Головна

Оренда нерухомості. Основні характеристики договору найму житлового приміщення.

  1. D) основні ознаки права.
  2. I Предмет договору
  3. I. Основні богословські положення
  4. I. Основні завдання та напрямки роботи бібліотеки
  5. I. Основні положення
  6. I. Основні поняття математичної теорії ПОЛЯ
  7. I. Основні поняття УПРАВЛІННЯ ТА АВТОМАТИЗОВАНИХ СИСТЕМ ОБРОБКИ ІНФОРМАЦІЇ ТА УПРАВЛІННЯ

У договорі майнового найму беруть участь два контр агента: спостерігач і наймач. Спостерігач - той, хто надає майно у тимчасове користування. Учасник договору, яким майно для користування передається, називається наймачем. «Договір майнового найму, - пише О. С. Іоффе, - є договір, в силу якого одна сторона, спостерігач, зобов'язується передати майно в користування іншій стороні, наймачу, зобов'язується вносити плату за використання цього майна і після закінчення терміну дії договору повернути його наймодателю »[49]. Так як обов'язок передати майно і вносити плату виникає з досягнутого сторонами угоди, а фактично ці дії вчиняються після здійснення договору, то майновий найм є консессуальним договором. ВІН є також оплатним, бо наймач сплачує певну винагороду спостерігачеві за використання його майна.

Можна виділити наступні юридичні ознаки договору майнового найму:

· Для виникнення договору майнового найму досить угоди сторін, і був одягнений в необхідну законом форму;

· Майно переходить від спостерігача до наймача в тимчасове користування;

· Предметом договору майнового найму можуть бути дуже тільки речі індивідуально-визначені і неспоживна, бо використання споживаних речей є в той же час припинення їх існування;

· Договір майнового найму є двостороннім договором, бо кожна зі сторін (і наймач, і наймодавець мають права і обов'язки) [50].

Зміст договору майнового найму полягає в наданні користування річчю. Купується за цим договором право не є правом власності, а лише правом вилучення з речі тієї користі, яка випливає з їх економічного призначення. «Утримання свого зобов'язання договір майнового найму близько стикаються з позичкою, відрізняючись від неї оплатним. Наближаючись з економічного боку до договору купівлі-продажу, як обмін цінностей, майновий найм істотно відрізняється від нього з юридичної точки зору тим, що не з'єднується з переходом права власності », - зазначає Г. Ф. Шершеневич [51]. Крім того, основною ознакою, що характеризує майновий найм, є винагорода за представлене користування. Ця ознака настільки істотний, що відсутність його, по погляду самого закону, перетворює передбачуваний договір майнового найму в позичку.

Союзне і російське законодавство регулювало житлові відносини до 1991 р за допомогою договору найму. При цьому вживання слова »оренда« замість, "найму" не виключалося. Дуже цікавим є питання про співвідношення договору найму та договору оренди житлових приміщень. Наприклад, в Законі «Про приватизацію житлового фонду Російській Федерації» постійно прослизає фраза »за договором найму житлового приміщення являє собою угоду сторін, в силу якого одна сторона (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні (наймачеві та членам його сім'ї) житлове приміщення, а наймач зобов'язується використовувати приміщення відповідно до його призначення, забезпечити його збереження і своєчасно вносити плату за користування жилим приміщенням (п.1 ст.671 ЦК). Тут же відразу обмовляється, що «юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння або використання на основі договору оренди іншого договору (п.2 ст.671 ГК РФ).

Договір оренди є угодою сторін, в силу якого одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати в користування іншій стороні (орендареві) майно у тимчасове користування за плату (ст.606 ГК РФ). В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші природні об'єкти, підприємства та майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі). Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується (ст. 607 ЦК РФ).

Проект ЖК дає більш коротке визначення - «за договором оренди орендодавець зраджує в оплатне користування і володіння житлове приміщення на термін, встановлені в договорі оренди» (ч.2 ст.86). Договір оренди на термін більше 1 року має бути укладений у письмовій формі. Недотримання письмової форми тягне недійсність договору. За договором оренди житлове приміщення надається не тільки самому орендарю, а й членам його сім'ї. Члени сім'ї орендаря, які проживають разом з ним, користуються нарівні з орендарем всіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору оренди житлового приміщення (ст. Ст.53, 133 ЖК УРСР, ст.92 Проекту ЖК).

За новим законодавством договір оренди житлового приміщення і договір найму мають ряд суттєвих відмінностей, які можна представити у вигляді такої таблиці:

   договір найму  Договір оренди
 1. Термін дії договору  безстроковий  Укладений на певний строк
 2. Розмір приміщення  обмежено нормативами  Не обмежений нормативами
 3. Оплата житла  лімітована  За договірною ціною
 4. Підстави вселення  ордер  договір
 5. Оплата позаквартирного ремонту  За рахунок наймодавця  За рахунок орендаря (крім капітального)

Предметом договору найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Не може бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, пов'язані з іншою кімнатою (суміжні кімнати), підсобні приміщення (ст.52 ЖК). Окремим приміщенням (квартирою) називається ізольована частина будівлі, що відокремлюється від інших суміжних приміщень стінами без прорізів або глухими перегородками та має самостійний вихід на вулицю, у двір або на сходову клітку. Форма договору найму, строк, на який укладається договір, та інші умови найму визначаються угодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством [52]. Договір найму, що укладається власником будинку з громадянином, бажаючим найняти житло, не пов'язаний жодними адміністративними актами, прийнятими органами управління, які не мають права регулювати використання житла в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності.

Незаконне втручання державних органів в право власності громадянина оголошується юридично нікчемним, що не породжує ніяких прав і обов'язків. Так, райвиконком звернувся до суду з позовом до С. про визнання її такою, що втратила право на житлову площу в будинку, власником частини якого є мати відповідачки. На думку позивача, С. в цьому будинку не проживає, так як забезпечена житлом в кооперативній квартирі свекрухи, і, дізнавшись про майбутню будинку матері через його руйнування від повені, стала з'являтися в ньому, створюючи видимість проживання з метою отримання державної житлової площі в зв'язку зі знесенням будинку. Судова колегія у цивільних справах Верховного суду РРФСР вказала, що спостерігачем спірної площі є не виконком - позивач у справі, а власник частини будинку - мати відповідачки, яка вимог про визнання С. втратила право на житлову площу не пред'являла, При таких обставинах суд безпідставно визнав виконком позивачем по справі та задовольнив його позов про визнання С. втратила право на житлову площу [53].

Раніше житлові кодекси союзних республік, встановлюючи, що договір житлового найму повинен бути укладений у письмовій формі, не передбачили наслідків недодержання сторонами цієї форми договору. Ніяких правових наслідків житлові кодекси не передбачали і для тих випадків, коли сторонами було порушено міститься в житловому кодексі донної союзної республіки вимога про реєстрацію письмового договору житлового найму а виконкомі Ради народних депутатів.

Стаття 46 ЖК УРСР встановлює наступні правила:

1. якщо в квартирі звільнилося жиле приміщення, не ізольоване від займаного іншим наймачем житлового приміщення. це приміщення підлягає передачі в його користування;

2. звільнилося ізольоване жиле приміщення в квартирі, де проживають декілька наймачів, має надаватися що проживають у цій квартирі громадянам, в першу чергу тим з них, хто за встановленими підставах визнаються які потребують поліпшення житлових умов;

3. при відсутності потребують право на отримання звільненого житлового приміщення мають інші проживають в цій квартирі громадяни, якщо займана ними житлова площа менше встановленої загальної норми на одну людину або вони не забезпечені належною їм додаткової житловою площею;

4. тільки в разі, коли серед наймачів немає громадян, що звільнилося житлове приміщення заселяється в загальному порядку.

У судовій практиці виникло ряд питань щодо правил ч.2 ст.46 ЖК УРСР. Деякі з них роз'яснені постановою Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 г. [54]

1. При вирішенні питання про передачу в користування звільнився в квартирі ізольованого житлового приміщення іншому проживає в цій квартирі наймачеві суди повинні виходити з положень житлових кодексів. Якщо звільнилося житлове приміщення передано одному із проживаючих у квартирі наймачів, це не позбавляє інших наймачів права оскаржити в судовому порядку видачу ордера і вимагати надання цього приміщення їм. Очевидно, що, вирішуючи спір між наймачами, суд повинен враховувати конкретне обставини, які лежать в основі вимоги однієї й іншої сторони і заслуговують на увагу.

2. Не можуть бути задоволені вимоги громадян про передачу їм житлового приміщення, якщо вони навмисно погіршили до цього свої житлові умови, наприклад, шляхом обміну або розділу житлових приміщень. Звісно ж, що це вказівка ??Пленуму має на увазі умисел наймача придбати таким шляхом право на одержання жилого приміщення.

3. Правила ст. 46 ЖК УРСР не застосовуються щодо житлових приміщень службового характеру.

При недотриманні необхідної законом письмової форми угода, як правило тягне передбачений нею правовий результат. Санкція закону за таке порушення полягає лише в тому, що в разі спору сторони позбавляються права посилатися на показання свідків, які підтверджують здійснення угоди. Подання інших доказів, наприклад, письмових, на підтвердження угоди допускаються. Отже, якщо сторони порушили вимоги про укладення договору житлового найму в письмовій формі, то договір є дійсним лише з тими правовими наслідками, які передбачені в цивільному законодавстві для угод при недотриманні простий письмовій форми. Якщо сторони порушили містяться в житловому кодексі правило про реєстрацію договору житлового найму в виконкомі, цей договір не може бути визнаний недійсним, якщо він був укладений на приміщення, що не відповідає встановленій нормі житлової площі [55].

Законодавством регламентований той факт, що договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі (ст.674 ЦК України). Наймодавець зобов'язаний передавати наймачеві вільне жиле приміщення в стані, придатному для проживання, і здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (ст.676 ГК РФ). Далі регламентується той важливий факт, що наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин (п.1 ст.677 ГК РФ). Крім того, наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення (ст.678 ГК РФ).

Дещо інші аспекти має договір оренди. Право здачі майна в оренду належить його власнику (ст.608 ГК РФ). Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однієї зі сторін договору є юридична особа, незалежне від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації (ст.609 ЦК України). Договір оренди укладається на термін. визначений договором, а, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (ст.610 ЦК України).

Особливе значення надається правової регламентації оренди окремих видів нерухомого майна. Так, в ст.650 ГК РФ говориться про те, що за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. Цей договір також укладається у письмовій формі (п.1 ст.651 ГК РФ). Крім того, необхідна обов'язкова державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди на термін не менше одного року (п.2 ст.651 ГК РФ).

Особливу увагу треба звернути на ст.652 ГК про право на земельну ділянку при оренді знаходиться на ній будівлі чи споруди. Так, з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну частину земельної ділянки (п.2 ст.652 ГК РФ).

Майже такі ж положення регламентовані в §5 ГК РФ про оренду підприємств. Кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства повинні бути до його передачі орендарю письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду (п.1 ст.657 ГК РФ). Передача підприємства орендарю здійснюється за передавальним актом (ст.659 ГК РФ). До договору оренди підприємства застосовуються правила про наслідки недійсних угод, про зміну і розірвання договору, якщо це не порушує істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст.663 ГК РФ).




Відчуження нерухомості по операціях продажу. | Нерухомість в заставних операціях.

Вступ | Цивільно-правова природа та особливості угод | Нормативні акти |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати