Вибір методу визначення вартості будівництва при оцінці нерухомості
При оцінці нерухомості пріоритетними є специфічні оцінні методи і прийоми. Оцінка може здійснюватися:
- на основі інформації про реальні витрати на створення (будівництво) та розвиток об'єкта оцінки або його аналогів за даними будівельних підрядів, тендерів, конкурсів, договорів підряду, контрактів;
- на базі даних серії «Довідник оцінювача», що видається КО-ІНВЕСТ («Промислові будівлі», «Житлові будинки» і ін.);
- на основі укрупнених узагальнюючих показників вартості будівництва;
- на основі укрупнених елементних показників за видами робіт або за конструктивними частинами будівель;
- на базі одиничних розцінок (ресурсний і базисно-індексний методи).
Застосовуваний метод або прийом необхідно обгрунтувати і проаналізувати його сполучуваність з об'єктом оцінки і наявної інформацією по ньому і відповідно до результатів аналізу ввести необхідні корективи:
- на включені і зайві компоненти витрат;
- на земельну ділянку;
- за місцем розташування, фізичними характеристиками і інших елементів, які є у вихідній базі даних або виявлені в процесі аналізу.
У публікуються довідники цін зазвичай включаються прямі витрати і деякі непрямі витрати. Так як підприємницька прибуток включається рідко, оцінювач повинен оцінити її окремо і включити у вартість заміщення або відтворення.
Вибір методу при витратному підході залежить від:
- призначення оцінки;
- характеристик будівлі (споруди);
- дати введення будівлі в експлуатацію (необхідно врахувати стан технології та організації будівництва на цю дату);
- задається (необхідної) точності результатів оцінки;
- обсягу і якості наявної інформації про об'єкт оцінки;
- стану попиту і пропозиції на дату оцінки та частки вільних площ на ринку нерухомості.
Загальні поняття і визначення | Структура вартості будівництва нерухомості
Введення в оцінку нерухомості | Об'єкти оцінки та суб'єкти оціночної діяльності | Об'єкт нерухомості | Ринок оціночних послуг | стандарти оцінки | Ринкова вартість об'єкта нерухомості | Види вартості об'єкта нерухомості, відмінні від ринкової вартості | Право здійснення оціночної діяльності | Процес оцінки нерухомості та вимоги до її проведення | Цілі оцінки нерухомості |