Головна

Порівняльний підхід.

  1.  Питання 4. АВС-підхід.
  2.  Другий підхід.
  3.  г) Психоаналітичний підхід.
  4.  Гуморальний підхід.
  5.  Діяльнісний підхід. Рубінштейн. Леонтьв.
  6.  Прибутковий підхід.
  7.  Витратний підхід.

В рамках порівняльного підходу використовується метод порівняння продажів, який базується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.

Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від оцінюваного об'єкта. Після коригування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.

Порівняльний підхід до оцінки вартості підприємства включає наступні етапи:

Вивчення ринку і вибір пропозицій на продаж об'єктів нерухомості, які найбільш порівнянні з оцінюваним об'єктом.

Збір і перевірка інформації по кожному оцінюваному об'єкту (про ціну пропозиції, датою виставлення об'єктів-аналогів до продажу, фізичних характеристиках, місце розташування об'єктів та ін.).

Порівняння кожного об'єкта-аналога з оцінюваним об'єктом нерухомості за кількома параметрами (розташування, фізичних характеристик, умов продажу і ін.).

Коригування цін по кожному порівнянної об'єкту відповідно до наявних відмінностями між ними і оцінюваним об'єктом. Величини поправок до цін визначаються на основі аналізу ринку з використанням методу «порівнянних пар», регресійного аналізу та інших методів.

Узгодження скоригованих цін порівнянних об'єктів нерухомості і визначення показника вартості оцінюваного об'єкта.

При виборі аналогів необхідно враховувати сумісність об'єктів. Порівнянними вважаються об'єкти з однаковими фізичними і економічними характеристиками.

Для оцінки методом порівняння продажів необхідно провести дослідження і аналіз ринку нежитлової нерухомості м Іжевська. У даній роботі необхідно вибрати в якості аналогів 3 будівлі офісних центрів. Виявлені відмінності порівнюваних об'єктів оцінки, що вимагають введення коректувань:

на обсяг переданих прав на будівлю;

на фінансові умови;

на умови продажу;

на дату продажу;

на місце розташування;

на площу будівлі;

на стан приміщень;

на наявність парковки, охорони і т. д.

Обгрунтування коригувань:

Обсяг переданих прав на будівлю.

Різниця між оцінюваної нерухомістю і порівнянним об'єктом, що впливає на його вартість, досить часто визначається різницею їх юридичного статусу (набору прав). Право оренди і право власності мають різну вартість.

Коригування на умови продажу.

Умови продажу об'єктів-аналогів типові, т. Е. Продавці не обмежені в термінах продажу, між покупцями і продавцями немає ніяких особливих відносин, об'єкти не купувалися з метою їх комплексного використання з прилеглими об'єктами. Однак у зв'язку з неминучим процесом зниження ціни під час торгів необхідно провести коригування (за даними ріелторських фірм реальна ціна купівлі-продажу відрізняється від ціни пропозиції на 5-10% в меншу сторону).

Коригування на дату виставлення на торги / дату продажу.

Коригування на місце розташування.

Коригування з даного фактору може становити 5% - 20%.

Коригування на стан об'єкта

Коригування з даного фактору для об'єктів-аналогів дається від 0-20%.

Коригування на наявність-відсутність додаткових поліпшень (Парковка, стоянка, зупинки пасажирського транспорту).

Ваги аналогів.

Об'єктах-аналогах найбільш близьким за своїми характеристиками до оцінюваним об'єктам, присвоюється найбільшу питому вагу, і відповідно навпаки.

Характеристики об'єктів-аналогів і розрахунок методом порівняльного аналізу для офісного центру представити в таблиці, представленої в Додатку 6.

Для порівняльного підходу інформацію про ціни продажів офісних приміщень за 1 кв. м. площі зібрати самостійно.

Заключним етапом виконання контрольної роботи є визначення підсумкової величини вартості об'єкта нерухомості і обгрунтування рекомендацій з управління даним об'єктом нерухомості.

Таблиця 1 Вихідні дані для розрахунків за варіантами

  Найменування показника  вар  вар  3 вар.  4 вар.  5 вар.  6 вар.  7 вар.  8 вар.  9 вар.  вар.
 Рік будівництва
 Група капітальності
 Поверховість, к-ть
 Площа ділянки, кв. м
 Загальна площа, кв. м
 Корисна площа, кв. м
 Обсяг будівельних робіт, куб. м
 Ставка орендної плати за кв. м в місяць
 Витрати на поліпшення внутрішнього оздоблення, руб. / Кв. м в місяць
 Експлуатаційними ні витрати, руб. / Кв. м в місяць

ЛІТЕРАТУРА

2. Цивільний кодекс РФ. Частина 1. 2. М., 1996.

3. Про іпотеку (заставі нерухомості) Закон РФ від 16.07. 1998 року № 102-ФЗ.

4. Про оціночної діяльності в Російській Федерації. Закон РФ від 29.07.98г. №135-ФЗ з доповненнями та змінами.

5. Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки. - Федеральний стандарт оцінки №1, від 20 липня 2007 р №256.

6. Мета оцінки і види вартості. - Федеральний стандарт оцінки №2 від 20 липня 2007 р №255.

7. Вимоги до звіту про оцінку. - Федеральний стандарт оцінки №3 від 20 липня 2007 р № 254.

8. Основні фонди та інші нефінансові активи Росії: Статистичний збірник Держкомстат Росії.

9. Асаул А. н. Економіка нерухомості. - СПб., 2010 року.

10. Білих Л. п. Управління портфелем нерухомості. - М., 2008

11. Глазичев В. п. Політична економія міста. - М., 2009.

12. Горемикін В. а. Економіка нерухомості. -М., 2008.

13. Занадворов В. с. Економіка міста. - М., 1998..

14. Касьяненко Т. р, Бузова І. а. Іпотечне-інвестиційний аналіз при іпотечному кредитуванні: Навчальний посібник. - СПб .: Изд-во СПбГУЕФ, 2001..

15. Крутик А. б., Горенбургов М. а., Горенбургов Ю. м. Бухгалтерський фінансовий облік. Серія «Підручники для вузів. Спеціальна література »- СПб .: Видавництво« Лань », 2000. - 480 с.

16. Максимов С. н. Девелопмент. Розвиток недвіжімості.-спб: СПбГІЕУ, 2003.-256 с.

17. Максимов С. н. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості. СПб., Пітер. 2000.

18. Максимов С. н., Смирнова І. в., Бузова І. а. Економіка нерухомості. СПб .: Видавництво СПбГІЕУ, 2007

19. Максимов С. н. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. СПб .: Изд-во С.-Петерб. ун-ту, 2010 року.

20. Максимов С. н. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - СПб .: Изд-во С.-Петерб. ун-ту, 2011.- 138 с.

21. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А. Г. Грязнова, М. а. федотовой.- М .: Фінанси і статистика, 2007..

22. О'Салліван Артур. Економіка міста М. ИНФРА-М. 2002.

23. Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86 (р) Госгражданстрой.- М .: Прейскурантіздат, 1988.

24. Сіміон Ю. ф., ДомрачевЛ. б. Економіка нерухомості. Навчальний посібник для вузів. - М .: ІКЦ «Март», Ростов н / Д: Видавничий центр «МарТ», 2004.

25. Збірник №28 укрупнених показників відновної вартості житлових, громадських будівель і будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів.- М .: Изд-во літератури з будівництва, 1970.

26. Смирнова І. в. Економіка нерухомості: Учеб. Допомога. - СПб: СПбГІЕУ, 2003. -451с.

27. Соловйов М. м., Гровер Р. управління нерухомістю. м., ВШПП, 2001..

28. Тарасевич Є. і. Аналіз інвестицій в нерухомість / МКС, СПб., 2000..

29. Тарасевич Є. і. Економіка нерухомості. СПб., 2007.

30. Управління нерухомим майном. Підручник / І. а. Бузова, Н. в. васильева, С. н. максимов і ін. За ред. С. н. максимова -СПб. 2007.

31. Фрідман Дж., Ордуей Нік. Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості. Пер. з англ. - М .: Справа, 1997. - 480 с.

32. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. / Під ред. Проф. В. і. Ресина - М: Справа, 2000..




 Іжевськ, 2013 роки |  ПИТОМІ ВАГИ ОКРЕМИХ КОНСТРУКТИВНИХ ЕЛЕМЕНТІВ у відсотках |  Технічна частина |  фундамет |  ПЕРЕКРИТТЯ |  ПЕРЕГОРОДКИ |  ДАХ І ПОКРІВЛЯ |  ВНУТРІШНІ оздоблювальні роботи |  ЗОВНІШНЯ ОБРОБКА |  ФУНДАМЕНТИ |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати