Головна

Вартісні аспекти об'єктів нерухомості

  1.  A. Велика статистична сукупність, з якої відбирається частина об'єктів для дослідження.
  2.  IV. Психологічні аспекти лідерства та керівництва.
  3.  SQL SERVER. Характеристика об'єктів БД
  4.  VI. ПОЛІТИЧНІ ВІДНОСИНИ І ПРОЦЕСИ - ІСТОРИЧНИЙ І СУЧАСНИЙ АСПЕКТИ.
  5.  VII. Вимоги безпеки при проведенні обстежень об'єктів
  6.  VIII. Соціально-психологічні аспекти управлінської діяльності.
  7.  А. Визначення зносу об'єкта нерухомості

Відповідно до Закону РФ «Про оціночної діяльності» право на проведення оцінки об'єкта нерухомості є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації порядку здійснення державного статистичного і бухгалтерського обліку і звітності. Цим законом визначено перелік випадків, в яких проведення оцінки об'єктів повинно бути обов'язковим. Зокрема, обов'язковою визнається оцінка майна при визначенні стартової ціни для аукціонів та конкурсів з продажу або здачі в оренду об'єктів нерухомості які належать повністю або частково суб'єктам РФ або муніципальних утворень.

Провідним вузом Росії з підготовки фахівців в області оцінки та управління нерухомістю є Московський Державний Університет геодезії і картографії (МІІГАіК), зокрема Факультет Економіки та Управління Територіями (ФЕУТ).

Обов'язкова оцінка повинна проводитися також при переуступку боргових зобов'язань пов'язаних з об'єктами нерухомості, а також при реалізації інвестиційних проектів із залученням коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації або місцевих бюджетів, а також коштів під гарантії держави. Крім того, обов'язкова оцінка повинна проводитися при комерційному використанні коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Федерації. Місцевих бюджетів або коштів позабюджетних фондів.

Проведення оцінки визнається обов'язковим також у разі виникнення суперечок про величину вартості об'єктів нерухомості, в тому числі при націоналізації майна; при іпотечному кредитуванні в разі виникнення спору про вартість предмета іпотеки; при зміні права володіння об'єктом нерухомості, що знаходяться в довірчому управлінні; при складанні шлюбних контрактів або розділі майна розлучається подружжя.

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну вартість.

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної доконаний угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. З огляду на те, що ціна в будь-якій реальній і передбачувану операцію певним чином пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін використовується як синонім вартості в обміні.

Ціна угоди може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, що іменується «поправка на угоду», залежить від ряду причин, наприклад наявності аналогів або стабільності ринку.

Так, наприклад, під час кризи 17 серпня, заради термінового отримання грошей, продавці охоче йшли на 10-20% зниження ціни заради швидкості продажів. Часто початкова ціна свідомо завищують на 15-20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу.

Часом, ціна операції формується під впливом особистих уявлень учасників угоди і не піддається прогнозам.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - Розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати, погоджувався б продати його, а покупець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати. Тобто, це найбільш ймовірна ціна, по якій він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається що сторони розташовуючи всією необхідною інформацією, діють розумно, без примусу, а на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини. Визначена таким чином ринкова вартість є предметом для торгу і містить діапазон коливань як у сторону підвищення, так і зниження.

Поняття вартості об'єкта нерухомості має безліч різних аспектів. Це ринкова вартість і вартість заміщення, споживча і відновна вартість, інвестиційна та страхова вартість, вартість для цілей оподаткування та ліквідаційна вартість, первісна і залишкова вартість, заставна вартість та вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства і вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні і т. д.

споживча вартість(Вартість у використанні) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретного власника, який не збирається виставляти об'єкт на ринок нерухомості . Оцінка споживчої вартості об'єкта проводиться виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, які спостерігалися в період передісторії функціонування об'єкту і прогнозуються в майбутньому.

Якщо ринкова вартість визначається виходячи з принципу найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості, то споживча вартість визначається виходячи з поточного використання об'єкта.

відновлювальна вартість (Вартість відтворення копії об'єкту нерухомості в цінах на дату оцінки) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються такі ж будівельні конструкції і матеріали, Навіть якість будівельно-монтажних робіт аналогічно. В даному випадку відтворюються той же моральний знос об'єкта і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які були у оцінюваного об'єкта.

вартість заміщення (Вартість аналога об'єкта оцінки в цінах на дату оцінки) визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, що має з оцінюваним об'єктом еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості

Таким чином, відновна вартість виражається витратами на відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами на створення об'єкта функціонального аналога.

поняття «Інвестиційна вартість» (Схоже з поняттям «вартість у використанні») означає вартість об'єкта нерухомості, яка визначається інтересами інвестора і результатами інвестиційного проектування. Розрахунок інвестиційної вартості проводиться виходячи з очікуваних даним інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна вартість розраховується для конкретного інвестора інвестиційного проекту або об'єкта, що приносить дохід, і може відрізнятися від його ринкової вартості, як у велику, так і в меншу сторону, хоча можуть і збігатися. Даний вид вартості носить суб'єктивний характер.

Страхова вартістьоб'єктів нерухомості являє собою вартість повного відшкодування їх збитків при настанні страхового випадку. На базі страхової вартості об'єкта нерухомості визначаються страхові суми, виплати і відсотки.

Оподатковуваний вартість (вартість до оподаткування) майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі яких ринкової вартості, або відновної вартості об'єкта нерухомості.

В даний час, така оцінка об'єктів нерухомості проводиться без залучення експертів з нормативної методикою, шляхом інвентаризаційної вартості об'єкта нерухомості. Ця оцінка базується на відновної вартості об'єкта нерухомості.

ліквідаційна вартістьявляє собою чисту грошову суму, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при ліквідації об'єкта нерухомості або при його вимушеної продажу.

Первісна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витрати на придбання або створення на момент початку його використання.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продовженні форми його функціонування при припущенні можливості його продажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування сформованого виробництва .

Заставна вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта нерухомості для цілей забезпечення кредиту.

Вартість споруд спеціального призначення - вартість об'єкта нерухомості, який в силу своїх специфічних особливостей не може бути проданий на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування і розпорядження об'єктом нерухомості.




 ВИДИ НЕРУХОМОСТІ |  ОСНОВНІ ФОНДИІ ЇХ КЛАСИФІКАЦІЯ |  Классифик ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ |  Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики, і космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають особливий режим використання. |  Земельна ділянка в обороті використовується для отримання доходу, в тому числі і шляхом передачі в оренду, внесення до складеного капіталу, в забезпечення застави та ін. |  ПІДПРИЄМСТВО ЯК МАЙНОВИЙ КОМПЛЕКС |  Ринок нерухомості - це взаємопов'язана система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості. |  РИНОК НЕРУХОМОСТІ ЯК ІНТЕГРОВАНА КАТЕГОРІЯ РИНКУ |  ВПЛИВ НА РИНОК НЕРУХОМОСТІ СОЦІАЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИХ ФАКТОРІВ |  ПРАВОВІ ОСНОВИ, РЕГУЛЮЮЧІ ВІДНОСИНИ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати