Головна |
Елементи порівняння - це характеристики власності визначають фактори, що впливають на ціну нерухомості.
Таким факторами є:
Існують 9 основних груп елементів порівняння, за якими проводяться коригування, причому, коригування бувають двох видів:
Послідовні коригування (коригується кожного разу вже відкоригована на попередньому кроці ціна продажу об'єкта порівняння):
i. Передані права власності.
ii. Умови фінансування (ринкові - це оплата угоди натічнимі, що характерно для сучасної Росії: нормальні - коли фінансує угоду тільки одна сторона).
iii. Умови продажу (мотивація повинна бути типова: відсутність зацікавленості, з'єднання, ліквідації тощо).
iv. Ринкові умови (коригування на дату продажу, часто у відсотках інфляції, враховує також
1. зростання або зниження цін;
2. зміни законодавства і т.п.).
Ці поправки робляться на кумулятивної основі, послідовно, строго в даному порядку, оскільки всі характеристики взаємопов'язані і впливають один на одного.
Незалежні коригування:
v. Місцезнаходження (має вирішальне значення, особливо для комерційної нерухомості): _
§ сітус - економічне розташування землекористування;
§ доступ;
§ зв'язку.
vi. Фізичні характеристики об'єкта:
§ фізичні риси (розмір, вік, стан);
§ якість будівництва і експлуатації, будматеріалів; '- унікальність архітектури;
§ зручності (функціональність комунальних послуг);
§ розмір і форма ділянки землі.
vii. Економічні характеристики об'єкта (використовується в першу чергу для об'єктів, що приносять дохід, для того, щоб порівнювати якість, стабільність і ризик грошових потоків). Тут елементами порівняння є:
§ оренда (її надійність):
§ якість управління;
§ термін і умови оренди;
§ ПВД, ДВД, ЧОД і інші фінансові показники (див. "Прибутковий підхід").
8. Використання об'єкта / функціональна придатність (якщо є для об'єкта оцінки деяких законодавчих обмеження у використанні в порівнянні з порівнянними об'єктом).
9. Наявність додаткових компонентів вартості, що не відносяться до об'єкта оцінки (використовується при коригуванні на наявність предметів власності, включених в угоду купівлі - продажу об'єкта нерухомості: обладнання, меблі, предмети мистецтва, текстура, право використання водного простору та ін.).
Всі 5 незалежних коригувань можна - робити в будь-якому порядку, при цьому загальна поправка виходить підсумовуванням, найчастіше у відсотках. Вони також називаються поправками на незалежній основі, тобто оцінюють коректувальні характеристики незалежно одну від одної. Потім відсотки (сума) перераховуються в грошові одиниці, найчастіше в долари.
Вибір одиниць порівняння. | Процес проведення коригувань.
Витратний підхід. | Галузь застосування. | Схема застосування витратного підходу. | ВИДИ ЗНОСУ. СУКУПНИЙ (НАКОПИЧЕНИЙ) ЗНОС. | Метод терміну життя. | Нарахування фізичного зносу. | Розрахунок функціонального зносу. | Метод забудови або розвитку (освоєння). | Метод зіставних продажів при оцінці земельної ділянки. | Принципи, що лежать в основі МСП. |