Головна

Елементи порівняння, їх вибір і коректування

  1. A. Допоміжні елементи для зв'язку функцій між собою.
  2. B. Допоміжні елементи при потроєння.
  3. I. Вивчити напам'ять 10 віршів різних авторів (на вибір).
  4. II. Генеральна і вибіркова сукупності. Обгрунтування вибіркової сукупності.
  5. N Вибір конкретного матеріалу для пайки проводять відповідно до галузевих стандартів.
  6. N Вибір методу пайки залежить від програми випуску виробів, особливостей конструкції, вимог до якості.
  7. N Вибір флюсу виробляється з необхідної хімічної активності, яка повинна бути найбільшою в інтервалі температур, який визначається температурами плавлення припою і пайки.

елементами порівняння називають характеристики об'єктів нерухомості, які викликають зміну цін на нерухомість. Дев'ять основних елементів порівняння аналізуються в обов'язковому порядку і по найбільш значущим з них для конкретного об'єкта оцінки проводиться коригування. Коригування (поправки) елементів порівняння - це визначення впливу на оцінку об'єкта нерухомості відмінностей між об'єктом порівняння (аналогом) і об'єктом оцінки за основними елементами і внесення цих коригувань (поправок) в ціну об'єкта порівняння (аналога). Коригування (поправки) можуть бути вартісні і процентні. За кількісними ознаками відмінності зазвичай вводяться вартісні поправки, а за якісними - процентні. Процентні поправки застосовуються і до вартості об'єкта порівняння та до одиниці порівняння, а вартісні - до вартості об'єкта порівняння. Поправки на стан ринку (час продажу), місце розташування і знос здійснюються в процентах.

1. Права власності (якість прав власності) на нерухомість. Ціна нерухомості визначається вигодою від переданих прав власності на неї. На практиці можлива продаж власності разом з існуючими договорами оренди. Якщо контрактна орендна плата відрізняється від ринкової, майбутній власник власності буде протягом строку договору оренди отримувати грошові потоки, що відрізняються від ринкових.

Облік різниці між ринковою та контрактною орендною платою при визначенні вартості нерухомості називають коригуванням на права власності. Вихідним при коригуванні є положення про те, що повне право власності визначається при ринкової орендної плати та доступному поточному фінансуванні.

Величину коригування на права власності визначають двома способами - прямий капіталізацією різниці між ринковою та контрактною орендною платою чи дисконтированием цієї різниці протягом строку оренди.

2. Умови фінансування. Розрахунок коригування на умови фінансування залежить від сутності фінансових домовленостей (оплата готівкою, безготівковими, в кредит, в тому числі з відсотком за кредит менше ринкового, іпотечний кредит і т.д.). При цьому найчастіше коригування на умови фінансування і на умови продажу об'єднуються.

При наданні покупцю іпотечного кредиту для коригування можна застосувати дисконтування грошових потоків іпотечного кредиту (постійних платежів і кульового платежу) при ринковій нормі відсотка.

Якщо іпотечний кредит надано під процентну ставку нижче ринкової, його справжня вартість визначається шляхом дисконтування місячних платежів при ринковій процентній ставці протягом терміну кредиту.

Необхідними умовами для коригування є наявність достовірних ринкових даних і даних про фінансові умови угоди. При наявності достовірних даних математичний апарат дозволяє отримати точну величину коригування.

3. Умови продажу. Коригування на умови продажу відображає нетипові для ринку відносини між продавцем і покупцем. Продаж може відбутися за ціною нижче ринкової, якщо продавцеві необхідно терміново реалізувати власність, якщо на продавця чиниться тиск, якщо між учасниками угоди існує сімейна, ділова або фінансова зв'язок.

Продаж може відбутися за ціною вище ринкової, якщо при купівлі об'єкта нерухомості істотно збільшиться вартість спільної власності покупця або купується власність дорога йому як сімейна реліквія.

Головні труднощі при коригуванні на умови продажу - виявлення нетипових мотивів угоди і визначення власне величини коригування. При підозрі на неринкові умови продажу даний об'єкт слід розглядати як порівнянну продаж дуже обережно або виключити його з переліку об'єктів порівняння.

4. Стан ринку. Коригування на стан ринку враховує перш за все зміна ринкових умов, що відбуваються з плином часу.

Основними факторами, що змінюють ринкові умови, є інфляція і дефляція, зміни податкового та інших законодавств, зміни в пропозиції і попиті. Ринкові умови можуть змінюватися як в цілому, так і для окремих видів власності.

Оптимальним індикатором стану ринку є перепродаж одного і того ж об'єкта з постійними фізичними та економічними параметрами. У разі відсутності таких даних слід використовувати дані з продажу подібних об'єктів на одному і тому ж ринку. Зазвичай зміна умов ринку вимірюється у відсотках від попередніх цін, зафіксованих на певний момент (період).

5. Місцезнаходження. Коригування на місце розташування потрібно тоді, коли географічне положення об'єкта порівняння відрізняється від становища об'єкта оцінки. Величина коригування зазвичай виражається або в грошовому обчисленні, або у вигляді відсотків. Найкращим чином величина коригування виводиться з аналізу продажів подібних об'єктів в різних місцях. Коригування на місце розташування в першу чергу відображає різницю у вартості землі для даних об'єктів.

6. Фізичні характеристики. Практично завжди об'єкти порівняння мають відмінності в фізичних характеристиках: різні розміри, конструктивні елементи, якість матеріалів, знос, зовнішній вигляд, а також стан навколишнього середовища, функціональні можливості і естетичні характеристики.

Коригування на фізичні характеристики вимагає обговорення кожного елемента відмінності. Величина коригування не завжди може дорівнювати вартості будь-якої деталі відмінності, так як не кожен типовий покупець готовий платити, наприклад, за зайві архітектурні деталі.

7. Економічні характеристики. Цей елемент порівняння зазвичай застосовують до об'єктів, що приносить дохід. До економічних характеристик відносять ті, які впливають на величину чистого поточного доходу: поточні витрати, якість управління, знижки в орендній платі, умови і терміни оренди і т.д. Слід проявляти особливу обережність, щоб не віднести права власності та умови ринку до економічними характеристиками.

8. Функціональне використання. При виборі об'єктів порівняння слід відмовлятися від тих, які після продажу використовуються не так, як об'єкт оцінки. У цьому випадку ціна продажу нерухомості може бути вище, ніж його ринкова вартість. Для визначення можливого використання об'єкта оцінки слід спиратися на норми місцевого зонування. Якщо два об'єкти перебувають в різних зонах, що виключають їх однакове використання, вони не можуть розглядатися як порівняти.

9. Компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю. Для комерційних об'єктів, таких як готелі, ресторани, магазини і т.п., характерна присутність в вартості комплектуючих виробів, не пов'язаної з нерухомістю. Вартість обладнання, меблів, приладів, посуду і т.д. повинна враховуватися окремо, так як економічні характеристики таких позицій не збігаються з характеристиками нерухомості. При оцінці нерухомості на основі орендної плати компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю, для об'єкта оцінки і для об'єкта порівняння повинні бути обов'язково виділені. До необов'язковим елементів порівняння можна віднести доступність до об'єкту нерухомості, права на прибережну смугу і воду, екологічні умови тощо.

Коригування цін порівнянних об'єктів нерухомості здійснюється з дотриманням наступних умов:

Отримані скориговані ціни об'єктів порівняння необхідно проаналізувати з точки зору розкиду їх значень і за результатами аналізу зробити висновок про розрахунок середньозваженої ціни або про залучення додаткових даних і об'єктів порівняння (при значному діапазоні скоригованих цін).

Послідовність застосування порівняльного підходу | Кількісні методичні прийоми коригувань


Введення в оцінку нерухомості | Об'єкти оцінки та суб'єкти оціночної діяльності | Об'єкт нерухомості | Ринок оціночних послуг | стандарти оцінки | Ринкова вартість об'єкта нерухомості | Види вартості об'єкта нерухомості, відмінні від ринкової вартості | Право здійснення оціночної діяльності | Процес оцінки нерухомості та вимоги до її проведення | Цілі оцінки нерухомості |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати