Головна

Елементи порівняння та види коригувань.

  1. A. Допоміжні елементи для зв'язку функцій між собою.
  2. B) До сутнісному визначенню філософії не веде манівці порівняння з мистецтвом і релігією.
  3. B. Допоміжні елементи при потроєння.
  4. MS Access. Для порівняння значень з константами можна використовувати оператори
  5. N Таким чином, всі види енергії діють на ТЗ і її елементи, викликають в ній цілий ряд небажаних процесів, створюють умови для погіршення її функціональних характеристик.
  6. Аксіома 4. Техногенні небезпеки чинять негативний вплив на людину, природне середовище і елементи техносфери одночасно.
  7. Активні елементи схеми заміщення

Елементи порівняння - це характеристики власності визначають фактори, що впливають на ціну нерухомості.

Таким факторами є:

  1. час (дата) продажу;
  2. місце розташування (сітус, характеристики доступності та зв'язності);
  3. умови продажу (в тому числі мотиви укладання угоди і інформованість покупця і продавця);
  4. умови фінансування покупки (термін позики, процентна ставка, договори про участь та ін.);
  5. юридичне опис об'єктів нерухомості (з урахуванням правових обмежень містобудівного зонування, податків і сервітутів);
  6. фізичні характеристики об'єктів (розміри, форма, якість будівництва і експлуатації, функціональна придатність).

Існують 9 основних груп елементів порівняння, за якими проводяться коригування, причому, коригування бувають двох видів:

  1. послідовні (кумулятивні) і
  2. незалежні.

Послідовні коригування (коригується кожного разу вже відкоригована на попередньому кроці ціна продажу об'єкта порівняння):

i. Передані права власності.

ii. Умови фінансування (ринкові - це оплата угоди натічнимі, що характерно для сучасної Росії: нормальні - коли фінансує угоду тільки одна сторона).

iii. Умови продажу (мотивація повинна бути типова: відсутність зацікавленості, з'єднання, ліквідації тощо).

iv. Ринкові умови (коригування на дату продажу, часто у відсотках інфляції, враховує також

1. зростання або зниження цін;

2. зміни законодавства і т.п.).

Ці поправки робляться на кумулятивної основі, послідовно, строго в даному порядку, оскільки всі характеристики взаємопов'язані і впливають один на одного.

Незалежні коригування:

v. Місцезнаходження (має вирішальне значення, особливо для комерційної нерухомості): _

§ сітус - економічне розташування землекористування;

§ доступ;

§ зв'язку.

vi. Фізичні характеристики об'єкта:

§ фізичні риси (розмір, вік, стан);

§ якість будівництва і експлуатації, будматеріалів; '- унікальність архітектури;

§ зручності (функціональність комунальних послуг);

§ розмір і форма ділянки землі.

vii. Економічні характеристики об'єкта (використовується в першу чергу для об'єктів, що приносять дохід, для того, щоб порівнювати якість, стабільність і ризик грошових потоків). Тут елементами порівняння є:

§ оренда (її надійність):

§ якість управління;

§ термін і умови оренди;

§ ПВД, ДВД, ЧОД і інші фінансові показники (див. "Прибутковий підхід").

8. Використання об'єкта / функціональна придатність (якщо є для об'єкта оцінки деяких законодавчих обмеження у використанні в порівнянні з порівнянними об'єктом).

9. Наявність додаткових компонентів вартості, що не відносяться до об'єкта оцінки (використовується при коригуванні на наявність предметів власності, включених в угоду купівлі - продажу об'єкта нерухомості: обладнання, меблі, предмети мистецтва, текстура, право використання водного простору та ін.).

Всі 5 незалежних коригувань можна - робити в будь-якому порядку, при цьому загальна поправка виходить підсумовуванням, найчастіше у відсотках. Вони також називаються поправками на незалежній основі, тобто оцінюють коректувальні характеристики незалежно одну від одної. Потім відсотки (сума) перераховуються в грошові одиниці, найчастіше в долари.

Вибір одиниць порівняння. | Процес проведення коригувань.


Витратний підхід. | Галузь застосування. | Схема застосування витратного підходу. | ВИДИ ЗНОСУ. СУКУПНИЙ (НАКОПИЧЕНИЙ) ЗНОС. | Метод терміну життя. | Нарахування фізичного зносу. | Розрахунок функціонального зносу. | Метод забудови або розвитку (освоєння). | Метод зіставних продажів при оцінці земельної ділянки. | Принципи, що лежать в основі МСП. |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати