Головна

Аналіз ринку нерухомості для цілей оцінки

  1.  I. Аналіз виховних можливостей середовища
  2.  I. Значення і завдання аналізу заготівельної діяльності. Аналіз закупівель сільськогосподарської продукції. Аналіз факторів, що впливають на заготівельний оборот.
  3.  I. ЗНАЧЕННЯ І ЗАВДАННЯ АНАЛІЗУ ВИРОБНИЧОЇ ДІЯЛЬНОСТІ. АНАЛІЗ ВИПУСКУ промислової продукції.
  4.  I. ЗАСТОСУВАННЯ проективної-демонстраційною технікою В глибинний аналіз З
  5.  II. Аналіз якості закупівель.
  6.  II. АНАЛІЗ ВИРОБНИЧОЇ ПОТУЖНОСТІ ПІДПРИЄМСТВА.
  7.  II. АНАЛІЗ ЕФЕКТИВНОСТІ ВИКОРИСТАННЯ ОСНОВНИХ ЗАСОБІВ.

аналіз ринку нерухомості включає його ідентифікацію та інтерпретацію виходячи з корисності нерухомості, її наявності на ринку, а також переваг сторін угоди і купівельної спроможності.

Ринковий аналіз для цілей оцінки полягає в співвіднесенні загального стану ринку нерухомості, його конкретного сегмента з досліджуваним об'єктом. В результаті повинен бути сформульовано висновок про те, як взаємодія попиту і пропозиції впливає на вартість оцінюваного об'єкта. Побічно результати аналізу можуть використовуватися для визначення варіанту оптимального використання, динаміки попиту, маркетингових стратегій по існуючій і проектованої нерухомості, Дизайну, а також прогнозування частки ринку, яку об'єкт може зайняти.

Реакція ринку на конкретний вид нерухомості залежить від попиту і конкурентного пропозиції нерухомості на поточний момент і в майбутньому. Ринкова вартість нерухомості диктується конкурентним потенціалом ринку. Вивчення характеристик оцінюваної нерухомості дозволить оцінювачу виявити конкуруючі об'єкти і порівняльні переваги і недоліки, які є у оцінюваного об'єкта нерухомості. Розуміння впливу економічних умов на стан ринків дозволить оцінювачу отримати найважливішу інформацію, необхідну для визначення вартості, трьома підходами до діяльність у сфері нерухомості.

порівняльний підхід вимагає ідентифікації конкуруючих об'єктів нерухомості, визначення ступеня їх сумісності з оцінюваним об'єктом для об'єктивної коригування ціни продажу аналогічної нерухомості відповідно до мінливої ??ринкової ситуації.

витратний підхід передбачає використання ринкової інформації про поточні будівельних витратах і ринкових умовах застосування методів. Дана інформація дозволяє оцінювачу визначити розмір підприємницької прибутку, Прибутковість будівельних організацій, виявити економічні переваги, а також рівень функціонального застарівання нерухомості з моменту завершення будівництва.

прибутковий підхід вимагає від оцінювача знань ринкової інформації про зайнятість приміщень і ємності ринку, рівні орендної плати, Експлуатаційних витратах, очікуваних ставках прибутковості, а також конкурентного потенціалу по конкретному ринку нерухомості.

Прийоми і методи аналізу ринку досить різноманітні і залежать від розглянутого параметра і конкретних потреб замовника. В оцінці немає єдиної думки про те, як повинні взаємодіяти дані аналізу ринку з оцінюваної нерухомістю. Проте, можна виділити два підходи до аналізу ринку, кожен з яких передбачає розгляд усього спектра чинників.

перший підхід передбачає аналіз від загального стану економіки до конкретної нерухомості.

другий підхід ? це аналіз від конкретного об'єкта до загального стану справ в економіці.

У першому випадку аналітики починають дослідження з вивчення ринку.

Першим кроком є ??оцінка ринкової рівноваги. Дані про зайнятість і доході населення служать індикаторами попиту, поточна інформація про обсяг доступної площі приміщень і будівництві забезпечує критерії пропозиції нерухомості з боку конкурентів. На основі зіставлення попиту і конкуруючого пропозиції оцінювач робить висновок про наявність рівноваги на ринку нерухомості і перспективи збереження ситуації.

Другий крок ? це аналіз вірогідного альтернативного використання нерухомості, оцінка ринкової реакції на даний варіант і вплив на вартість. Для цього розглядаються фізичні та юридичні характеристики оцінюваної нерухомості, а також її оточення. Висновок ? висновок про найбільш ефективне використання оцінюваного об'єкта нерухомості.

Другий метод передбачає, що ринковий аналіз слід починати з вивчення параметрів оцінюваного об'єкта нерухомості, які формують його прибутковість і конкурентоспроможність на конкретному ринку.

Перший крок ? розуміння фізичних, законодавчих, нормативних та місцевих характеристик нерухомості, що в подальшому дозволить визначити потенційних учасників ринку (покупців, продавців, користувачів, орендарів і т. д.) і, в кінцевому рахунку, оцінити динаміку попиту та пропозиції на конкретному сегменті ринку нерухомості. Потім вивчаються ринкові дані поточного і майбутнього попиту, обсяг доступного і передбачуваного пропозиції, визначається ступінь ринкової рівноваги і прогнозується кон'юнктура ринку з урахуванням найважливіших факторів (зміна чисельності, прибутковості і зайнятості населення, обсяг роздрібної торгівлі та т. Д.).

Другий крок передбачає розгляд найбільш ймовірних варіантів використання нерухомості з точки зору реальної законодавчої і перспективної ринкової підтримки. Висновок ? визначення альтернативного найбільш дохідного виду користування, відповідного оптимальному використанню нерухомості.

Незважаючи на різну процедуру зазначених методів, вони переслідують однакову мету ? визначити рівень поточної і майбутньої ринкової підтримки з конкретного виду користування з урахуванням впливу місцевої економіки на кон'юнктуру ринку, на якому функціонує об'єкт оцінюваної нерухомості.

Ідентифікація сегментаринка.На початковому етапі аналізу ринку оцінювач повинен вирішити два взаємопов'язані завдання:

1) ідентифікувати об'єкт нерухомості;

2) ідентифікувати ринок нерухомості, на якому об'єкт конкурує.

Вивчення завдання на оцінку, характеристик об'єкта нерухомості допомагає оцінювачу визначити ціноутворюючі і, отже, конкурентоспроможні параметри. Аналіз ринку нерухомості вимагає його розбивки на окремі споживчі субринкі з метою визначення конкретного конкуруючого ринкового сегменту оцінюваної нерухомості. В результаті оцінювач виявляє зовнішні чинники, що впливають на оцінюваний об'єкт.

Таким чином, ринкова сегментація виокремлює найбільш ймовірних користувачів нерухомості із загальної маси учасників ринку, що здійснюють операції з нерухомістю. Однак на основі аналізу атрибутів нерухомості виділяється маса конкуруючих об'єктів і визначається позиція оцінюваної нерухомості.

Для якісної сегментації ринку потрібні фактори, перераховані далі.

1. Призначення (тип використання нерухомості).

2. Фізичні та економічні характеристики нерухомості:

n розмір;

n число орендних договорів;

n потенційні орендарі та користувачі;

n фізичний стан об'єкта;

n проектні параметри і т. д.

3. Територіальні особливості ринку, які передбачають розбивку ринку на інтернаціональний, національний, регіональний, місцевий, міський та приміський, в тому числі виділення району або мікрорайону міста.

4. Заміщають об'єкти нерухомості, до яких відносять нерухомість аналогічну по корисності (принесений доходу), але представляє сегмент нерухомості іншого призначення. Відбираються об'єкти нерухомості повинні користуватися таким же попитом, що і оцінювана нерухомість, і належати тому ж територіальному ринку.

5. Доповнюють об'єкти нерухомості, до яких відносять нерухомість, яка збільшить привабливість оцінюваного об'єкта при спільному використанні з оцінюваним об'єктом (наприклад, наявність земельної ділянки під парковку або готового об'єкта поруч з офісним або торговим будинком).

У підсумку отримуємо накладення характеристик оцінюваного об'єкта на відповідний територіальний і функціональний сегмент ринку нерухомості для визначення конкуруючої маси й обсягу пропозиції, включаючи заміщають об'єкти.

аналіз попиту, Або виявлення потреб, переваг і купівельної спроможності споживачів. Основне завдання оцінювача ? виявлення потенційних споживачів оцінюваної нерухомості (покупців, орендарів або користувачів). Для цього в першу чергу необхідно визначити попит на кінцевий продукт або послугу, що надається оцінюваної нерухомістю. Наприклад, при оцінці готелів слід визначити число потенційних постояльців.

Для прогнозування попиту важливо вивчити дохід і вік жителів, можливості міграції, майбутню інфляцію, інформацію про наявність земельних ділянок, інфраструктуру в районі об'єкта нерухомості. Особливістю поточного стану російської економіки є тенденція територіального переміщення капіталу з традиційно активних інвестиційних зон в пасивні регіони, але мають хороший потенціал розвитку. Так, наприклад, московські інвестори активно скуповують нерухомість в північно-західних і південних областях європейської частини Росії.

конкуруючу пропозицію представляє список існуючих і споруджуваних об'єктів, порівнянних за споживчими і інвестиційним характеристикам з оцінюваним об'єктом. При цьому необхідно враховувати, що частина проектів не буде доведена до кінця, а певна частина наявних об'єктів буде виведена з конкурентної боротьби. У процесі аналізу конкуруючих об'єктів нерухомості необхідно враховувати наступні фактори:

n поточну пропозицію об'єктів нерухомості (кількість і якість конкуруючих об'єктів нерухомості);

n динаміку коефіцієнтів завантаження;

n обсяг нового будівництва (проекти в стадії планування і в стадії будівництва);

n реконструкцію з метою зміни призначення нерухомості;

n наявність вільних земельних ділянок;

n динаміку цін на будівельну продукцію, послуги девелопменту, земельні ділянки;

n співвідношення об'єктів нерухомості, Призначених для здачі в оренду, і об'єктів, що використовуються власниками;

n особливі економічні умови і обставини;

n вплив законодавчих і нормативних обмежень (будівельні норми і правила, положення про зонування і ін.).

Ринкова рівновага по нерухомості зазвичай досягається в короткостроковому плані, так як сталість пропозиції нерухомості і стабільність цін тривають недовго. При збільшенні попиту ціна и орендна плата зростають випереджаючими темпами через надзвичайно високою тривалістю і складності будівельного процесу. Таким чином, для ринку нерухомості характерний дисбаланс, і точка рівноваги досягається рідко. Надлишкова пропозиція нерухомості посилюється завершенням будівництва вже розпочатих об'єктів і ще більше збільшує дисбаланс.

якісна характеристика ринку нерухомості аналітиками дається в наступних визначеннях: активний ринок і млявий ринок.

Активний (сильний) ринок ? це ринок випереджаючого попиту і відстає пропозиції, що неминуче призводить до зростання цін. Активний ринок називають ринком продавців нерухомості, тому що останні можуть диктувати більш високі ціни. Млявий (слабкий) ринок ? це ринок покупців, оскільки у них є перевага, що забезпечується падінням попиту на тлі відносного зростання пропозиції. Покупці в даній ситуації формують зниження цін.

Однак на практиці аналітики уникають простих формулювань, так як попит і пропозиція можуть взаємодіяти нестандартно. Активність ринку нерухомості циклічна і характеризується періодами піднесення та спаду. Цикл ринку нерухомості відчуває вплив короткострокових і довгострокових чинників. Довгостроковий цикл залежить від змін характеристик поточної зайнятості, чисельності населення і рівня доходів. Короткостроковий цикл залежить головним чином від доступності альтернативних джерел фінансування, рівня незайнятої нерухомості і ємності ринку, масової міграції робочої сили.




 ОЗНАКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  КЛАСИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ |  ВИДИ ОПЕРАЦІЙ (УГОД) З НЕРУХОМІСТЮ |  Державна реєстрація ОПЕРАЦІЙ (УГОД) З НЕРУХОМІСТЮ |  Цілі оцінки нерухомості. |  ВИДИ вартістю, яка визначається ПРИ ОЦІНЦІ НЕРУХОМОСТІ |  ПРИНЦИПИ ВАРТІСНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА |  Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості |  Нестандартні види і напрямки найбільш ефективного використання нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати