Головна

Друга операція - визначення валової вартості заміщення.

  1.  B. Характеристика наявності основних фондів на дату і в середньорічному обчисленні. Баланси основних фондів по повній і залишкової вартості
  2.  C) немонетарні статті, які оцінюються за справедливою вартістю в іноземній валюті, слід переводити за обмінним курсом на дату визначення справедливої ??вартості.
  3.  I. Визначення термінів і предмет дослідження
  4.  II. Визначення закону руху системи.
  5.  II. Становлення геології як науки (друга половина XVIII - XIX ст.).
  6.  III. Класичний період розвитку геології (друга половина XIX ст.).
  7.  III. Керівництво операціями

Існують три основні методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) об'єкта нерухомості.

1. Метод порівняльної одиниці (або метод питомої вартості), при якому скоригована вартість одиниці виміру множиться на кількість одиниць оцінюваного об'єкта нерухомості.

Одиницями виміру можуть бути квадратні або кубічні метри. 1 місце та ін. Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості.

2. Метод розбивки по компонентах , Заснований на визначенні компонентів нерухомого майна і множенні їх на укрупнені вартісні показники.

Як компоненти можуть виступати: фундамент, стіни і перегородки, перекриття (покриття), покрівля, підлоги, отвори, оздоблювальні роботи, інженерне обладнання, оплата праці тощо. Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м3, 1 м2, 1 погонний метр, 1 норма-година і т. д.

3. Метод кількісного обстеження полягає в складанні об'єктних і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта, як якби він будувався знову.

Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є старі кошторису оцінюваного об'єкта, за якими він будувався або експерт-оцінювач може вдатися до послуг фахівця-кошторисника, який розробить заново кошторис для оцінюваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, СНіП та іншої необхідної документації.

Зазвичай непрямі витрати становлять 10-15 відсотків від регіональної вартості будівництва.

Третя операція - визначення зносу об'єкта нерухомості .

У оціночної діяльності знос розглядається як основний фактор вартості об'єкта нерухомості при застосуванні витратного підходу. Тут знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового і оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі (визначеної за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості оцінюваного об'єкта.

Поняття «знос», що використовується в оціночної діяльності необхідно відрізняти від поняття «амортизація», що застосовується в бухгалтерському обліку. Амортизація в бухгалтерському обліку - це процес розподілу початкових витрат, пов'язаних з придбанням об'єкта, як весь термін його служби, без визначення його поточної вартості.

Як відомо, існують три види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).

фізичний знос відображає зниження працездатності об'єкта нерухомості в результаті як природного фізичного старіння, так і впливу зовнішніх несприятливих факторів. Фізичний знос враховується в нормах амортизаційних відрахувань.

На практиці використовуються чотири основні методу розрахунку фізичного зносу будівель: експертний, вартісної, нормативний (або бухгалтерський) і метод розрахунку терміну життя будівлі.

Слід зазначити, що фізичний знос може бути переборним і непереборним.

Усунути фізичний знос передбачає, що витрати на поточний ремонт менше, ніж додана при цьому вартість об'єкта.

Фізичний знос вважається непереборним, коли витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана до об'єкта. Будь недолік об'єкта в принципі можна виправити, але при цьому витрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди.

Для визначення непереборного фізичного зносу елементи будівлі підрозділяються на дві категорії: довгострокові і швидкозношувані. Знос довгострокових елементів, таких, як фундаменти, стіни, перекриття та ін., Може розраховуватися за групами шляхом визначення ефективного терміну їх служби та строку фізичного життя в реальних умовах.

Для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів можна також використовувати метод визначення витрат на відтворення елементів будівлі (або вартісної метод).

У більш точному скорректированном вартісному методі розрахунку фізичного зносу відсоток зносу елементів будівлі визначається як зважена величина.

До категорій швидкозношуваних елементів будівлі відносяться елементи, термін служби яких коротше розрахункової економічного життя будівлі. Це покрівля, декоративне оздоблення, фарбування та ін., Т. Е. Елементи які можна відремонтувати (відновити) за допомогою поточного ремонту.

Нормативний (або бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будівель передбачає використання діючих в даний час «Єдиних норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів в Російській Федерації», затверджених постановою Ради Міністрів СРСР від 29 жовтня 1990 р № 1072.

Фізичний знос об'єкта нерухомості можна визначити методом розрахунку терміну життя. Терміни життя будівлі або споруди представлені на рис. 5.1.

З точки зору функціонального використання об'єкта нерухомості виділяють такі строки життя:

1. Термін економічного життя , Що визначає період часу, протягом якого об'єкт може бути використаний, як джерело прибутку. Термін економічного життя закінчується, коли вироблені поліпшення перестають давати внесок у вартість об'єкта.

2. Час життя , Відрізок часу, коли об'єкт існує і в ньому можна жити або працювати.

3. Типовий термін фізичного життя , Який визначається нормативними актами чинного законодавства.

З точки зору періоду життя об'єкта нерухомості виділяють такі терміни, як:

1. ефективний вік , Який відповідає вікові об'єкта в залежності від його зовнішнього вигляду, технічного стану і т. Д.

Мал. 5.1. Термін життя будівлі або споруди

2. Хронологічний (фактичний) вік , Який відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту його введення.

3. Що залишився термін економічного життя, який використовується з метою оцінки об'єкта експертом-оцінювачем і становить період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

Зв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком, а також типовим терміном фізичного життя можна описати такою формулою:

де І - знос об'єкта нерухомості;

Авосст - Відновна вартість об'єкта нерухомості;

ЕВ - ефективний вік;

ТСЕЖ - Типовий термін економічного життя.

Іншими словами відсоток зносу від відновної вартості визначається відношенням ефективного віку об'єкта нерухомості до типового терміну економічного життя.

Функціональне старіння (або функціональний знос) об'єкта полягає в тому що об'єкт не відповідає сучасним стандартам з точки зору його функціональної корисності. Такий вид зносу (може проявлятися в застарілій архітектурі будівлі, в зручностях його планування, обсягах, інженерному забезпеченні і т. Д.) Обумовлений, в основному, впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва. Функціональний знос у вітчизняній практиці іменується моральним зносом і так само, як і фізичний знос може бути переборним і непереборним.

До переборні функціональному зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних та газових лічильників. Сантехнічного обладнання, покриття підлоги та ін. Критерієм зносу, з точки зору переборні, є порівняння величини витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос є переборним. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на тугіше дату оцінки без оновлених елементів.

До непереборний функціональному зносу відноситься зменшення вартості будівлі через фактори, пов'язаних як з надлишком, так і з недоліком якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку більшим попитом користуються двокімнатні квартири в порівнянні з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат від орендної плати при здачі в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина непереборного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Економічний знос або знос зовнішнього впливу - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища обумовленого економічними, політичними або іншими факторами. Причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний занепад району в якому знаходиться об'єкт, так і дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т. д.

Істотним фактором, що впливає на величину зовнішнього зносу, є безпосередня близькість до «малопривабливим» природним або штучним об'єктам - болотах, очисних споруд ресторанам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничних станцій, лікарням, школам, промисловим підприємствам та ін.

Сприятливі і несприятливі фактори навколишнього середовища можуть вплинути на вартість оцінюваної нерухомості в більшій мірі, ніж на аналогічні, але не оцінювані об'єкти. Такий вплив безпосередньо відбивається на думці оцінювача про вартість об'єкта і фіксується в звіті. Коли оцінювач в ході обстеження об'єкта визначає проблеми, пов'язані зі станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу і розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входять рекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинного обстеження були виявлені різні види забруднень. У тих випадках, коли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища або очікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічної експертизи до початку процесу оцінки.

На оцінюваний об'єкт можуть і не робити істотного впливу чинники забруднення середовища, хоча на аналогічні, але не оцінювані в даний час об'єкти цей вплив може бути досить сильним. У тих випадках, коли в будь-якій місцевості всі об'єкти нерухомості однаково схильні до впливу навколишнього середовища, проводити додатковий аналіз не доцільно.

Зменшення вартості, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, аналогічних методам визначення зносу. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути пов'язана з вартістю ремонту об'єкта, т. Е. Вартістю усунених дефектів.

Економічний знос на відміну від фізичного і морального завжди вважається незворотнім, бо сума витрат, яку направляють на усунення зовнішніх факторів, несоразмерімо висока.

Способом виміру зносу зовнішнього впливу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об'єкта один з яких має ознаки зовнішнього зносу, інший - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зносу зовнішнього впливу оцінюваного об'єкта.

Іншим способом вимірювання зносу зовнішнього впливу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один з яких піддається негативному впливу. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зносу зовнішнього впливу.

Четверта операція - додавання вартості землі до вартості заміщення . Дана операція є математичною операцією в чистому вигляді і заснована на додаванні вартості землі з вартістю заміщення з урахуванням зносу для отримання сумарної вартості об'єкта нерухомості.

Прибутковий підхід.Суть його полягає в тому, що він пов'язаний з визначенням вартості майбутніх доходів від використання об'єкта нерухомості. Технологія використання дохідного підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій.

Перша операція: визначення майбутнього валового доходу . Грунтуючись на даних річних балансових звітах по доходах і видатках підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід.

Визначення валового доходу включає:

1. Оцінку потенційного валового доходу, т. Е. Доходу, який здатний принести об'єкт за рік за умови повного завантаження площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід являє собою очікувану сумарну величину від основного виду діяльності на оціненого об'єкті нерухомості.

2. Оцінку дійсного валового доходу, розраховується виходячи з потенційного валового доходу. При цьому з нього віднімаються втрати під час збирання платежів, а також додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або всередині нього).

Якщо, наприклад, оцінюється вартість готелю, то дохід власника буде складатися з наступних елементів: номерів, ресторанів, послуг з чищення і прання білизни, орендної плати за встановлені кіоски та магазини. Оцінювач повинен врахувати потенціал розвитку підприємця і відобразити його в своєму звіті. Покупець повинен знати, що він може збільшити доходи за рахунок кращого управління, організації фінансового контролю, залучення нових виробничих потужностей та інших факторів. Ці додаткові можливості отримання доходу, як правило, приймаються до уваги зацікавленими сторонами в процесі оцінки поточної вартості.

Друга операція: віднімання операційних витрат . Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Даний вид витрат відображає витрати, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отримання валового доходу.

Операційні витрати прийнято на:

- Умовно постійні, що не залежать від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (наприклад, податок на майно, страхові внески і т. Д.);

- Умовно-змінні, які змінюються в залежності від ступеня використання і завантаження об'єкта нерухомості (наприклад, плата за комунальні послуги, прибирання, вивезення сміття і т. Д.);

- Резерви на заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних та інтер'єрних), особливо тих, які найбільш схильні до зносу (наприклад, покрівля, сантехніка, ліфтове обладнання).

Наприклад, в разі оцінки готелю вони включають в себе вартість готельного номера, оплату персоналу і адміністрації, рекламу, ремонт і податки. Всі витрати, за винятком амортизації і вартості кредиту, повинні бути відняті з валового обороту для отримання чистого доходу.

Третя операція: визначення ікорректіровка чистого (операційного) доходу . Коригування чистого доходу визначається індивідуальними характеристиками підприємця.

Припустимо, 70 відсотків доходу будуть витрачені на сплату оренди та інших виробничих витрат, тоді підприємець може отримати у вигляді винагороди до 30 відсотків від отриманого валового доходу У разі високого рівня конкуренції це співвідношення може змінитися за рахунок скорочення особистого доходу підприємця.

Слід зауважити, що в чистому доході не враховуються суми з обслуговування кредитів і амортизаційних відрахувань.

Четверта операція: оцінка і мультиплікатор гудвіл . Гудвіл визначається як «привілеї, що передаються продавцем бізнесу покупцеві; список клієнтів або покупців, що визнається як окремий елемент вартості бізнесу »(Оксфордський словник англійської мови). Міжнародний комітет зі стандартів бухгалтерського обліку вважає, що гудвіл це «різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого і ринковою ціною його активів» . Обидва визначення характеризують додаткову вартість, отриману в результаті індивідуальних особливостей ведення бізнесу і додану до вартості оцінюваної нерухомості.

Щоб визначити вартість гудвіл потенційного власника, оцінювач повинен:

- Включити основні активи власника - землю і елементи виробництва, в тому числі машини і обладнання;

- Виключити вартість нерухомості орендаря (в тому числі обладнання і акціонерний капітал) і вартість гудвіл, пов'язаних з ім'ям колишнього власника (якщо така є);

- На вимогу замовника окремо вказати вартість певних позицій, пов'язаних з нерухомістю (меблі, активи орендаря і ін.), Якщо використовується порівняльний метод оцінки нерухомості.

Отриману вартість гудвіл, пов'язану з власністю, оцінювач примножує на коефіцієнт від 1 до 5. Вибір коефіцієнта залежить від думки оцінювача про надійність грошових потоків в майбутньому і перспективи зростання (занепаду) бізнесу.

П'ята операція: визначення остаточної вартості нерухомості .

При цьому можуть використовуватися такі методи:




 ВИДИ НЕРУХОМОСТІ |  ОСНОВНІ ФОНДИІ ЇХ КЛАСИФІКАЦІЯ |  Классифик ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики, і космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають особливий режим використання. |  Земельна ділянка в обороті використовується для отримання доходу, в тому числі і шляхом передачі в оренду, внесення до складеного капіталу, в забезпечення застави та ін. |  ПІДПРИЄМСТВО ЯК МАЙНОВИЙ КОМПЛЕКС |  Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості. |  РИНОК НЕРУХОМОСТІ ЯК ІНТЕГРОВАНА КАТЕГОРІЯ РИНКУ |  ВПЛИВ НА РИНОК НЕРУХОМОСТІ СОЦІАЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИХ ФАКТОРІВ |  ПРАВОВІ ОСНОВИ, РЕГУЛЮЮЧІ ВІДНОСИНИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати