Головна

Фактори, що впливають на вартість і ціну об'єкта НД.

  1.  I. ВАРТІСТЬ ДЖЕРЕЛ позикового капіталу
  2.  II. ВАРТІСТЬ ДЖЕРЕЛ СОБСТВЕННОГОКАПІТАЛА (1 позиковий)
  3.  II. Надзвичайні ситуації на хімічно небезпечних об'єктах економіки та при використанні хімічної зброї
  4.  IV. Вимоги безпеки до об'єктів пожежної охорони
  5.  IV. Надзвичайні ситуації на радіаційно-небезпечних об'єктах
  6.  V. Основи надзвичайних ситуацій, викликаних аваріями і катастрофами на пожежо- та вибухонебезпечних об'єктах економіки.
  7.  V1: Собівартість продукції. Ефективність виробничо-господарської діяльності підприємства

Як і будь-який інший товар на ринку, НД має вартість і ціну.

Ціна об'єкта НД - Ціна конкретно доконаний угоди купівлі-продажу об'єкта НД.

Ринкова вартість - Найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт НД може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції.

Фактори, що впливають на вартість нерухомості:

1. попит - Кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла.

2. корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку нерухомості, максимальною користю буде володіти земельну ділянку без обмежень на використання і забудову.

3. дефіцитність - Обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.

4. Можливість отчуждаемості об'єктів - Це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), т. Е. Бути товаром. Раніше на землю в Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.

Фактори, що впливають на ціну НД:

1. Об'єктивні чинники. Як правило, це фактори, к-ті визначають середній рівень цін конкретних угод з суб'єктами НД.

- Макроекономічні (пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку):

- податки

- мита

- Динаміка курсу валют

- інфляція

- безробіття

- Потреба в об'єктах НД

- Мікроекономічні (фактори, що характеризують об'єктивні параметри конкретних угод).

2. Фактори психологічного характеру:

- Масована реклама

- Інфляційні очікування

- Обізнаність і симпатії

3. Фізичні фактори:

- місцезнаходження

- Ступінь розвитку інфраструктури

- Транспортний зручність

- Архітектурно-конструктивні рішення

- Стан об'єкта НД

- Наявність комунальних послуги (електро-, водо-, тепло- і газопостачання)

- Екологічні фактори (в т.ч. дані санітарно-техн. Інспекції, наявність парків, водойм і т.д.)

4. Фактори, що впливають на ціну і швидкість продажу квартири:

- Кількість аналогічних пропозицій

- Їх співвідношення з попитом саме на той тип квартири і в тій же частині міста

- Об'єктивні недоліки будівлі (перший і останній поверхи, вікна у двір або на гучну вулицю, планування квартир)

- Престижність району

- Юр. «Чистота» об'єкта

5. Особливості оцінки НД, що приносить дохід. капіталізація доходу.

Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості НД, основ. на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів і поточної вартості оцінюваного об'єкта. Прибутковий підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів в їх поточну вартість. Процес визначення поточної вартості майбутніх доходів носить назву капіталізації доходів. Поточну вартість, визначену шляхом капіталізації потоку доходів, називають капіталізованої вартістю.

Основні принципи даного підходу - це принципи очікування і заміщення. Відповідно до принципу очікування на сьогоднішню цінність нерухомості впливає очікування тих майбутніх доходів, які вона може принести. Виходячи з цього, можна говорити про ймовірнісної природі капіталізованої вартості. У зв'язку з тим, що ймовірність знання майбутніх доходів ніколи не дорівнює одиниці, завжди необхідно розуміти, що в капіталізованої вартості має бути присутня складова, що враховує ризик помилок в прогнозуванні доходів. Очевидно, що чим далі по часу віддалений від нас момент часу отримання доходу, тим вище ризик помилки в його прогнозуванні, тим, отже, вище повинна бути частка ризику в загальній величині капіталізованої вартості.

Стосовно до дохідної нерухомості принцип заміщення можна сформулювати так: максимальна вартість дохідної нерухомості обмежується меншою ціною, за якою може бути придбаний інший прибутковий об'єкт, який характеризується аналогічною ступенем ризику отримання майбутніх доходів. Приміщення капіталу в нерухомість легко підміняється іншими варіантами вкладення капіталу, і попит на приносить дохід нерухомість сильно залежить від величини прибутковості альтернативних приміщень капіталу.

Основні етапи оцінки дохідним підходом.

1. Оцінка валового потенційного доходу на основі аналізу поточних ставок і тарифів.

2. Віднімання операційних витрат.

3. Визначення та коригування чистого доходу.

4. Оцінка і мультиплікатор гудвіл.

5. Визначення остаточної вартості нерухомості.

Дохідний підхід до оцінки об'єктів нерухомості включає два методи: капіталізації доходів (метод прямої капіталізації) і дисконтованого грошового потоку.

В основі методу капіталізації доходів лежить визначення ставки капіталізації, яка представляє собою коефіцієнт капіталізації, що враховує як чистий прибуток від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання. У загальному випадку ставка капіталізації визначається за формулою:

Ставка капіталізації дорівнює відношенню (Валовий дохід - Операційні витрати + Ціна гудвіл) до Ціні об'єкта нерухомості.

Існують і інші методи розрахунку ставки капіталізації.

1. Метод прямого зіставлення. Полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. Ставка капіталізації оцінюваного об'єкта береться однаковою з об'єктом-аналогом або розраховується на основі середнього арифметичного в разі безлічі об'єктів-аналогів.

2. Метод пов'язаних інвестицій (власного і позикового капіталу). В цьому випадку ставка капіталізації на позикові кошти (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту. Ставка капіталізації на власні кошти визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу. Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позикового і власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу.

3. Метод пов'язаних інвестицій (землі і будівлі) застосовується, коли можна точно розрахувати ставки капіталізації щодо кожного компоненту майнового комплексу: будовою і земельній ділянці. Суть методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації для землі і об'єкта нерухомості, що стоїть на ній. Зважування ставок капіталізації здійснюється в залежності від часток цих складових в загальній вартості майнового комплексу.

4. Кумулятивний (або сумарний) метод. Особливість даного методу розрахунку загального коефіцієнта капіталізації полягає в тому, що одна з двох складових коефіцієнта - ставка доходу на інвестиційний капітал - розбивається на окремі компоненти. Шляхом підсумовування цих компонентів і розраховується ставка капіталізації. До безризиковою ставкою доходу (яка зазвичай дорівнює ставці доходу на довгострокові, а якщо вони відсутні, то на середньострокові державні облігації) додаються поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів та ін.

Друга складова загального коефіцієнта капіталізації - ставка відшкодування капіталу - розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу.

Загальний коефіцієнт капіталізації за цим методом визначається шляхом підсумовування процентної ставки, отриманої кумулятивним методом, і ставки повернення капіталу.

Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли динаміка зміни доходу значна або ці зміни носять нерегулярний характер. Відповідно до цього методу при визначенні вартості нерухомості оцінювач повинен вирішити, принаймні, два завдання: проаналізувати і спрогнозувати майбутні потоки грошових доходів з точки зору їх структури, величини, часу і частоти їх надходжень і визначити ставки, за якими їх необхідно дисконтувати.

Вартість об'єкта нерухомості за цим методом дорівнює: середній сумі відносини грошових потоків періоду до ставки дисконтування грошового потоку за період.

Ставка дисконтування вибирається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку нерухомості, або як норма віддачі власного капіталу за умови, що об'єкт придбано за власні кошти, або як середньозважена вартість капіталу за умови залучення позикових коштів.

6. Життєвий цикл НД і його стадії. Знос і амортизація НД.

Життєвий цикл - закінчена послідовність процесів існування НД від введення в експлуатацію (створення) до припинення.

На тривалість циклу впливають:

- Періоди виробництва

- Фіз. і моральний знос

- Капітальна об'єкта

- Умови експлуатації та ін.

Життєвий цикл НД - Термін хронологічний, економічний, фізичний та строк ек. життя.

фізичний термін - Період реального існування об'єкта в функціональному виробничому стані до його зносу.

ефективний вік - Заснований на оцінці зовнішнього вигляду і техн. стану будівлі, відповідності фактичної збереження об'єкта його станом на момент угоди / оцінки.

Хронологія. вік - Період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати угоди / оцінки.

Що залишився термін ек. життя - Обчислюється від дати оцінки будівлі до закінчення його ек. життя.

Будь-який об'єкт НД, крім землі, схильний до зносу. В результаті погіршуються його техн. і ек. характеристики, а вартість переноситься частинами на продукцію, що випускається / надані послуги, накапл. у вигляді амортизаційних відрахувань.

знос - Втрата корисних властивостей і зменшення вартості НД майна:

- фізичний знос - Втрата первісних ек. і техн. якостей в НД під впливом експлуатаційного впливу і природних сил в часі.

- моральний знос - Часткове знецінення об'єкта НД від його функц. стану:

1 форма: здешевлення відтворення аналогічних об'єктів

2 форма: створення більш ек. об'єктів

Непереборний фіз. знос - Коли витрати на його заповнення перевершують внесок, доданий до вартості об'єкта.

Усувний фіз. знос - Поточний ремонт будівлі, витрати на проведення якого менше відновлювальної вартості.

- функціональний знос - Невідповідність об'єкта чинним стандартам з точки зору його функц. корисності (зручність планування, інтер'єрного приміщення, розміри кухні і т.д.)

- зовнішній знос - Збитки, викликані зовнішніми по відношенню до кордонів НД факторами (близькість до ж / д, близькість автостоянок, погані еколог. Умови та ін. Обставини, що зменшують вартість об'єкта і доходи від нього).

Тому при обгрунтуванні залишкового терміну ек. життя НД слід враховувати всю сукупність факторів, що впливають на його тривалість.

Стадії життєвий цикл об'єкта НД:

1. Формування задуму проекту і вибір варіанту використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки - з урахуванням особливостей його характеристик і всіх властивостей навколишнього середовища. На підставі аналізу вибирається максимально продуктивний варіант використання з юридично дозволених, фізично реалізованих, економічно доцільних і фінансово здійсненних. Вибір варіанту використання завершується розробкою технічного завдання на проектування поліпшень.

2. проектування поліпшень. На цьому здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки (з фіксацією форми і розміру, з видаленням непотрібної природною і штучною рослинності, з осушенням водойм), а також прокладки комунікацій, будівництва будівель (споруд) і посадки нових насаджень. Приймання проекту від проектної організації доцільно здійснювати за участю керуючої компанії, яка брала участь в розробці технічного завдання на проектування.

3. Виготовлення (зведення, будівництво) поліпшень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта, з закріпленням цих змін в інвентаризаційних і кадастрових документах. За час зведення поліпшень і в результаті закріплення нового статусу об'єкта, як правило, змінюються і характеристики навколишнього середовища, що мають відношення до створеного об'єкту.

4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здача в оренду і т.п.) з передачею майнового права або з появою обтяження на це право. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом, і реєструється державою зміна юридичної долі останнього. При купівлі-продажу об'єкта змінюється суб'єкт права власності. При здачі землі або (і) поліпшень в оренду або в найм власником (або - за дорученням власника - керуючою компанією) права користування (і, можливо, володіння) передаються іншому суб'єкту з появою обтяження права власності.

5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічною освітою і експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організовує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта. Згодом характеристики об'єкта змінюються, тому що поліпшення фізично зношуються і функціонально застарівають, що посилюється змінами ситуації в економіці і в зовнішній фізичної середовищі, що приводять до додаткового, так званого зовнішнього старіння.

В процесі експлуатації епізодично здійснюється технічний огляд і поточний ремонт окремих елементів поліпшень без припинення використання об'єкта в цілому.

6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація поліпшень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт в поточному стані не може більше задовольняти сучасних потреб користувачів або (і) якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення та функціонального призначення, але з ліквідацією усувного фізичного зносу і функціонального застарівання.

Якщо аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі та поліпшень, виконаний в цей момент, покаже доцільність часткової зміни функціонального призначення поліпшень, то останні реконструюються зі зміною планування частини приміщень. Природно, при цьому забезпечуються і функції капітального ремонту елементів поліпшень, які зберігали початкове функціональне призначення.

Якщо аналіз використання об'єкта в існуючому стані показує необхідність повної заміни його функціонального призначення, то реконструкція може супроводжуватися не тільки радикальним зміною планування, але також прибудовою або надбудовою існуючих будівель і забудовою вільної частини земельної ділянки.

7. Утилізація, знесення поліпшень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується знесенням поліпшень в кінці терміну їх економічного життя. Керуюча компанія готує пропозиції щодо призначення термінів і економічно доцільного способу знесення будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій і матеріалів ліквідованих будівель і комунікацій (мінімізується обсяг ліквідаційних витрат).

7. Доходи від операцій з НД, чинники. види і джерела його формування.

Розрахунок чистого операційного доходу:

1. Оцінюється потенційний валовий дохід - весь дохід, який здатний принести об'єкт нерухомості за рік, за умови повного завантаження площ до вирахування операційних витрат. Оцінюючи дохід, необхідно враховувати відмінності між ринковою, найбільш імовірною ставкою, за якою об'єкт може бути переданий в оренду в умовах відкритого ринку, і договірної орендною ставкою, зафіксованої в орендну угоду.

Різниця між договірною і ринковою орендними ставками називається надлишкової рентою.

2. Віднімається поправка на рівень недовантаження і втрати при зборі платежів.

3. Додається інший дохід (дохід від бізнесу, розташованого на території або всередині об'єкта нерухомості).

4. Утворюється дійсний (ефективний) валовий дохід - це очікуваний дохід від нерухомості, з урахуванням рівня недовантаження і недоотримання платежів, а також іншого доходу.

5. Віднімаються операційні витрати - періодичні витрати необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, що забезпечує отримання валового доходу.

Існує три основні групи витрат:

- Умовно-постійні (фіксовані), які не залежать від ступеня експлуатації об'єкта. До них відносяться, перш за все, майнові податки і страхові внески;

- Умовно-змінні, що змінюються в залежності від ступеня завантаження об'єкта (плата за комунальні послуги, прибирання, охорону, вивіз сміття, облаштування території і т.д.);

- Резерви на заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта окремих його елементів, схильних до швидшого зносу, ніж основна конструкція (покрівля, килимові покриття, сантехніка, ліфтове обладнання).

6. Утворюється чистий операційний (експлуатаційний) дохід, що залишається після вирахування з дійсного валового доходу всіх операційних витрат до виплати сум з обслуговування кредиту і амортизаційний відрахувань.

8. Попит на ринку НД і особливості його формування та прояви.

Особливості прояву попиту на ринку нерухомості:

1. Ринок НД відноситься до територіального типу ринку, що має досить чітко окреслені межі, в межах яких можна відстежувати ситуацію щодо висунутого пропозиції.

2. Ринок НД повільно реагує на зміну кон'юнктури, що є результатом пульсуючою нестійкою активності забудовника

3. Споживча вартість окремих об'єктів може мати значення тільки для обмеженого кола продавців і покупців

4. Фарс-мажорні обставини можуть мати значний вплив на кон'юнктуру ринку

Об'єкти НД відносяться до низько ліквідним (який важко буде реалізувати), тому що це постійні активи. Середній час продажу об'єкта 90-120 днів, при цьому операційні (транзакційні) пов'язані з продажем об'єкта витрати значні.

9. Організація продажу майна через торги, аукціони, акціонування.

Крім договору купівлі-продажу, продаж майна може бути організована у формі торгів, аукціонів та акціонування.

торги - Традиційна форма торгівлі, укладення юридичної угоди з будь-якою особою, що запропонувала найбільш вигідні умови. Торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. Для організації торгів створюються тендерні комітети або конкурсні комісії. Виграв торги на аукціоні визнається особа, що запропонувала найвищу ціну, а за конкурсом - особа, яка за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організаторами торгів, запропонувало кращі умови. Форма торгів визначається власником реалізованого майнового права, якщо інше не передбачено законом (ГК РФ гол. 447). За формою проведення розрізняють голосні, негласні, відкриті, закриті, публічні торги.

закриті торги - Торги, до участі в яких запрошуються обмежене число фірм і консорціумів. Оголошення про проведення закритих торгів не публікуються, запрошення взяти в них участь направляються в індивідуальному порядку.

відкриті торги - Торги, до участі в яких запрошуються всі бажаючі фірми і організації. Про проведення відкритих торгів публікуються оголошення в періодичній пресі. Велике число учасників загострюють конкуренцію, що дозволяє розмістити замовлення на більш вигідних умовах.

голосні торги - Торги, при проведенні яких тендерний комітет розкриває пропозиції, і оголошуються їх основні умови в присутності представників фірм, що беруть участь в торгах. Зазвичай, при проведенні гласних торгів тендерний комітет публікує в пресі відомості про фірму, яка отримала замовлення із зазначенням його обсягу і загальної суми підписаного контракту.

негласні торги - Торги, при проведенні яких тендерні комітети не розкривають пропозиції у присутності учасників торгів і не публікуються відомості про фірму, яка отримала замовлення. Зазвичай, негласні торги проводять замовники, що розміщують повторювані замовлення.

публічні торги - Особлива форма відчуження майна або здачі казенних підрядів і поставок. Публічна продаж в формі торгів може бути добровільна або примусова в силу судового рішення про стягнення боргу. Публічна продаж нерухомого майна називається аукціоном.

аукціон - Це продаж майна або товарів з публічного торгу, проведеного в заздалегідь обумовленому місці і в заздалегідь обумовлений час з правом попереднього огляду товарів. На аукціонах зазвичай продається то майно, на яке, ймовірно, знайдеться кілька конкуруючих між собою покупців, наприклад, будинки, які можуть виставлятися як окремі лоти. Аукціон проводиться за ініціативою власника товару. Продаж на аукціоні проводиться одиничними зразками чи партіями (лотами) тому покупцеві, який запропонує найвищу ціну. Групи лотів по схожим ознаками утворюють більші партії - стринги. Всі дані про товари приводяться в аукціонному каталозі, в якому у кожного лота або стринга є свій номер. В процесі торгу аукціоніст (особа, що проводить аукціон) оголошує присутнім потенційним покупцям - аукціонерам - відомості про товар і його початкової, стартової ціни. Потім аукціонери черзі оголошують підвищену ціну, по якій вони готові купити товар. У більшості випадків аукціоніст виступає агентом продавця і отримує комісійні у вигляді відсотка від ціни продажу.

акціонування - Процес трансформації державного підприємства в акціонерне товариство відкритого типу. Акціонування може виступати як етап процесу приватизації. При акціонуванні власність розпродається через поширення акцій.

10. Операції з НД в житловій сфері. Види житлового фонду. Способи придбання житла і права власності на житло.

Житлова сфера - Галузь народного господарства, включаючи будівництво і реконструкції та ремонту об'єктів. житла, елементів інженер. і соц. інфраструктури.

НД в жив. сфері - НД майно з встановленими правом володіння, включаючи земельну ділянку, житлові будинки з жив. і пестив. приміщенням, присадибні госп. споруди, споруди та елементи інженерної. інфраструктури житлової сфери.

Житловий фонд - Сукупність житлових приміщень, незалежно від форм власності, придатних для проживання.

Види жив. фонду РФ:

1. Держ. фонд (житлові будинки, що знаходяться у веденні гос-ва)

2. Муніципальний фонд

3. Приватний фонд (у власності громадян, приватних фірм)

- Індивідуальні житлові будинки

- Приватизовані квартири, будинки

- Квартири Жив. Будує. Ці кооперативи, з виплачуються паєм

4. Колективний жив. фонд

Конституційне право громадян на житло в РФ реалізується в формах:

- Надання житлових приміщень з держ. / Муницип. фондів

- Вступ до жіл.-буд. і жив. кооперативи

- Придбання житла в приватну власність

- Надання жив. приміщень з маневр. фонду

- Надання гуртожитків.

Способи отримання права власності на житло в РФ:

1. оплатним:

- Покупка за договором купівлі-продажу

- Виплата повної суми ЖБК

- Залучення інвесторів в будівництво житла

- міна

- Постійна / довічна рента

- Використання держ. субсидій на будівництво житла

- Викуп вільного приміщення у великій квартирі

- Оренда з правом викупу

2. Безоплатно:

- Приватизація (держ. / Муницип. Призначення)

- Успадкування (квартири, будинки та ін. Об'єкти)

- Отримання житла в дар.

Право власності на НД житлове майно, в залежності від способів його отримання, підтверджується різними документами.

11. Основні посередники на ринку НД, їх характеристика та форми взаємодії з продавцями і покупцями.

Професійними учасниками ринку є Ріелтори, оцінювачі, дилери та інші посередники.

Будівельні організації (продавці) існують у відносно невеликій кількості, так як будівництво вимагає великих капіталовкладень і має досить тривалий термін окупності. Дані організації будують нове житло, нежитлові об'єкти і продають об'єкти нерухомості або самі, або залучаючи посередників-продавців, оплачуючи їх послуги.

Ріелтор - Це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні операції з нерухомим майном та правами на нього. Ця діяльність може здійснюватися юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Ріелторські фірми продають не саму нерухомість, остання не є їх власністю, а свої послуги. Основне джерело доходів - отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості. Ріелторська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню.

Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю. Оцінка являє обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості.

Існує кілька характерних випадків, коли необхідно звернення до послуг оцінювача:

- Оцінка на замовлення продавця перед виставленням нерухомості на продаж;

- Оцінка на замовлення потенційного покупця перед укладанням угоди;

- Оцінка перед реконструкцією нерухомості на предмет приросту доходу від експлуатації та її ринкової вартості в залежності від витрат на перетворення об'єкта;

- Оцінка інвестиційного проекту;

- Оцінка при отриманні кредиту під заставу нерухомості, при внесенні нерухомості в якості частки в статутний капітал нового підприємства;

- Оцінка для визначення стартової ціни об'єкта нерухомості на конкурсах, аукціонах і ін.

девелопер - Це професійний підприємець, який ініціює та забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту.

банки - Пасивні учасники російського ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування.

12. Операції на ринку НД: поняття, види, умови угод з НД майном.

Відносини власності і речові права суб'єкта ринку НД реалізуються за допомогою різного роду угод, учасники яких повинні володіти правоздатністю і дієздатністю. Правоздатність громадян виникає в момент їх народження, а дієздатність - по досягненню повноліття.

Угода - Усвідомлена дія громадян та юр. осіб, спрямоване на усунення, зміну цін і припинення прав і обов'язків.

Кожній угоді відповідає своя правова мета - підстава. Основа повинна бути законним і здійсненним. Угода вважається дійсною при дотриманні 4 умов:

- Створення і прав. наслідки не суперечать законам і норм. актам

- Відбувається дієздатними і правоздатними особами

- Волевиявлення осіб відповідає їх дійсної волі

- Форма угоди письмова нотаріально завірена і зареєстрована в єдиному держ. реєстрі.

Основні види діючих угод:

- Купівля-продаж

- приватизація

- Довічний спадковий внесок

- Дарування, спадщина, обмін

- Рента і ін.

Недійсні угоди:

- Оспоримая - угода, недійсна за рішенням суду

- Незначна - спочатку недійсна незалежно від суду.

До основних видів угод з нерухомістю відносяться:

- Купівля-продаж;

- Міна та обмін;

- Дарування;

- Успадкування;

- Рента;

- Іпотека;

- Оренда;

- Лізинг;

- Довірче управління (траст);

- Внесок до статутного капіталу ВАТ, ЗАТ, ТОВ;

- Постійне користування;

- Повне господарське відання і оперативне управління;

- Приватизація.

приватизація житла - Безкоштовна передача у власність громадян на добровільних засадах своїх приміщень в будинках держ., Муніципального / відомчого житлового фонду.

умови:

- добровільність

- безкоштовність

Житлові приміщення приватизуються в 1 з 4 форм власності:

1. індивідуальна - одноосібний власник - 1 член сім'ї

2. спільна часткова - всі члени сім'ї, які взяли участь в приватизації мають певні частки

3. спільна сумісна - без вказівки частки власників

4. часткова - опр. частка в комунальній квартирі.

Передачу у власність громадянам жив. приміщень здійснюють:

- Відповідні органи влади району, міста

- Підприємства, за якими закріплено жив. фонд на праві госп. ведення

- Установи, в оперативне управління яким переданий жив. фонд.

Приватизація формує первинний ринок житла, а все решта операції формують вторинний ринок житла.

деприватизацію проводять 3 способами:

1. Розірвати договір передачі квартир у власність за згодою

2. Звернутися до суду про визнання договору про приватизацію житла недійсним.

3. Подати в Районне Експлуатаційне Управління (РЕУ) заяву з проханням прийняти в дар муниц. власності приватизовану жив. площа і видати орден на неї.

За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Договір повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин, і зареєстрований в державних органах. Оскільки будівлі, споруди і т.п. об'єкти знаходяться на землі, покупцю такої нерухомості передаються права на користування земельною ділянкою, на якому вони розташовуються і без якого користування нерухомістю неможливо. При продажу житлового будинку, його частини або окремої квартири зберігається право користування відповідною частиною житлового приміщення за особами, які мали його до продажу, не будучи власниками. У разі порушення прав цих осіб договір купівлі-продажу вважається недійсним.

При продажу підприємства як майнового комплексу продаються не тільки будівлі та обладнання, але також права та обов'язки продавця. Складається акт інвентаризації майна, передається бухгалтерський баланс, визначається перелік всіх зобов'язань підприємства, що продається, і робиться це на основі незалежного аудиторського висновку. Потрібна згода кредиторів на продаж, а якщо борги були переведені на покупця підприємства без погодження з кредиторами, то покупець і продавець відповідно до закону несуть солідарну відповідальність перед кредиторами за боргами підприємства.

Технологія купівлі-продажу квартири вкл. з себе етапи:

1. Визначення вартості жив. приміщення

2. Проведення рекланой кампанії з пошуку покупців / продавців

3. Подивитися варіанти, торг за ціною

4. Підготовка необхідного пакету документів

5. Перевірка документів на справжність і правильність оформлення

6. Підпис договору держ. реєстрації угоди

7. Передача грошей

8. Підписання акту прийому-передачі НД

9. Реєстрація (прописка за новим місцем проживання).

Обмін - угода:

1. між наймачами жив. приміщень, кожен з яких змінює право користування на рівноцінне право.

2. між наймачем і власником жив. приміщень.

Наймач або орендар житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів має право за згодою проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або орендарем, в т.ч. з проживають в іншому населеному пункті.

Мена - Обмін власності на власність в жив. сфері.

За договором міни між сторонами проводиться обмін одного майна на інше. При цьому кожен з беруть участь в договорі міни вважається продавцем майна, яке він дає, і покупцем майна, яке він отримує. Право власності в цій угоді переходить до сторін одночасно після виконання обома сторонами зобов'язань передати об'єкти нерухомості.

дарування явл. договором, тобто 2сторона угодою, по якій дарувальник безоплатно передає обдаровуваному житлове приміщення (кімнату, будинок, квартиру або частку в ній) у власність.

Не допускається дарування жив. приміщень від імені малолітніх громадян і громадян, визнаних недієздатними; працівникам лікувальних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні; держ. службовцям у зв'язку з їх посадовим становищем.

Дарувальник має право скасувати дарування у випадках:

- Якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя;

- Умисне заподіяння тілесних ушкоджень дарувальнику і ін.

Дарування оформляється у вигляді юридичного документа - дарчим.

Для угоди дарування є обмеження. Якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності, то дарування можливе тільки за згодою всіх його учасників. Для юридичних осіб, якщо об'єкт нерухомості належить їм на праві господарського відання або оперативного управління, дарування можливе тільки за згодою власника нерухомості. В угоді дарування обдарований має право в будь-який час до передачі йому об'єкта нерухомості відмовитися від нього.

спадкування - Перехід після смерті громадянина належить йому НД до одній або кільком особам. Спадкування здійснюється за законом і за заповітом. Спадкування за законом має місце, коли і оскільки це не визначено заповітом. Якщо немає спадкоємців ні за законом, ні за заповітом, або жоден з спадкоємців не прийняв спадщини, або всі спадкоємці позбавлені заповідачем спадщини, майно померлого за правом спадкоємства переходить до держави. Заповідати майно можуть дієздатні громадяни; заповіт має бути укладений у письмовій формі, підписаний особисто заповідачем; повинні бути вказані дата і місце підписання; засвідчується нотаріусом. Безоплатна передача жив. приміщень, як і ін. об'єктів НД, родичам доцільніше шляхом успадкування, а не дарування, бо витрати і податки на дарування в 2-3 рази вище, ніж при спадкуванні.

Рента. У цьому виді угоди одержувач ренти - власник об'єкта нерухомості передає об'єкт у власність платнику ренти, який в свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачу ренти певну грошову суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі. Причому одержувач ренти позбавляється права власності на об'єкт нерухомості і набуває право його застави.

іпотека - Отримання кредиту під заставу нерухомого майна. Інститут іпотеки передбачає реєстрацію відносин кредитора і позичальника в спеціальних документах, що мають юридичну силу, а також посвідчення прав власності позичальника на закладалася нерухомість.

Договір про іпотеку повинен бути нотаріально завірений. Іпотека реєструється в поземельній книзі за місцем знаходження об'єкта нерухомості.

Перехід права власності або повного господарського відання на предмет іпотеки від заставодавця до іншої особи підлягає реєстрації в тій же поземельної книги, в якій зареєстрована іпотека.

Предметом застави може бути будь-яке майно, в т.ч. речі і майнові права (вимоги), за винятком майна, вилученого з обороту, вимог, нерозривно пов'язаних з особою кредитора, зокрема вимог про аліменти, про відшкодування шкоди, заподіяної життю або здоров'ю, а також інших прав, поступка яких іншій юридичній особі заборонена законом .

У договорі про заставу повинні бути зазначені предмет застави та його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого заставою. У ньому також має бути вказівка ??на те, в якої зі сторін перебуває закладене майно.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно у тимчасове користування за плату для самостійного здійснення підприємницької діяльності або інших цілей.

лізинг - Це довгострокова оренда, іноді на весь термін служби об'єкта нерухомості, яка припускає можливість викупу об'єкта нерухомості лізингоодержувачем у лізингодавця (власника нерухомості). Після закінчення терміну лізингового договору лізингоодержувач або повертає майно лізингодавцю, або продовжує термін договору, або ж викуповує майно по залишковій вартості.

13. Основні тенденції формування ринку НД в Росії, їх характеристика.

Ринок нерухомості, що становить істотну частину в будь-який капіталістичній економіці, практично повністю був відсутній при соціалістичному устрої господарювання. Відповідно, в Росії він існував до 1917 року, потім в Радянському Союзі близько 70 років його не було. В останні роки він відродився в ході ринкових реформ. Розвиток ринкових відносин в Росії, особливо в Москві, сприяло формуванню ринку нерухомості. Передумовою розвитку ринку нерухомості послужила перебудова відносин власності на основі приватизації. Якщо в 1990 р державна власність становила 91%, то в 1996 р - тільки 23,1% (разом з муніципальною власністю). А на приватну власність доводилося вже 63,4%. Досягнута в Росії на 1996 р переважна роль приватної (недержавної) власності - найважливіша умова і результат переходу від планової до ринкової економіки. Створено передумови для розвитку ринку нерухомості. При цьому на ринок виставляються об'єкти, що знаходяться в державній (або муніципальної) власності, що утворюють первинний ринок, і об'єкти, що знаходяться в приватній власності, що утворюють вторинний ринок нерухомості.

Однак особливість ринку нерухомості полягає в збереженні значної ролі держави навіть при угодах з об'єктами, що знаходяться в приватній власності. Досвід розвинених капіталістичних країн показує, що на цьому ринку за державою і муніципальними органами залишаються важливі функції, а саме:

- Проведення або контроль реєстрації власності і угод;

- Зонування територій;

- Архітектурно-будівельний контроль;

- Ліцензування діяльності професійних суб'єктів ринку нерухомості.

Держава виконує і деякі інші функції. У Росії також реалізуються ці функції, і роль держави ще більш значне у зв'язку з проведеними їм великомасштабними заходами і отриманими результатами по приватизації державної власності, в якій найбільш істотну частину складає нерухомість.

14. Оціночна діяльність на ринку НД. Принципи та етапи процесу оцінки НД.

оцінка - Методично обгрунтована думка експерта про вартість об'єкта нерухомості і процес її визначення.

Суб'єктами відносин при оцінці НД виступають:

- З одного боку - фізичні особи та індивідуальні підприємці, визнані ліцензованими оцінювачами;

- З іншого боку - замовники, тобто споживачі послуг.

Оцінка НД буває масова і індивідуальна.

Масова оцінка НД - оцінка великої кількості об'єктів на конкретну дату.

Індивідуальна оцінка НД - оцінка конкретного об'єкта на опр. дату.

Етапи процесу оцінки:

1. Визначення проблеми (здійснюється постановка задачі, яку необхідно вирішити)

2. Попередній огляд і план оцінки (визначається, які дані необхідні для аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх отримання, складається план робіт по оцінці та укладається договір у письмовій формі між оцінювачем і замовником)

3. Збір і перевірка даних (оцінювач здійснює збір і обробку необхідної інформації і документації)

4. Застосування підходів до оцінки (визначення вартості об'єкта традиційними підходами до його оцінкою)

- Порівняє. підхід - заснований на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.

- Витратний підхід - заснований на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу.

- Прибутковий підхід - заснований на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів і поточної вартості оцінюваного об'єкта.

5. Узгодження отриманих результатів оцінки (отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки)

6. Виконується складання звіту про оцінку - документа, утримуючі. обгрунтована думка оцінювача про вартість майна і передача його замовнику.

Принципи оцінки нерухомості - Принципи оцінки нерухомості, що застосовуються оцінювачами, які розглядають інтереси в нерухомості як товар.

- Принцип попиту і пропозиції (заснований на тому, що пропозиція і попит у взаємодії визначають ринкові ціни на конкретні товари або об'єкти нерухомості);

- Принцип зміни (відповідно до якого в умовах, що змінюються соціальних, політичних і економічних умовах кожна оцінка вартості повинна бути прив'язана до певної дати);

- Принцип конкуренції (відповідно до якого слід вважати, що ціни підтримуються на одному рівні і ринкова вартість встановлюється за допомогою постійного суперництва і взаємодії покупців, продавців, підрядників та інших учасників ринку);

- Принцип заміщення (відповідно до якого раціональний покупець не буде платити за нерухомість більше, ніж вартість придбання іншого так само підходящої нерухомості);

- Принцип змінних пропорцій (відповідно до якого НД досягає точки максимальної продуктивності або найкращого використання, коли фактори виробництва збалансовані один з одним);

- Принцип граничної продуктивності (згідно з яким вартість фактора виробництва або компонента НД можна виміряти тим, наскільки його відсутність знижує загальну вартість);

- Принцип найкращого і найбільш інтенсивного використання (згідно з яким НД необхідно оцінювати за умови її найкращого і найбільш інтенсивного використання);

- Принцип очікування (відповідно до якого ринкова вартість НД дорівнює поточної цінності майбутнього доходу або благ, вироблених НД, з точки зору типових покупців і продавців).




 Сутність, склад, класифікація і основні ознаки НД майна. НД як економічне благо, товар, джерело доходу. |  Оцінка об'єктів НД в ринковій економіці, її значення і етапи розвитку. |  Технологія, поняття і порядок купівлі-продажу житла, обміну, дарування, успадкування. |  Розрахунок орендної плати |  Заключні положення |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати