Головна

Сегментація ринку нерухомості

  1. V2: Тема 1.1. Основи функціонування ринку нерухомості
  2. V2: Тема 1.2. Особливості російського ринку нерухомості
  3. V2: Тема 3.2. Особливості нерухомості як об'єкта інвестування
  4. V2: Тема 3.5. Види договорів інвестування в створення житлової нерухомості
  5. Аналіз доходів і витрат від експлуатації об'єкта нерухомості.
  6. Аналіз земельного ринку в сучасних умовах
  7. Аналіз кон'юнктури ринку, виявлення конкурентів, вивчення думки покупців є фактори ...

Конкретні сегменти ринку нерухомості характеризуються видом використання майна, місцем розташування, потенціалом принесеного доходу, типовими характеристиками орендарів, інвестиційної мотивацією та іншими ознаками, визначеними в процесі обміну нерухомого майна. У свою чергу, ринки нерухомості зазнають впливу різноманітних чинників соціального, економічного, державного і екологічного характеру.

Аналіз ринкових тенденцій і динаміки цін вимагає сегментації ринку.

Основні сегменти ринку нерухомості:

- В залежності від об'єкта (ринок земельних ділянок, будівель і споруд);
 - В залежності від призначення і варіанти використання об'єкта нерухомості (ринок офісних будівель, ринок житлової нерухомості, ринок складської нерухомості, ринок багатофункціональної нерухомості);
 - В залежності від здатності приносити дохід (ринок дохідної і неприбуткової нерухомості);
 - В залежності від типу операцій (ринок оренди і ринок продажу);
 - Первинний і вторинний ринок.

Ринок нерухомості має складну структуру. Необхідно ви робити різні сегменти ринку:

За типом нерухомості (Житлова, офісна, індустріальна, складська, багатофункціональна нерухомість), всі типи якої мають спільну рису - за своїм функціональним призначенням вони призначені для ведення специфічного бізнесу. Прикладами такої власності є готелі, ресторани, бари, спортивно-оздоровчі комплекси, танцювальні зали і т.д. Оцінка вартості такого типу нерухомості може бути здійснена з точки зору її комерційного потенціалу.
За різними регіонами (Наприклад, регіони зі стабільно високою зайнятістю, регіони з знову виникла високою зайнятістю, регіони з циклічної зайнятістю, з традиційно низькою зайнятістю, з знову виникла низькою зайнятістю).
Для інструментів інвестування в нерухомість (ринок прав переважної оренди, ринок змішаних боргових зобов'язань, ринок іпотеки, власного капіталу, позикового капіталу, опціонів).

Структуризація ринку нерухомості, його класифікація за певними ознаками визначається цілями аналізу, в залежності від яких змінюються пріоритети і значимість, що надається тому чи іншому даному параметру. Наприклад, потенційним інвесторам доцільно проводити класифікацію ринку нерухомості в залежності від використовуваних інструментів інвестування.

Оцінювачу, крім вищенаведеної структури ринку, необхідна класифікація об'єктів нерухомості за ступенем готовності:

- Готові об'єкти;
 - Об'єкти, що вимагають реконструкції або капітального ремонту;
 - Незавершені об'єкти.

Ринок нерухомості підрозділяється на сегменти виходячи з призначення нерухомості і її привабливості для різних учасників ринку. Сегменти, в свою чергу, поділяються на субринкі відповідно до власних уподобань покупців і продавців, на які впливають соціальні, економічні, державні та екологічні чинники. Дослідження сегментів ринку нерухомості проводиться за такими параметрами, як місце розташування, конкуренція, а також попит і пропозиції, які відносяться до загальних умов ринку нерухомості.

Розбиття ринку нерухомості на окремі сегменти проводиться відповідно до переважаючими потребами учасників ринку, інвестиційної мотивацією, місцем розташування, терміном фактичного функціонування об'єкта, фізичними характеристиками, дизайном, особливостями зонування нерухомості.

Принципи класифікації об'єктів, покладені в основу сегментації ринків нерухомості, підпорядковані конкретним завданням процедури оцінки і вимагають всебічного обліку характеристик оцінюваної нерухомості.

Залежно від призначення (напрями використання) об'єкта нерухомості, ринок можна розділити на п'ять сегментів:

1. Житлова нерухомість (багатоквартирні, односімейні будинки, квартири і кімнати).
 2. Комерційна нерухомість (офісні, торгові, проізводственнопромишленние, торгові, складські будівлі, готелі, ресторани).
 3. Промислова нерухомість (промислові підприємства, будівлі НДІ).
 4. Незабудовані земельні ділянки різного призначення (міські землі, сільськогосподарські і мисливські угіддя, заповідники, зони розробки корисних копалин).
 5. Нерухомість спеціального призначення (об'єкти, які мають обмеження щодо їх використання в силу специфіки конструктивних характеристик, наприклад церкви, аеропорти, в'язниці та ін.).

Залежно від стану земельної ділянки, ринок нерухомості можна розділити на:

1. Забудовані земельні ділянки.
 2. Незабудовані земельні ділянки, придатні для подальшої забудови.
 3. Незабудовані земельні ділянки, не придатні для подальшої забудови.

Залежно від характеру корисності нерухомості (її здатності приносити дохід) поділяються:

1. Дохідна нерухомість.
 2. Умовно дохідна нерухомість.
 3. безприбуткові нерухомість.

Залежно від ступеня представленості об'єктів:

1. Унікальні об'єкти.
 2. Рідкісні об'єкти.
 3. Широко поширені об'єкти.

Залежно від економічної активності регіонів:

1. Активні ринки нерухомості.
 2. Пасивні ринки нерухомості. Залежно від ступеня готовності:
 1. Незабудовані земельні ділянки.
 2. Готові об'єкти.
 3. Не завершені будівництвом об'єкти.
 4. Об'єкти, що потребують реконструкції.

Кожен з перерахованих ринків нерухомості, в свою чергу, може бути розділений на спеціалізовані субринкі. Субринкі сегментируются відповідно до купівельними перевагами по від носіння до ціни нерухомості, складності управління, величиною доходу, ступеня зносу, оточенню, більш вузькою спеціалізацією і ін. Так, ринок сільськогосподарської нерухомості може бути поділені на ринки пасовищ, тваринницьких ферм, лісових угідь, орних земель, садів і пасовищ для великої рогатої худоби.

Процес ідентифікації конкретного об'єкта в рамках більшого ринку називається сегментацією. Процес сегментації ринку зазвичай полягає у виділенні оцінюваної нерухомості в самостійний підклас відповідно до виявлених характеристиками оцінюваного об'єкта.

Субринок ділиться на менші сегменти в результаті визначення різних переваг покупців і продавців щодо розміру, дизайну, цінового діапазону, розташування та ін.

Оцінювачі нерухомості вивчають географічні, демографічні, соціально-економічні, психологічні та виробничі характеристики ринку нерухомості в контексті загальноекономічної і регіональної ситуації.



Види сегментації ринку | Сегментація туристського ринку

Порівняння ієрархічних і адаптивних організаційних структур | сегментація ринку | Критерії сегментації ринку | Ознаки сегментації ринку | Сегментація ринку послуг | Методи сегментації ринку | Сегментація ринку маркетингу | Сегментація ринку споживачів | Сегментація споживчого ринку | Сегментація ринку праці |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати