Головна |
Розрахунок обчислення реальної цінності (вартості) грошей заснований на тимчасовій оцінці грошових потоків, яка заснована на наступному. Ціна придбання об'єкта нерухомості визначається, в кінцевому рахунку, величиною доходу, який інвестор передбачає отримати в майбутньому. Однак покупка об'єкта нерухомості та отримання доходів відбуваються в різні відрізки часу. Тому просте зіставлення величини витрат і доходів в тій сумі, в якій вони будуть відображені у фінансовій звітності, неможливо (наприклад, 10 млн. Рублів готового доходу, отримані через 3 роки, будуть менше цієї суми в даний час). Однак на вартість грошей впливають не тільки інформаційні процеси, але і основна умова інвестування - вкладені гроші повинні приносити дохід.
Приведення грошових сум, що виникають в різний час, до порівнянної увазі називається тимчасової оцінкою грошових потоків. У цих розрахунків покладено складний відсоток, який означає, що вся основна сума, яка перебуває на депозиті, повинна приносити відсоток, включаючи відсоток, що залишився на рахунку з попередніх періодів.
Теорія і практика використання функцій складного відсотка базується на ряді припущень:
1. Грошовий потік, в якому суми розрізняються за величиною, називають грошовим потоком.
2. Грошовий потік, в якому всі суми рівновеликі, називають аннуитетом.
3. Суми грошового потоку виникають через однакові проміжки часу, звані періодом.
4. Доходи, що одержуються на інвестований капітал, з господарського обороту не вилучається, а приєднується до основного капіталу.
5. Суми грошового потоку виникають в кінці періоду (в інших випадках потрібно відповідне коригування).
Розглянемо докладніше шість функцій складного відсотка.
Тема 1. Основи економіки нерухомості | Нерухомість | Класифікація об'єктів нерухомості | Підприємство як об'єкт нерухомості | Основні види вартості нерухомості | Принципи визначення вартості нерухомості | Ринок нерухомості | Функції ринку нерухомості | Угруповання методів оцінки | А. Визначення зносу об'єкта нерухомості |