Головна

Первинний і вторинний ринки нерухомості

  1.  А. Визначення зносу об'єкта нерухомості
  2.  Автоматизація ведення Державного кадастру нерухомості
  3.  Адреси сайтів з інформацією по нерухомості
  4.  Аналіз розвитку ринку нерухомості в Російській Федерації
  5.  Аналіз ринку нерухомості
  6.  Аналіз ринку нерухомості для цілей оцінки
  7.  Аналіз ринку нерухомості Рязанської області

Ще раз звернемо увагу на таку характеристику нерухомості як її довговічність. Довговічність нерухомого майна, можливість його неодноразового подання на ринку в якості частини сукупної пропозиції породжують одну з найважливіших для ринку нерухомості проблем - проблему взаємодії первинного і вторинного ринків.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються з новоствореними об'єктами, під вторинним - операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться або знаходилися в експлуатації.

Власне кажучи, в самому виділення первинного і вторинного ринків нічого специфічного немає: точно так само може бути поділені ринок цінних паперів, ринок споживчих товарів і т. Д. Але на інших ринках звертаються товари з іншим терміном життя, зі своїми можливостями по переміщенню в економічному просторі.

Суть проблеми тому не в самому підрозділі ринку на первинний і вторинний, а в тому, які економічні наслідки їх взаємодії. Виступаючи двома складовими частинами єдиного ринку, первинний і вторинний ринки нерухомості взаємно впливають один на одного, що перш за все проявляється в області ціноутворення.

Ціни вторинного ринку є орієнтир, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні витрат. Якщо ціна така, що вона не забезпечує повернення вкладених коштів і не приносить необхідну прибуток при створенні

об'єктів, аналогічних за якістю вже існуючим, то очевидно, що нове будівництво таких. об'єктів не буде здійснюватися.

Однак проблема в тому, що ціни вторинного ринку можуть змінюватися за певних умов досить швидко і суттєво.

A На ринку нерухомості пропозицію прив'язане до цілком певного регіону, місту та навіть мікрорайону. У цих умовах виштовхування на вторинний ринок додаткового пропозиції, наприклад, у зв'язку з несприятливою екологічною обстановкою або міжнаціональними конфліктами досить швидко призводить до зниження цін на вторинному ринку. Очевидно, що це не може не вплинути і на ситуацію на первинному ринку. Які, на вашу думку, будуть ці наслідки для підрядників, інвесторів?

Очевидно, що зниження цін на вторинному ринку житла за інших рівних умов є фактором, який веде до знецінення вкладених в нове будівництво коштів, так як ціни на первинному ринку не зможуть не відреагувати на додатковий приплив пропозиції на ринку вторинному. У свою чергу це сприятиме втраті частини інвестованих коштів для прямих інвесторів, які не повернень кредитів кредитним інвесторам, падіння попиту на підрядні роботи.

Вторинний ринок нерухомості відчуває на собі вплив первинного ринку. Якщо ростуть витрати на будівництво, це призводить до зростання цін і зниження пропозиції на первинному ринку, що веде, за інших рівних умов, до підвищення попиту і, відповідно, цін на вторинному ринку. Графічно це може бути зображено наступним чином (див. Рис. 1).

Мал. 1. Вплив зростання витрат на будівництво на ціни на вторинному ринку житла.

позначення:

Р - ціна;

Q- кількість продаж;

S, D - пропозиція і попит на первинному ринку;

S *, D * - пропозиція і попит на вторинному ринку.

Зростання будівельних витрат веде до зсуву кривої пропозиції вліво (S1 - S2), відповідно зросла ціна на нове житло (Р1 Р2). в зв'язку з цим крива попиту на аналогічне житло на вторинному ринку зрушила вправо (D * 1 - D * 2), І виросли ціни на сегменті ринку (P * 1 - P * 2 ).

І в тому і в іншому випадку ми маємо справу з проявом одного з фундаментальних принципів взаємодії попиту, пропозиції та цін на взаємозамінні товари. Згадайте, що це за принцип?

Відповідь на поставлене запитання очевидно слід шукати в рамках загальної теорії взаємодії попиту і пропозиції, згадавши, що з усього різноманіття товарів по відношенню до даного товару можуть бути виділені товари-субститути і товари-комплементи. В даному випадку ми маємо справу з першою групою товарів, для якої працює правило: якщо ціни на товари-замінники ростуть, то зростає попит і, відповідно, ціна на даний товар і, навпаки, при падінні ціни на товари-замінники падає попит на даний товар.

При описі наведених вище ситуацій було вжито вислів «за інших рівних умов», Як ви думаєте, які умови можуть зробити первинний ринок більш незалежним від цінової ситуації hi вторинному ринку?

Відповідаючи на поставлене запитання, слід звернути увагу на одну важливу обставину. На початку цього розділу ми звертали увагу на те, що однією з характерних рис нерухомого майна є його унікальнойь. Ясно при цьому, що чим більше унікальний товар, тим менше він може бути замінений іншим товаром.

У цьому, власне, і полягає відповідь на поставлене запитання: для того щоб ситуація на вторинному ринку в меншій мірі впливала на первинний ринок, необхідно домагатися якісних переваг пропонованих на первинному ринку об'єктів в порівнянні з об'єктами, вже наявними на вторинному ринку. Безумовно, що ці якісні переваги повинні бути відповідні і можливостям купівельного попиту.

Взаємний вплив попиту і пропозиції на первинному і вторинному ринках нерухомості виступає фактором, що істотно ускладнює аналіз сфери обігу і вибір правильних рішень щодо інвестування в нерухомість. Особливо складною ця задача є ще й тому, що угоди на ринку нерухомості носять, як відомо, приватний і найчастіше конфіденційний характер, що серйозно ускладнює збір необхідної для прийняття рішень інформації.

Однак при всій складності цього завдання вона не є головною. Найсуттєвіше інше. Ринок нерухомості відчуває на собі вплив економічної ситуації в цілому як на національному, так і на регіональному рівнях. При цьому можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному і вторинному ринках нерухомості різні.

Так, при зниженні попиту вторинний ринок може досить гнучко реагувати на нього зменшенням пропозиції або падінням цін, нижня межа яких визначається, по суті, трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансовим становищем продавця і відповідністю його рівня доходів рівню поточних витрат з утримання нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції може бути досить широкий.

На первинному ринку ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем затратнастроітельство: при зниженні її за цей рівень забудовник несе прямі збитки. Разом з тим тут складніше як зменшити, так і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяні ряд організацій, кожна з яких зацікавлена ??у використанні своїх потужностей і ресурсів (що особливо відноситься до підрядників), і припинити будівельний процес миттєво неможливо. Настільки ж неможливо і швидко збільшити пропозицію - процес створення нерухомості займає місяці і навіть роки. У зв'язку з цим пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичним в короткостроковому періоді.

У той же час вторинний ринок є більш інертним в зв'язку з тим, що рішення на ньому приймаються безліччю осіб, а мотивація до продажів більш розмита, ніж на первинному ринку, де продаж - це необхідна фаза, що забезпечує повернення вкладених коштів.

Закритість інформації про ціни, низька еластичність пропозиції на ринку (особливо первинному) істотно обмежують можливості його саморегулювання за допомогою цінового механізму. Ефективно працюючий в інших секторах ринкової економіки, цей механізм дає суттєві збої на ринку нерухомості. Головний елемент механізму - зв'язка «попит-ціна-пропозиція» - тут виявляється недостатньо ефективним для приведення ринку в стан рівноваги.

Світовий досвід показує, що збалансованість попиту і пропозиції на ринку нерухомості - явище майже виняткове. Навпаки, нерівноважний стан ринку виступає тут майже правилом.

Неравновесность попиту і пропозиції на ринку нерухомості, недосконалість цінового механізму як інформаційної системи, що надає достатній обсяг інформації для прийняття економічних рішень, стає однією з головних причин, що ведуть до виділення професійної діяльності на ринку нерухомості. З макроекономічної точки зору один із головних напрямів цієї діяльності - приведення у відповідність попиту і пропозиції на ринку, з мікроекономічної - забезпечення прийняття учасниками ринку економічно раціональних рішень. Збір, обробка та аналіз ін4юрмаціі про стан і динаміку попиту, пропозиції, цін, а головне, факторів, що на них вплив, є необхідною умовою підвищення ефективності ринку нерухомості, найважливішим фактором, що визначає успіх у бізнесі на цьому ринку.




 НЕРУХОМІСТЬ як об'єкт РИНКОВИХ ВІДНОСИН |  Поняття нерухомості майна. |  Особливості правового режиму нерухомого майна. Державна реєстрація прав на нерухомість. нерухома власність |  Фізичні характеристики нерухомості та їх вплив на функціонування ринку нерухомості |  Особливості нерухомості як економічного активу |  Поняття ринку нерухомості |  Ризики на ринку нерухомості |  Проблема ліквідності на ринку нерухомості |  Ринок нерухомості і реальна економіка |  Загальна схема взаємодії підсистем ринку нерухомості |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати