Головна |
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання чотирма критеріями. Об'єкт оцінки має відповідати наступним вимогам:
1. Бути законодавчо (юридично) дозволеним. Визначається, які варіанти використання відповідають чинним в даній місцевості законодавчим (федеральним, регіональним, муніципальним) актам. Аналізуються всі документи, які регламентують нормативно-юридичну сторону варіантів функціонального використання, існуючі дозволені види землекористування та обмеження (часткові або тимчасові) на використання окремих видів матеріалів, обмеження в містобудуванні (поверховості, тимчасову заборону на будівництво в даному місці, обмеження, пов'язані зі статусом об'єкта як пам'ятника культурно-історичної спадщини та ін.), необхідність додаткових витрат при проведенні поліпшень, особливо в районах історичної міської забудови. Аналізуються правила реєстрації угод, вимоги пожежної безпеки, законодавство в галузі охорони навколишнього середовища, наявність сервітутів. Аналіз законодавчої дозволеності повинен врахувати можливі зміни нормативно-законодавчих актів.
2. Бути фізично здійсненним. Під час розгляду варіантів використання слід враховувати розміри і форму земельної ділянки, його доступність, топографічні та географічні особливості, інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови, наявність і доступність транспортної та комунальної інфраструктури, ймовірність і частоту стихійних лих - повеней, зсувів, тайфунів і ураганів, землетрусів і т.д.
3. Бути економічно (фінансово) доцільним. Після виключення з розгляду законодавчо невирішених і фізично нездійсненних варіантів використання виконується аналіз економічної доцільності варіантів, що залишилися. Критерієм економічної доцільності є ступінь відповідності варіанту використання власності вимогам типового інвестора по термінах відшкодування вкладеного капіталу і норми прибутку або вимогам типового покупця по співвідношенню величини вкладеного капіталу і одержуваної корисності (кількості і якості).
Економічна здійсненність залежить від співвідношення попиту і пропозиції та місця розташування, які визначають такі характеристики, як валовий дохід, операційні витрати, втрати і т.д. Величина чистого операційного доходу допустимого варіанту використання повинна задовольняти необхідної нормі повернення.
4. Мати максимальну продуктивність. З усіх економічно доцільних варіантів використання, яке створює максимальну залишкову вартість землі або забезпечує максимальне повернення інвестованого капіталу, є найкращим і найбільш ефективним. При цьому в якості вимірювача повернення капіталу зазвичай застосовують чисту теперішню вартість або внутрішню норму прибутку.
Відповідно до варіанту найкращого і найбільш ефективного використання проводиться оцінка нерухомості, навіть якщо він не відповідає фактичним використанням (призначенням).
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання власності як поліпшеною | Особливі випадки застосування аналізу найкращого і найбільш ефективного використання
Введення в оцінку нерухомості | Об'єкти оцінки та суб'єкти оціночної діяльності | Об'єкт нерухомості | Ринок оціночних послуг | стандарти оцінки | Ринкова вартість об'єкта нерухомості | Види вартості об'єкта нерухомості, відмінні від ринкової вартості | Право здійснення оціночної діяльності | Процес оцінки нерухомості та вимоги до її проведення | Цілі оцінки нерухомості |