На головну

Особливості функціонування ринку нерухомості

  1.  III. Ринок цінних паперів, як складова частина фінансового ринку.
  2.  IV. Ринок, як форма функціонування товарного виробництва. Умови переходу ринкової економіки.
  3.  TV в системі ЗМІ. Основні тенденції розвитку в умовах ринку.
  4.  V1: Тема 4. Християнство: основні причини виникнення, особливості, напрямки, сучасний стан
  5.  А. Види ринку праці
  6.  А. Вибір цінової стратегії підприємства в залежності від типу ринку.
  7.  А. Визначення зносу об'єкта нерухомості

Ринок нерухомості ? це механізм, що забезпечує взаємодію фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на гроші або інші активи. Ринок нерухомості є складовою частиною ринку інвестицій і представляє його реальний сектор, що функціонує паралельно з сектором фінансових інвестицій.

Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, в свою чергу, на майнові вкладення і вкладення в нерухомість. майнові вкладення ? це вкладення в матеріальні активи компаній або приватне реальне майно (товарні запаси, дорогоцінні камені і метали, колекційні товари та ін.). Нерухомість ? це земля, будівлі та все, що постійно «прив'язане» до землі.

Нерухомість розглядається як один із способів приміщення капіталу, Що забезпечує збереження (зростання) вартості капіталу та отримання позитивної величини поточного доходу. Угоди з нерухомістю містять всі елементи інвестиційного процесу і вимагають визначення терміну вкладення, його розміру, форми і рівня ризику, з яким воно пов'язане. Вкладення капіталу в нерухомість відбуваються на основі ринкової ціни, Врівноважує інтереси продавців і покупців.

Невід'ємною умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Врахування специфіки ринок нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваного об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. знання оценщікомсегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.

Порівняльний аналіз характеристик ринку нерухомості та інших секторів інвестиційного ринку (фінансовий, товарний і ін.) Дозволяє визначити ряд найбільш істотних відмінностей. Ринки нерухомості відрізняються від інших ринків економічними характеристиками і ефективністю за такими найбільш істотними параметрами, як:

n товар;

n формування ціни;

n спосіб фінансування угоди;

n ступінь ліквідності;

n баланс попиту і пропозиції;

n число потенційних покупців;

n інформованість учасників угоди;

n методи регулювання;

n надійність прогнозування ринкової ситуації.

Розглянемо ці параметри більш докладно.

Товар. Ефективність ринку залежить від знаходяться в обороті товарів. Земельні ділянки, що становлять основу нерухомості, відрізняються унікальністю і фіксованим місцем розташування, хоча в економічному плані деякі ділянки землі можуть бути аналогічними і взаємозамінними. Будівлі, розташовані на земельних ділянках, відрізняються локальної закріпленістю, використанням його місця створення, тривалим процесом створення, великої одиничної вартістю і ін.

Формування ціни на об'єкт нерухомості як одиниці інвестування відносно висока, тому коло її покупців обмежений. На ринку нерухомості ціна також є результатом взаємодії попиту і пропозиції та змін ринкової активності, проте на відміну від ефективного ринку ціни на подібну за споживчими властивостями нерухомість не є єдиними. Іншою відмінною рисою ціни на нерухомість є її нестабільність.

Способи фінансування угоди. Висока єдина ставка на об'єкт нерухомості, тривалий термін економічного життя, прогнозованість генеруються нерухомістю доходів і ризиків є об'єктивними передумовами використання для угод позикових коштів. Тому можливість фінансування за рахунок кредиту на економічно вигідних умовах впливає на рішення про покупку нерухомості і, в кінцевому рахунку, на активність ринку нерухомості.

Ступінь ліквідності. Нерухомість як інвестиційний інструмент, який важко буде і в певних ситуаціях неліквідні. Це пов'язано з тим, що покупка нерухомості пов'язана з великими витратами, а покупець, як правило, не має доступу до альтернативних джерел фінансування, крім того, нерухомість має фіксоване місце розташування, тому пропозиція не може швидко адаптуватися до потреб ринку.

Баланс попиту та пропозиції. баланс попиту і пропозиції, що забезпечується конкуренцією, На ринках нерухомості досягається рідко. Пропозиція конкретного виду нерухомості зазвичай відстає від ринкового попиту, так як досягається або будівництвом нової нерухомості, або реконструкцією наявної. Складність, інертність і тривалий термін будівельного процесу можуть призвести до виникнення не ринкової рівноваги, а надлишкової пропозиції. Якщо попит на нерухомість різко збільшується, то додаткова пропозиція не може бути забезпечено в короткі терміни. При зниженні попиту надлишкова пропозиція не може бути поглинена ринком швидко.

Число потенційних покупців. Вільна конкурентне ринкове середовище створюється великим числом покупців і продавців, кожен з яких не контролює чималу частку ринку, щоб робити істотний вплив на ціну. В один і той же час на конкретному сегменті ринку нерухомості (призначення, ціновий діапазон, географічний район) зазвичай діє обмежене число покупців і продавців. Високі ціни на нерухомість диктують рівень купівельної спроможності, тому ринки нерухомості чуйно реагують на зміну таких економічних індикаторів, як рівень і стабільність доходів, зайнятість працездатного населення, його міграція і т.д.

Інформованість учасників угоди про стан ринку, поведінці інших учасників ринку, ринкової активності, якості товару і його заменяемости, про ціну пропозиції і угодах для конкретної нерухомості або подібних об'єктів нерухомості набагато нижче рівня ефективних ринків. У більшості людей відсутній досвід угод з нерухомістю в силу не настільки частого укладення подібних угод, але, тим не менш, покупці наполягають на нерозголошення відомостей про угоду.

Методи регулювання. Ринок нерухомості не володіє такою характерною рисою ефективного ринку, як саморегулювання, засноване на відкритій і вільній конкуренції. Ринки нерухомості регулюються федеральними, регіональними та місцевими законами щодо прав власності і процедури купівлі-продажу.

Надійність прогнозування ринкової ситуації.Недосконалість і неефективність ринків нерухомості не дозволяє зробити правильний прогноз поведінки ринку. У зв'язку з тим, що ринок нерухомості специфічний за своїм функціонування, в першу чергу оцінювачі повинні аналізувати ті чинники, які роблять його неефективним. Це реакція учасників ринку на конкретні характеристики нерухомості та зовнішні чинники, що визначають її вартість.

Визначення ринку нерухомості як механізму ефективної взаємодії фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість на інші активи вимагає виявлення його учасників, їх ролі та функцій. Учасники ринку ? це група осіб або компаній, які вступають у відносини один з одним з метою здійснення операцій з нерухомістю:

n покупці;

n продавці;

n орендарі;

n орендодавці;

n кредитні установи;

n позичальники;

n девелопери;

n будівельники;

n менеджери;

n власники;

n інвестори.

Характер взаємин між перерахованими групами досить складний і не завжди прямий, оскільки будь-який учасник може виступати посередником від групи. Дії всіх учасників ринку підпорядковані очікуваним доходам, які залежать від прогнозних тенденцій використання нерухомості.

Типи інвесторів. Інвестори, що вкладають капітал в нерухомість, розрізняються за цілями інвестування і використовуваних джерел фінансування.

Основні цілі інвестування:

1) особисте користування;

2) здача в оренду;

3) економічне (виробниче) використання;

4) спекуляція (придбання з метою перепродажу);

5) придбання для подальшого розвитку.

Способи фінансування:

1) інвестори, які використовують тільки власний капітал;

2) інвестори, які використовують змішане фінансування.




 ОЗНАКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  КЛАСИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ |  ВИДИ ОПЕРАЦІЙ (УГОД) З НЕРУХОМІСТЮ |  Державна реєстрація ОПЕРАЦІЙ (УГОД) З НЕРУХОМІСТЮ |  Цілі оцінки нерухомості. |  ВИДИ вартістю, яка визначається ПРИ ОЦІНЦІ НЕРУХОМОСТІ |  ПРИНЦИПИ ВАРТІСНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА |  Методи оцінки найбільш ефективного використання нерухомості |  Аналіз ринку нерухомості для цілей оцінки |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати