Головна

Розвиток іпотеки в Росії

  1.  II. Виникнення і розвиток політичних вчень.
  2.  II. Історичні повороти в розвитку Росії
  3.  II. Розвиток теорії лідерства (керівництва) в організації.
  4.  III. Система МВС Росії
  5.  III.2.10. Ознаки незавершеності демографічного переходу в Росії
  6.  III.2.9. Динаміка чисельності та сучасна демографічна ситуація в Росії
  7.  IV. Розвиток економічних інститутів і підтримання макроекономічної стабільності

іпотека - Заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Наявність системи іпотечного кредитування - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права. Роль іпотеки особливо зростає, коли стан економіки є незадовільним. В цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого - допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.

Перші дійшли до нас акти про заставу в Росії відносяться до періоду XIII-XIV ст., А законодавчі норми вперше з'явилися в самому кінці XIV або на початку XV ст. в Псковській Судно Грамоті, в якій поряд з найдавнішим способом стягнення - особистим - з'являється стягнення майнове. Однак передачі закладеного майна у володіння кредитора не було потрібно, що було вкрай невигідно кредитору, який виявлявся беззахисним при відчуженні майна боржником. Значно пізніше при здійсненні заставної майно стало передаватися кредитору, який міг користуватися його плодами замість відсотків. Так в російській праві з'явилася нова форма застави, що забезпечує надійними гарантіями для кредиторів і дозволяє використовувати закладене майно замість нарахування відсотків на кредит.

Приблизно в середині XVII ст. визріли передумови для нової форми застави: економічний підйом і удосконалення поземельної реєстрації зменшили необхідність передачі майна кредитору з метою убезпечити його від зловживань боржника.

В кінці XVII ст. в Росії складається система іпотечного кредитування дворянства. При цьому банками передбачалися додаткові гарантії щодо збереження маєтків за їх власниками. У 1770 р було встановлено умови ведення дворянськими банком пасивних операцій, згідно з якими передбачалося платити вкладникам 5% річних, а з грошей вкладників видавати позики під 6% річних.

Для збільшення капіталу банку за рахунок випуску асигнацій і інших цінних паперів в 1787 р було створено Державний позиковий банк. В оновленому банку, як і в колишньому Дворянському, активні операції з видачі позичок поєднувалися з пасивними з прийому вкладів від державних установ і приватних осіб. Державний позиковий банк, був наближений до стандартного іпотечного банку. Єдиною відмінністю було те, що об'єктом застави була садиба з землею і кріпаками, внаслідок чого на величину видаваної позики значно впливала ціна «кріпак душі». Ріс дефіцит державного бюджету, який перекривався за рахунок емісії асигнацій, що призводило до різкого падіння їх курсу. Уряд не наважився надати Позикового банку додаткові кошти на довгострокове кредитування. Виник обмеження в наданні позик послужило приводом для розвитку іпотечних операцій в інших кредитних установах, починається випуск нових цінних паперів - іпотечних облігацій. Для поповнення коштів, витрачених на надання позик, був проведений випуск квитків збереженій скарбниці. Відбувалася поступова організація ринку цінних паперів, які формують вторинний ринок заставних.

У другій половині XIX ст. порядок оформлення застави визначався в Положенні про нотаріальну частину, що отримав силу закона14 квітня 1866 р і Правилами, затвердженими Міністерством юстиції 31 травня 1891 року, до яких визначався порядок ведення реєстру кріпаків справ. Угода по заставі нерухомості повинна була відбуватися у нотаріусів, а потім затверджуватися старшим нотаріусом округу, в якому знаходиться нерухоме майно. Старший нотаріус буде натискати відповідні збори, робив на договорі напис про затвердження і вносив угоду в кріпосну книгу, відзначаючи в реєстрі кріпаків справ, і накладав заборону на закладене маєток. У таких банках, як Державний дворянський банк, Селянський поземельний банк, міські громадські банки, міські кредитні товариства, акціонерні поземельні банки був вироблений механізм операцій з нерухомістю, що став основою, на якій базувалися відповідні положення в інших країнах.

Для отримання кредиту в перерахованих вище закладах ссудополучателю необхідно було представити в банк правовстановлюючі акти на нерухомість, свідоцтво старшого нотаріуса або суду про належність маєтки заставодавцю і про свободу від заборон, відомості про страхування будівель. Оцінка майна проводилася самим банком, а видається під заставу сума становила 50-75% від оціночної суми.

В кінці XIX - початку XX ст. активно йшов процес кредитування під заставу земельних ділянок, які збирався придбати ссудополучатель. Цей процес розвивався за сприяння селянських поземельних банків, які були створені практично у всіх губерніях Росії і сприяли наділення збіднілих селян землею. З 1922 по 1961 р в Росії діяв Цивільний кодекс Української РСР, ст. 85 якого визначала заставу як право вимоги, яке дозволяє кредитору в разі невиконання боржником зобов'язання отримати переважне перед іншими кредиторами задоволення з вартості заставленого майна (без поділу на рухоме і нерухоме). Інститут іпотеки зважаючи різних економічних і правових перешкод до теперішнього часу не набув в Росії значного поширення, тому він регулюється відносно невеликим масивом нормативних актів.

Вперше в пострадянський час поняття «іпотека» було введено в 1992 р Законом Російської Федерації «Про заставу», який закріпив можливість іпотеки як способу забезпечення зобов'язань. Цивільним кодексом РФ (частина перша) були уточнені деякі положення про заставу (ст. 334 - 358). У ст. 340 обумовлено, що іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. А при іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на які перебувають чи споруджувані у цьому ділянці будівлі і споруди заставодавця, якщо в договорі не передбачено інше умова.

Реєстрація нерухомості, найважливіша функція держави, без належного виконання якої стійкий оборот нерухомості неможливий, регулюється Федеральним законом від 21.07.1997 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Фактична реалізація прав банку по іпотеці можлива в рамках Закону «Про виконавче провадження». Окремі спеціальні норми, які, тим не менш, слід враховувати при укладанні іпотечних договорів, розсіяні і по відповідним законам.

У 1998 році був прийнятий Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», згідно з яким за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участь в цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена ??іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні (ст.1).

Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень зазначеного Закону. Іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки і забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу або за кредитним договором, або іншого забезпечуваному іпотекою зобов'язанню.

До прийняття Закону «Про заставу нерухомості» не було серйозних підстав для виселення неплатоспроможного боржника і його родини із заставної квартири. Йшлося лише про перехід прав власності з виключенням права користування або його обмеженням в залежності від розміру житлової площі на одного мешканця. В даний час виселення цілком можливо, але за умови надання іншого жилого приміщення в межах того ж населеного пункту і з урахуванням всіх санітарних норм. Створення такого резервного фонду передбачено законодавчими, в тому числі і місцевими, актами. Однак інформація про наявність такого фонду і судова практика по реалізації прав банків-кредиторів в нових правових умовах практично відсутні.

Важливо, що з введенням Закону «Про заставу нерухомості» з'явилася «заставна» як вільно обертається на ринку цінний папір. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує право власника на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. Після державної реєстрації іпотеки органом, що здійснює цю реєстрацію, заставна видається початкового заставодержателю і передається шляхом виконання передавального напису. Заставна спрощує передачу банком прав за іпотекою - вона передається шляхом здійснення чергової передавального напису з наступною державною реєстрацією. Ще одна позитивна характеристика заставної полягає в тому, що заставна сама може бути предметом застави.




 ВСТУП |  Поняття, сутність і основні характеристики нерухомості |  Види операцій (угод) з нерухомістю |  Державна реєстрація операцій (угод) з нерухомістю |  Основні характеристики ринку нерухомості |  Особливості ринку нерухомості |  Функції ринку нерухомості |  Управління ринком нерухомості |  Форми державного регулювання ринку нерухомості |  Види вартості нерухомості |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати