МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РФ | Поняття та ознаки нерухомості. | Будинки і споруди як об'єкт договору оренди. | Їх права і обов'язки. | Форма, державна реєстрація і термін договору оренди будівель і споруд. |

загрузка...
загрузка...
На головну

Проведення операції оренди нежитлового приміщення

  1. II. початок операції
  2. V. Проведення ділових нарад
  3. V. підсумки операції
  4. А) Депозитні операції
  5. А) Поняття матриці. б) Види матриці. в) Транспонування матриці. г) Рівність матриць. д) Алгебраїчні операції над матрицями: множення на число, додавання, множення матриць.
  6. Активні операції комерційні банки
  7. Активні операції комерційного банку

(Будівлі, споруди).

Алгоритм дій перед укладенням договору оренди.

На початковому етапі переговорів з потенційним партнером слід з'ясувати серйозність його намірів і благонадійність організації. Така перевірка, як правило, включає в себе наступні елементи: перевірка адресних і реєстраційних даних, перевірка поточного фінансового стану, перевірка історії і репутації компанії.

1. Необхідно визначитися, чи немає обмежень на використання приміщень під певне призначення - ресторан, банк, магазин. Це важливо, зокрема, при розташуванні приміщення в житловому будинку.

2. Представники компаній повинні мати повноваження для укладення угоди. Для посвідчення повноважень сторін потрібно перевірити:

· Установчі документи, Свідоцтво про державну реєстрацію

· Свіжу Виписку з Єдиного Державного Реєстру Юридичних Осіб (ЕГРЮЛ), де вказані дані чинного керівника

· Завірену копію наказу про призначення на посаду особи, яка має право діяти без довіреності (зазвичай це Генеральний директор)

· Протокол обрання на посаду керівника

· Якщо представник компанії діє на підставі довіреності - він повинен надати оригінал довіреності, (оригінал довіреності (не копія !!!) є додатком до договору)

· В окремих випадках також протокол зборів учасників (акціонерів), на якому він був уповноважений укладати цю угоду

3. Всі документи, що стосуються взаємовідносин орендодавця і орендаря, сторони повинні представити один одному в оригіналі.

4. У договорі має бути дано максимально повний опис об'єкта оренди - його точна адреса, метраж, кількість кімнат і реєстраційні дані, прописані в свідоцтві про право власності.

5. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

6. Щоб виключити можливі суперечки, необхідно обговорити і включити в текст договору, що сума ПДВ включається в розмір орендної плати. Також можливо включити в загальну суму орендної плати компенсацію орендодавцю за обслуговування переданого за договором приміщення і комунальні платежі. Однак неприпустимо, щоб орендна плата складалася цілком з розміру комунальних платежів. Суди не визнають такі договори дійсними.

7. У додатку до договору необхідно обговорити і прописати всі послуги, які надає орендодавець орендарю, вказавши при цьому, які послуги входять в орендну плату, а які - оплачуються окремо.

8. Особливу увагу слід приділити питанню розподілу витрат на утримання орендованого майна. Орендна плата за експлуатацію будівлі або споруди включає в себе лише платежі за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване (інша територія оплачується додатково). Витрати на поточний ремонт і утримання майна, як правило, несе орендар. До витрат на утримання орендованого майна відносяться комунальні платежі, прибирання і вивезення сміття, забезпечення приміщень обов'язкової пожежною і охоронною сигналізацією, телекомунікації. Доцільно детально обговорити і відобразити в договорі, які витрати ким саме оплачуються.

9. Слід ретельно опрацьовувати договір оренди, деталізувати режим використання приміщення, особливо в разі передачі в оренду об'єкта з обробкою і майном. Чим чіткіше прописані правила експлуатації приміщення, тим менше приводів для розбіжностей.

10. Необхідно визначитися з терміном договору оренди - короткостроковий чи довгостроковий, який підлягає державній реєстрації.

11. Розмір орендної плати може бути визначений у твердій сумі або повинен бути встановлений спосіб визначення розміру орендної плати. При цьому твердим розміром буде вважатися тільки сума в рублях РФ, а сума в іноземній валюті - способом визначення розміру орендної плати.

12. Щоб уникнути спору сторін момент початку користування приміщенням бажано вказати в договорі, особливо якщо майно, що є предметом оренди, не дозволяє почати користуватися ним безпосередньо з моменту його передачі. Іноді його необхідно обладнати, відремонтувати, зареєструвати в державних органах і т. П.

13. Навіть якщо договір оренди укладено юридично грамотно, відсутність акту приймання-передачі об'єкта нерухомості (з моменту його підписання орендар одержує право користування) може викликати серйозні труднощі. В акті повинні бути вказані фактичний стан прийнятого майна, особливо відступу від норми, в тому числі внутрішнє оздоблення приміщень, необхідність ремонту, відсутність будь-яких деталей та ін. Згодом цей документ дозволить уникнути розбіжностей між сторонами.

Укладення договору оренди нежитлових приміщень.

Після того як перевірені зазначені питання, можна переходити до укладання договору і обговоренню його істотних і договірних умов. Знання істотних умов, а особливо їх обов'язковий облік в тексті самого договору важливі, перш за все, для органу, що здійснює його державну реєстрацію. Якщо ви не хочете, щоб відбулося припинення в реєстрації (що робиться строком на три місяці) або в реєстрації було відмовлено, краще заздалегідь включити в договір пункти, що містять його істотні умови. Крім того, знання істотних умов договору оренди особливо важливо при виникненні подальших суперечок і судових розглядів. Отже, до істотних умов договору оренди відносяться наступні.

1. Вказівка ??на мету користування майна. Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення самого майна.

2. Точне вказівку місця знаходження (адреси) переданого в оренду будівлі або приміщення і точна вказівка ??площі здаються приміщень, що дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним.

Площі орендованих приміщень вказуються відповідно до документами БТІ: поверховий план з експлікацією, довідка про стан об'єкта нерухомості і технічний паспорт. Необхідно мати на увазі, що замовлення на отримання цих документів в БТІ виконується протягом мінімум 45 робочих днів і оплачується в залежності від площі приміщень. Витрати на це, а також витрати на оплату мита за державну реєстрацію, сторони несуть відповідно до власної домовленістю. Як правило, витрати несе орендар, хоча часті і випадки оплати в рівних частках.

3. Вказівка ??на розмір орендної плати, оскільки даний договір належить до числа відплатних. Відсутність вказівки на розмір орендної плати тягне недійсність договору, оскільки в такому випадку це договір безоплатного термінового (безстрокового) користування.

4. Вказівка ??на можливість перегляду розміру орендної плати не частіше ніж один раз на рік, що встановлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запис про обов'язок своєчасної внесення плати орендарем за користування майном та відповідальності сторін за порушення як цей обов'язок, так і інших, встановлених в договорі.

Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:

а) визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;

б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

в) надання орендарем певних послуг;

г) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;

д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Сторони, крім цього, можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди.

6. Термін оренди. Якщо термін в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна зі сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється.

Договір, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.

7. Обов'язкове вказівку на суб'єкта орендних правовідносин, що виробляє капітальний ремонт будівлі. За загальним правилом, капітальний ремонт переданого в оренду майна виробляє орендодавець за свій рахунок, але в договорі оренди може бути зазначено і інше. Однак покладання обов'язки з капітального ремонту на орендаря істотно знижує привабливість об'єкта оренди, як і розмір орендної плати, тому орендодавці, як правило, залишають цей обов'язок за собою.

Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний строк.

Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:

· Провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;

· Вимагати відповідного зменшення орендної плати;

· Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

8. Вказівка ??на обов'язок орендаря підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди.

9. Вказівка ??на порядок розірвання договору, його пролонгування і вирішення спорів. Кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін. Крім того, за загальним правилом, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.

Спори між двома юридичними особами при недосягненні згоди в ході переговорів розглядаються в арбітражному суді.

10. Кількість примірників договору. Обов'язковою вимогою Федеральної реєстраційної служби є вказівка ??на кількість примірників за кількістю сторін і один для органу, що здійснює державну реєстрацію, оскільки він залишає його собі. При цьому всі екземпляри повинні бути справжніми.

11. Реквізити та підписи сторін, в яких обов'язково повинні міститися номери банківських рахунків, ІПН, КВЕД. Примірники договору повинні бути підписані тільки тим уповноваженою особою, яка зазначена в шапці договору. Якщо орендодавець раніше вже здавав в оренду приміщення, то зразок його підпису зберігається в органі, що реєструє і обов'язково буде звірений з представленим знову. Крім того, має бути обов'язково вказано, на підставі чого діє даний громадянин, оскільки його дієздатність буде обов'язковим предметом встановлення при здійсненні державної реєстрації. Якщо він діє на підставі Статуту, то реєструючий орган зажадає нотаріально завірену копію Статуту, якщо за дорученням - то нотаріально оформлену або завірену довіреність. Співробітник-виконавець, який здає договір на реєстрацію, також зобов'язаний мати нотаріально оформлену довіреність від імені першої особи підприємства або установи. Крім того, йому знадобиться і копія цієї довіреності, оскільки оригінал віддавати реєстратору не потрібно; він забере копію, але попередньо сличит її з оригіналом. Копія та оригінал знадобляться також і при отриманні зареєстрованого договору.

Решта умов договору оренди є факультативними і залежать від домовленостей сторін.

1. Порядок оплати комунально-експлуатаційних платежів. При цьому слід мати на увазі, що власник нерухомого майна в силу ст. 210 ГК РФ несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо в договорі закріплено, що оплату цих послуг здійснює орендар, то повинен бути укладений окремий договір на надання комунально-експлуатаційних послуг, відповідно до якого орендар або компенсує орендодавцю витрати по їх оплаті, або оплачує їх самостійно з наданням орендодавцю копій платіжних документів . При цьому слід врахувати, що відповідно до ст. 545 ГК РФ надання послуг з енергопостачання може проводитися тільки з письмової згоди постачає організації, тому навіть якщо орендодавець має своїми силовими установками, але не є постачає організацією, він у будь-якому випадку не має права перепродувати енергію самостійно.

Якщо в договорі оренди не закріплено обов'язок оплачувати комунально-експлуатаційні витрати, то в зв'язку з тим, що розмір орендної плати за наймання приміщення встановлюється за згодою сторін, орендодавець має можливість врахувати свої витрати, пов'язані з утриманням належного йому нежитлового приміщення, в призначається їм орендної платі, враховуючи, що комунальними послугами фактично користується орендар. Деякі питання оподаткування в цих випадках роз'яснені в листі МНС Росії від 6 липня 2004 N 04-3-01 / 398 "Про здачу приміщень в оренду (найм)".

2. У розділі прав і обов'язків сторін договору оренди можуть бути прописані вимоги до орендаря дотримуватися протипожежних правил, а також правила користування тепловою та електричною енергією, не допускати перевантаження електромереж; не виробляти перепланування, переобладнання приміщення, відновлювальні та оздоблювальні роботи в ньому без узгодження з орендодавцем і його письмового дозволу; своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт орендованого приміщення, брати пайову участь в капітальному ремонті та реконструкції будівлі, в якому знаходиться орендоване приміщення, пропорційно відношенню площі орендованих приміщень до площі даного будинку; не надавати приміщення для будь-яких цілей як в цілому, так і частково іншим юридичним або фізичним особам без письмового дозволу орендодавця; за свій рахунок усувати збиток, заподіяний приміщенню зі своєї вини; повернути приміщення по передавальному акту після припинення договору або його дострокового розірвання орендодавцю в стані, придатному для подальшого використання з урахуванням нормального зносу; забезпечити безперешкодний доступ в орендовані приміщення:

а) працівникам комунальних служб для виконання профілактичних і ремонтних робіт;

б) посадовим особам орендодавця в разі надзвичайної ситуації, а також для перевірки виконання орендарем умов договору оренди;

в) працівникам правоохоронних органів та іншим особам, яким це право надано чинним законодавством РФ; вживати негайних заходів для усунення виниклих аварій, пожеж та інших шкідливих наслідків, негайно інформуючи про ці події відповідні муніципальні служби і орендодавця.

3. Особливої ??уваги потребує пункт про передачу орендодавцю всіх вироблених в наданому приміщенні перебудов, поліпшень, що становлять приналежність приміщень і не відокремлюваних без шкоди від конструкцій приміщень, при розірванні і припинення договору. За загальним правилом, вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди, тому дана умова краще обов'язково прописати в договорі.

Якщо орендар зробив за свій рахунок і за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, яке не віддільні без шкоди для майна, орендар після припинення договору має право на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Однак вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.

4. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін, що також бажано прописати в договорі. Орендар в такому випадку зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений - в розумний строк до закінчення дії договору.

При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих такою відмовою відновити з нею договір, або тільки відшкодування таких збитків.

5. У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Однак в такому випадку договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК України), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.

Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому має право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.

6. У договорі може бути закріплена умова про те, що передача конфіденційної інформації за цим договором стороннім особам і організаціям, опублікування або інше розголошення такої інформації може здійснюватися тільки за письмовою згодою всіх учасників договору, незалежно від припинення його дії. Обов'язок доводити порушення конфіденційності в такому випадку покладається на сторону, яка заявила про таке порушення.

7. Безумовним аспектом договору оренди є також вказівка ??на обставини непереборної сили та виникають звідси правові наслідки.

Важлива увага необхідно приділити деяких практичних питань, що виникають під час здійснення процесу державної реєстрації договору.

Істотною умовою, що підлягають обов'язковому виконанню, є необхідність прошити договір оренди, якщо він більше одного аркуша. При цьому на зворотному боці останнього аркуша на наклейці, вміщеній поверх ниток, повинна бути зроблена наступна запис: "прошиті, прошнуровано і скріплено печаткою" певну кількість "листів". Причому кількість листів вказується як цифрами, так і прописом. Тут же ставляться підписи уповноважених і підписали договір осіб та печатки обох юридичних осіб. Чи не прошитий договір реєстратор не прийме.

Необхідно також мати на увазі, що реєстратор обов'язково зажадає документ, який підтверджує, що право власності або оперативного управління на об'єкт зареєстровано в ЕГРП, а також рішення повноважних органів організацій-учасників договору про його ув'язнення (якщо таке рішення необхідно відповідно до статуту організації або чинним законодавством). Для цього знадобляться нотаріально завірені копії цих документів. Реєструючий орган не працює зі звичайними ксерокопіями, навіть якщо вони завірені юридичною або кадровою службою підприємства. Виняток робиться лише для копії наказу про призначення конкретного громадянина керівником підприємства (першої особи), яка повинна бути завірена у відділі кадрів юридичної особи. При подачі договору оренди на реєстрацію обов'язково потрібно заповнити спеціальний бланк заяви, який можна отримати в приймальній реєструючого органу. Угоди про зміну орендної плати та про розірвання договору оренди є самостійними цивільно-правовими угодами з нерухомістю, а тому також підлягають державній реєстрації. Однак при цьому вже не буде потрібно надання документів БТІ, свідоцтва ЕГРП, рішення повноважних органів організацій-учасників та інших документів. До угоди про зміну орендної плати або про розірвання договору достатньо додати ксерокопію першої сторінки самого договору, а також знову заповнити бланк заяви. У всіх випадках подачі документів на реєстрацію потрібно обов'язково прикладати оригінал і копію платіжного доручення або квитанції про оплату державного мита з відміткою про оплату. Реєстрація угод з нерухомістю здійснюється протягом 30 робочих днів з моменту прийняття документів. При прийомі видається розписка із зазначенням отриманих на реєстрацію документів з підписом реєстратора. Факт виробленої реєстрації фіксується спеціальним штампом, проставляється на першій сторінці договору, в якому зазначається реєстраційний номер, дата реєстрації та прізвище і ініціали реєстратора.

Висновок.

Нерухоме майно - це один з найважливіших об'єктів цивільного права, визначальним моментом у розвитку правового регулювання якого, став перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності до легального визнання множинності форм власності в умовах їх рівного захисту.

Відповідно відбувся перехід від абсолютного юридичного заборони операцій із нерухомим майном до їх вирішення, шляхом постійного розширення видів дозволених угод. Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами.

В результаті здійснення величезної кількості угод з нерухомістю виникає багато суперечок, пов'язаних з ринком нерухомості. Причина таких суперечок - нерозуміння суб'єктами цивільного обороту статусу нерухомого майна, незнання сучасного нормативного регулювання в цій галузі.

Все це обумовлює необхідність вивчення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з ринком нерухомості. Однак при практичній реалізації подібних норм виникають деякі труднощі, що пояснюється слабкою підготовкою суб'єктів цивільного обороту в сфері законодавства про нерухомість. Разом з тим діє відомий принцип: незнання закону не звільняє від відповідальності за його порушення. Такий стан речей на ділі призводить до спірних ситуацій, розширюється судова практика розгляду спорів, що з застосуванням громадянами і юридичними особами правових норм у сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим майном.

Аналізуючи все вищевикладене, можна зробити висновок, що метою орендних відносин є забезпечення можливості громадянам та юридичним особам на певних умовах тимчасово користуватися чужим майном, коли воно не потрібно їм постійно, або коли у них для цього немає достатніх коштів.

Оскільки права і обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; До того ж даний договір є також консенсуальних, т. Е. Таким, який встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди.

Вивчення основ громадянського права і економічної сутності правових норм в області нерухомості допоможе фахівцям, менеджерам, керівникам підприємств і іншим, зацікавленим в даній області особам орієнтуватися у величезному масиві правових актів і норм, що регулюють ринок нерухомості, усвідомити сутність правових інститутів і уникнути помилок в правовідносинах з різними суб'єктами господарювання.

 



Орендна плата за договором оренди нерухомості. | Список використаних джерел.
загрузка...
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати