухгалтерського обліку і подвійний запис

Всі зміни, що відбуваються з майном і зобов'язаннями, являють собою або їх збільшення, або зменшення. Ці зміни зручно фіксувати в таблиці, яку називають «рахунком».

Фізично рахунок являє собою двосторонню таблицю (картка, книга, вільний лист):

 Дебет  Рахунок (найменування рахунку)  кредит
   
       

Рахунки дозволяють отримувати відомості про рух майна і зобов'язань для управління господарськими процесами і здійснення контролю.

Рахунки бухгалтерського обліку - Це спосіб угруповання і поточного відображення змін, що відбуваються в майно і зобов'язання організації.

Рахунки відкриваються на кожен об'єкт обліку: рахунок "Основні засоби"; рахунок "Каса"; рахунок "Розрахункові рахунки"; рахунок "Статутний капітал" і т.п.

Відображення операцій на рахунках ведеться в грошовому (вартісному) вимірнику, а в необхідних випадках - в натуральному і трудовому вимірнику.

Вартісна оцінка об'єктів обліку на початок і кінець звітного періоду, називається відповідно Залишком на початок (сальдо початкова) і Залишком на кінець (сальдо кінцеве) звітного періоду.

Рахунки бухгалтерського обліку відрізняються за різними ознаками.

За зв'язку з балансом рахунки поділяються на балансові і позабалансові.

балансові рахунки враховують наявність і рух майна і зобов'язань організації.

Записи господарських операцій на рахунках виробляються взаємопов'язано. При реєстрації господарських операцій на рахунках кожна операція записується в одній і тій же сумі двічі: по дебету одного і кредитом іншого рахунку. Такий принцип записи зветься подвійного запису.

позабалансові рахунки враховують майно, що не належить організації, але знаходиться у неї тимчасово (рахунок «Орендовані основні засоби»), умовні права і зобов'язання (рахунок «Забезпечення зобов'язань і платежів видані»), а також контролюють окремі господарські операції (рахунок «Товари, прийняті на комісію »).

Балансові рахунки в залежності від того, що на них відбивається і який характер сальдо, бувають активні, пасивні, активно-пасивні, бессальдовие. У бессальдових рахунків сальдо (залишок) на кінець місяця обов'язково = 0 (25,26,40,90,91 рахунку).

Група принципів оцінки, пов'язаних з ринковим середовищем | АКТИВНІ РАХУНКИ


Список активних рахунків бухгалтерського обліку | Список пасивних рахунків бухгалтерського обліку | АКТИВНО-ПАСИВНІ РАХУНКУ |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати