Головна

Види договору оренди

  1. I Предмет договору
  2. А. Розірвання трудового договору з ініціативи працівника
  3. Адміністративні функції: підвищення по службі, зниження, переклад, припинення трудового договору.
  4. Оренда нерухомості. Основні характеристики договору найму житлового приміщення.
  5. Орендна плата за договором оренди нерухомості.
  6. Видами договору найму були: договір найму речей; договір найму послуг; договір найму робіт або поспіль.

Цивільний кодекс проводітт розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договору оренди - це ті найбільш значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в праграфах 2 - 6 глави 34 ЦК.

Оренда ж окремих видів майна в ГК в формі самостійних параграфів не врегульована. Можуть існувати тільки окремі норми, які застосовуються до тих чи інших видів майна. Як приклад розмежування виду оренди та оренди певного виду майна можна привести оренду споруд та оренду нерухомого майна. Розподіл оренди на види проводиться не на одному певному критерії, а, наприклад, з вигляду предмета, виходячи з споживчого характеру договору для орендаря і підприємницького для орендодавця. Виділяють 5 видів договору оренди.

Договір прокату.Договір прокату є договір оренди, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування за плату. [14]

Догвора прокату притаманні деякі характерні ознаки:

По-перше, як орендодавці можуть виступати не будь-які комерційні організації, а лише ті, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, тобто на професійній основі.

По-друге, як загальне правило майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Тому орендарями за договором в основному є громадяни, яким відповідне майно знадобилося для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання. Орендарями можуть бути також юридичні особи та індивідуальні підприємці, але для них виключається можливість отримання прибутку від використання майна.

По-третє, договір прокату відноситься до категорії публічних договорів. Це означає, що орендодавець не має права відмовити яка звернулася до нього особі в укладенні договору прокату або надати перевагу кому - або в укладенні договору. Умови договору повинні встановлюватися однаковими для всіх орендарів. По-четверте, договір прокату не може носити характер безстрокового зобов'язання. Більш того, в імперативному порядку визначено максимальний термін дії такого договору - один рік. [15]

По-п'яте, до зобов'язань, що виникли з договору прокату, не підлягають застосуванню загальні правила про поновлення договору оренди на невизначений термін.

По-шосте, договір прокату може бути розірваний за ІНІЦІАТИВА орендаря в будь-який час за умови письмового попередження орендодавця про свій намір відмовитися від договору не менш, ніж за десять днів. На орендодавця за договором прокату покладено додаткові обов'язки, наприклад він повинен при укладанні договору перевірити справність переданого майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації, а також усунути в десятівнений строк з дня отримання заяви орендаря або замінити його аналогічним майном в справному стані.

Оренда транспортних засобів.Договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння і користування.

У Кодексі містяться норми, що регулюють два різновиди договору оренди транспортного засобу з екіпажем і договір з управління і технічної експлуатації (без екіпажу).

Спочатку відзначимо особливості правового регулювання оренди транспортних засобів.

По-перше, з огляду на специфіку предмета договору, а саме: надання в оренду транспортного засобу, законодавець виключив можливість застосування до даних правовідносин загальних положень про оренду, що наділяють орендаря, належним чином свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди при інших рівних умовах переважним перед іншими особами правом на укладення договору оренди на новий термін. Як наслідок цього, орендар транспортного, на відміну від орендаря за звичайним договором оренди, ні за яких умов не має права вимагати переведення на себе прав і обов'язків орендаря за договором оренди транспортного засобу, укладеного орендодавцем після закінчення терміну дії колишнього договору з іншим орендарем.

По-друге, договір оренди транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, він полягає в простій письмовій формі. Це принциповий момент, оскільки, як відомо, певні транспортні засоби - повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти - віднесені Кодексом до нерухомих речей.

По-третє, обов'язком орендаря протягом всього терміну дії договору оренди транспортного засобу є підтримка зданого в оренду транспортного засобу в належному стані, включаючи здійснення як поточного, а й капітального ремонту.

По-четверте, орендарю транспортного засобу надано право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб в суборенду, якщо інше не передбачено договором. Стосовно ж до договорів оренди іншого майна діє протилежне правило, згідно з яким орендар може передати орендоване майно в суборенду тільки за згодою орендодавця.

Крім того, орендар в рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать зазначеним в договорі цілям використання транспортного засобу або призначення цього транспортного засобу.

Що стосується наявних відмінностей у правовому регулюванні двох різновидів договору оренди транспортного засобу (оренда транспортного засобу з екіпажем і без екіпажу), то всі вони зумовлені тим, що в одному випадку обов'язки з управління і технічної експлуатації транспортного засобу лежать на орендодавцеві, а в іншому випадку - їх несе орендар транспортного засобу. Ці відмінності такі:

За договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець крім основних обов'язків, властивих будь-якого договору оренди транспортного засобу, надає орендареві послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, які повинні забезпечувати його нормальну і безпечну експлуатацію. [16] На орендодавця також залишаються витрати на утримання членів екіпажу та оплату їх послуг.

Природно, при оренді транспортного засобу без екіпажу орендодавець вільний від виконання названих обов'язків, оскільки управління орендованим транспортним засобом і його технічну експлуатацію здійснює сам орендар. [17]

Особа, що орендує транспортний засіб без екіпажу, несе всі витрати на страхування транспортного засобу, включаючи його страхування, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією. [18]

У разі, коли транспортний засіб передається в оренду з екіпажем, частина витрат на його експлуатацію лежить на орендодавцеві, в тому числі витрати на страхування транспортного засобу та відповідальності за шкоду, яка може бути заподіяна їм, або в зв'язку з його експлуатацією. Що ж стосується орендаря, то він несе тільки ті витрати, які виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, включаючи оплату зборів, а також палива та інших, які витрачаються в процесі такої експлуатації матеріалів.

При оренді транспортного засобу з екіпажем відповідальність за шкоду, заподіяну орендованим транспортним засобом третім особам покладається на орендодавця. Орендодавець може пред'явити орендарю вимога про відшкодування сум, виплачених їм третім особам, але тільки в регресних порядку та за умови надання доказів, подтверждаюшіх, що шкода заподіяна третім особам з вини орендаря. [19]

Якщо за договором оренди орендарю передається транспортний засіб без екіпажу, відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам цим транспортним засобом, несе орендар.

Оренда будинків та споруд.За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. [20]

Будинки призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди проживають в них тимчасово.

Якщо предметом договору оренди є будівля або споруда, ряд загальних положень про оренду не застосовується, оскільки вони заміщуються спеціальними правилами. Слід відразу зазначити, що стосовно оренди нежитлових приміщень, які - або спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі.

Спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівлі або споруди, викликані в життя спеціфіческімісвойствамі будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої ??цінністю цих обєктів, їх неспоживаність в процесі використання, нерозривним зв'язком з землею і т. П ..

Вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягає в тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. Державній реєстрації підлягають тільки ті договори, термін дії яких перевищує один рік.

Як зазначалося, будівлі та споруди нерозривно пов'язані з землею і відносяться до обєктів нерухомості. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря припускає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Якщо земельна ділянка належить орендодавцю на праві власності - одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю відповідно до договору земельна ділянка може бути переданий і на іншому праві.

Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), такий будинок може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі не будуть суперечити закону або договору з власником земельної ділянки.

Стабільності орендних відносин сприятиме положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будівля і яка необхідна для його використання за призначенням.

Важливою умовою договору оренди будівель і споруд є орендна плата. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Орендна плата, яка визначається договором оренди будівлі, повинна, включати в себе також плату за користування земельною учстком, на якій воно розташоване.

Виконання орендодавцем зобов'язань, що випливають з договору оренди, проводиться шляхом передачі відповідної будівлі та прийняття його орендарем. Дана операція повинна бути оформлена передавальним актом або іншим документом, підписаному обома сторонами.

Оренда підприємств.Вельми специфічними особливостями в порівнянні з загальними положеннями про оренду майна має правове регулювання оренди підприємств. Як відомо, в Кодексі під підприємством як об'єктом цивільних прав розуміється імущственний комплекс, який використовується для підприємницької діяльності. До складу підприємства входять всі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, сировина, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують його продукцію.

В цілому як майновий комплекс підприємство визнається нерухомістю. Дана обставина є відправною точкою для цілого ряду спеціальних правил, присвячених оренді. Здача в оренду діючого підприємства передбачає передачу орендарю не тільки майна, але і перехід до нього прав і обов'язків орендодавця щодо третіх осіб.

За договором оренди підприємства в цілому, як майнового комплексу, використовуваного для підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю підприємство за плату в тимчасове володіння і користування. [21] У складі підприємства орендарю передаються за договором земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби. Крім того, в порядку, передбаченому договором, підлягають передачі також запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою ресурсами, інші майнові права. Крім викладеного орендодавець повинен поступитися орендарю права вимоги і перевести на нього всі борги, які стосуються підприємству.

Виняток составдяют права орендодавця отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. За загальним правилом такі права не можуть бути передані без спеціального на те вказівки закону чи іншого правового акта.

За формою договір оренди підприємства повинен являти собою єдиний документ, підписаний сторонами. Кожен договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації. Порушення цих вимог тягне недійсність договору.

У зв'язку спереводом на орендаря боргів за зобов'язаннями орендодавця Кодекс піклується про додатковий захист прав кредиторів за такими зобов'язаннями. [22]

Обов'язком орендодавця є пись менное повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі підприємства орендарю. Кредитори, що отримали повідомлення, але не дали своєї згоди на переведення боргу на орендаря, так і не отримали повідомлення, має право вимагати від орендодавця припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування збитків. Кредитори, які отримали повідомлення можуть пред'явити свої права вимоги в межах 3-х місяців з дня отримання такого повідомлення, а не отримали - протягом року з дня, коли вони узнаалі або повинні були дізнатися про передачу підприємства в оренду.

Виконання дрговора оренди підприємства вимагає від орендодавця здійснення низки підготовчих дій, в тому числі щодо складання та подання на підписання орендарю предаточную акту, за яким здійснюється прийом підприємства орендарем.

Обов'язком орендаря в процесі виконання договору оренди підприємства є не тільки своєчасне і повне внесення платежів, а й підтримки підприємства в належному стані, проведення як поточного, так ікапітального ремонту.

Орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства. Не вимагає також згоди орендодавця передача цих цінностей в суборенду або предача арендатом щодо їх прави обов'язків іншій особі.

Що стосується дій, спрямованих на збільшення вартості майна орендованого підприємства шляхом зміни складу майнового комплексу, його реконструкції та т. П., То орендар вільний робити їх без згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором. [23]

В процесі експлуатації майна арендованног підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні удучшенія цього імущесва (дозволу не потрібно). Вартість таких поліпшень повинна бути відшкодована орендареві за рахунок орендодавця. Ліщь в одному випадку орендодавець може бути освобохден судом від відшкодування вартості поліпшень майна орендованого підприємства, вироблених орендарем, - якщо доведе, що за своєю вартістю ці "покращення» не співрозмірні реального поліпшення качесва і експлуатаційних властивостей майна, або вони зроблені без урахування принципів добросовісності та розумності. [24]

Повернення орендованого підприємства у зв'язку спрекращеніем договору оренди повинен битьь проведений орендарем з дотриманням правил, встановлених для передачі підприємства в оренду, з тією лише різницею, що обов'язки з підготовки майна, складання передавального акта та подачі його на підпис орендодавцю на цей раз покладені на орендаря.

Договір фінансової оренди (лізингу).Договір фінансової оренди (договір лізингу) - цивільно-правовий договір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. [25]

Договір лізингу - новий для вітчизняного законодавства вид договірних орендних зобов'язань. З іншими різновидами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове володіння і користування.

Разом з тим договором лізингу притаманні деякі особливості, які виділяють його в окремий вид договору оренди.

По-превью, як учасник зобов'язань по лізингу поряд з орендодавцем і орендарем виступає також продавець майна, що є його власником.

По-друге, орендодавець, на відміну від загальних положень про оренду, не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду. Більш того, на орендодавця покладається обов'язок придбати у власність це майно, що належить іншій особі (продавцю). Цей обов'язок орендодавця охоплюється змістом зобов'язання, вознікающаего з договору лізингу. Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі в оренду.

По-третє, активна роль, зазвичай не властива орендних відносин, в зобов'язанні з лізингу належить орендарю. Саме орендар визначає продавця та вказує майно, яке має бути пріобретеног орендодавцем для наступної предачі в оренду. Природно, орендодавець звільняється від будь - якої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця.

По-четверте, передача орендованого за договором лізингу майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем цього майна. Проте, відповідальність за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку продавцем покладається на орендодавця і настає у формі відшкодування збитків або вимоги орендаря про розірвання договору. З моменту передачі продавцем орендованого майна до нього переходить ризик випадкової загибелі.

Своєрідність договору лізингу в основному пояснюється тим, що виникли з нього зобов'язання представляють собою поєднання, з одного боку, прав і обов'язків орендаря і орендодавця, типові для орендних відносин, а з іншої - деяких прав і обов'язків продавця і покупця, властивих договору продажу. Наслідком цього є покладання окремих прав і обов'язків орендодавця, що виступає одночасно покупцем майна за договором купівлі - продажу, як на орендаря (права і обов'язки покупця), так і на продавця (права иобязанности орендодавця).

Орендар має права і несе обязаннсті, передбачені законом для покупця за договором купівлі - продажу (за орендодавця), крім обов'язку оплаттіть пріобретеннное майно, як якщо б він був стороною за договором купівлі - продажу. Без згоди продавця орендар розірвати договір купівлі - продажу, і надання йому (поряд з орендарем) статусу солідарного кредитора по відношенню до продавця.

Що ж стосується орендаря за договором лізингу, то він має право пред'являти безпосередньо продавцеві майна, що є предметів договору, будь-які вимоги, що випливають з договору купівлі - продажу. Орендодавець, навпаки, звільнений від відповідальності перед орендарем за дії продавця. Якщо відповідно до договору лізингу вибір продавця і придбаного майна було покладено на орендодавця, то вимоги орендаря можуть бути пред'явлені як продавцеві, так і орендодавцю.

На закінчення, можна сказати, що лізингові операції давно стали невід'ємною частиною економіки розвинутих країн. Вважають, що слово лізинг (здавати в найм) увійшло у вжиток в останній чверті минулого сторіччя, коли в 877 році американська телефонна компанія "Белл" прийняла рішення не продавати свої телефонні апарати, а здавати їх в оренду.

Висновок.

У висновку хотілося б сказати, що значення договору оренди не можна переоцінити. Це один з класичних видів договорів, чия історія налічує багато тисячоліть, протягом яких вони в основних своїх рисах НЕ ізменінлісь. Договір оренди - той, хто самовдосконалюється механізм. Ще в 1989 році дослідники цього договору відзначали, що оренда, як механізм господарювання повинна вдосконалюватися. Оренда грає величезну роль в майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику і можливості отримання доходу від вкладень коштів.

Список використаної літератури:

1. Рутгайзер В. М. Оренда: сутність та практика. М., 1989.

2. Берг О. В. Організація орендних відносин: питання теорії і практики. М., 1991.

3. Витрянский В. В. Загальні положення про оренду // Господарство і право. 1996. N2.

4. Витрянский В. В. Окремі види оренди. // Господарство і право. 1996. N3.

5. Цивільний Кодекс Російської Федерації. C. -Пб, 1997..

6. Брагинський М. І. Договірне право: Загальні положення. М., 1997..

7. Цивільне право. Підручник. Частина друга. / За редакцією Сергєєва А. П., Толстого К. Ю. М., 1998..

8. Францева Е. Ф. Лізинг., М., 1998.


[1] Тихомирова. А. "Публічне право".

[2] "Відомості СРСР. 1989. N25. Стаття 481"

[3] Стаття 136 ГК РФ

[4] ЗП УРСР, 1990, N 4, стаття 53.

[5] ЗП УРСР, 1990, N 10. Стаття 53.

[6] Стаття 608 ЦК РФ.

[7] Стаття 209 ЦК України

[8] Стаття 298 ГК РФ

[9] Пункт 1 статті 609 ЦК РФ

[10] Стаття 161 ГК РФ

[11] Стаття 610 ГК РФ

[12] Пункт статті 86 Основ цивільного законодавства

[13] Стаття 624 ГК РФ

[14] Стаття 626 ЦК РФ

[15] Пункт 1 статті 627 ЦК України

[16] Стаття 635 ГК РФ

[17] Стаття 645 ГК РФ

[18] Стаття 646 ГК РФ

[19] Стаття 640 ЦК РФ

[20] Стаття 650 ГК РФ

[21] Стаття 656 ЦК РФ

[22] Стаття 657 ЦК РФ

[23] Стаття 660 ГК РФ

[24] Стаття 662 ЦК РФ

[25] Стаття 665 ГК РФ

Договір оренди | МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ РФ

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати