На головну

Mетод прямого порівняльного аналізу продажів.

  1.  I. Значення і завдання аналізу заготівельної діяльності. Аналіз закупівель сільськогосподарської продукції. Аналіз факторів, що впливають на заготівельний оборот.
  2.  I. ЗНАЧЕННЯ І ЗАВДАННЯ АНАЛІЗУ ВИРОБНИЧОЇ ДІЯЛЬНОСТІ. АНАЛІЗ ВИПУСКУ промислової продукції.
  3.  II. Методи аналізу травматизму
  4.  Quot; Реалістичні "інтерпретації феноменологічного аналізу
  5.  Адреноміметичні засоби прямої дії. Класифікація. Механізм дії. Фармакологічна характеристика окремих препаратів. Застосування.
  6.  АКТИВІЗАЦІЯ енергообміну ЗОРОВОГО АНАЛІЗАТОРА

Метод прямого порівняльного аналізу продажів (далі метод аналізу продажів) полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажіi об'єктів нерухомості і порівняно об'єктів, за якими Кікі проводилися, з оцінюваним об'єктом нерухомості.

Метод оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення, який говорить про те, що покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість буде перевищувати витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тому передбачається, що ціни, за якими на ринку нерухомості відбулися угоди купівлі-продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному об'єкту, відображають його ринкову вартість

При використанні методу аналізу продажів експерт-оцінювач імітує зіставні об'єкти нерухомості, які були продані за останній час у відповідному секторі ринку нерухомості і робить поправки до ціни на відмінності, які є між оцінюваним і порівнянними об'єктами нерухомості. В результаті цієї процедури визначається продажна ціна кожного порівнянного об'єкта таким чином, як якщо б при продажу він мав ті ж основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкориговані ціни по порівнянних об'єктах нерухомості дозволяють експерту-оцінювачу зробити висновок про ринкову вартість оцінюваного об'єкта.

Метод прямого порівняльного аналізу продажів фахівці іноді називають ринковим підходом або методом ринкової ін формації. Найбільшою мірою він застосовний до розвинених секторах ринку нерухомості, наприклад, ринку житла.

Технологія реалізації методу порівняльного аналізу продажів.

Найчастіше експерти-оцінювачі при реалізації методу аналізу продажів використовують наступну технологію: на першому етапі виявляють недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку; на другому етапі здійснюється перевірка достовірності інформації про угоди; на третьому - вносяться поправки до ціни порівнянних об'єктів урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним з порівнянних об'єктів. Коротко розглянемо кожен з етапів оцінки.

Етап 1. Виявлення недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості на відповідному ринку.

Джерелами інформації про недавні продажі порівнянних об'єктів можуть бути власний архів експерта-оцінювача, банки даних ріелторських фірм, банки даних нотаріальних контор, територіальні агентства Держкоммайна, де здійснюється реєстрація угод купівлі-продажу і ведеться реєстр власників об'єктів нерухомості, публікації в періодичній пресі про відбулися угодах купівлі-продажу об'єктів нерухомості та інші джерела.

При аналізі недавніх продажів об'єктів нерухомості необхідно упевнитися, що можна порівняти об'єкт має той же фізичний вік, ту саму ділянку землі під об'єктом, ті ж фінансові умови угоди та ін.

Етап 2. Перевірка інформації про угоди.

Дані про угоди, зібрані експертом-оцінювачем, повинні бути перевірені і підтверджені або продавцем, або покупцем, або брокером (оцінювачем), який супроводжував цю угоду. Підтвердження ціни угоди необхідно для того, щоб переконатися в величині фактичної ціни операції, т. К. Часто на "вторинному" ринку буває так, що одна (менша) Величина вказується в договорі купівлі-продажу, а фактична ціна угоди - не вказується, а вона, як правило, набагато вище. Зменшення величини угоди в договорі купівлі-продажу пояснюється великою величиною держмита і значними ставками оподаткування майна. Проблема "подвійний ціни" - це державна проблема. У деяких країнах вона вирішується, наприклад, введенням законодавчого акту, за яким муніципальні органи управління мають пріоритетне право на покупку об'єктів нерухомості, представлених до продажу. У тому випадку, якщо муніципальні органи управління виявляють, що угода купівлі-продажу об'єкта нерухомості здійснюється за ціною набагато нижчою за ринкову вартість, то вони приймають рішення про покупку муніципалітетом даного об'єкта по цій заниженою ціною.

Особливо ретельно необхідно перевіряти ціни по операціях купівлі-продажу, коли вони виробляються між двома тісно пов'язаними інтересами сторонами: наприклад, між родичами, між головною і дочірньою фірмами і т. Д.

Етап 3. Внесення поправок до ціни з урахуванням відмінностей між оцінюваним об'єктом і кожним з порівнянних об'єктів.

В ціну порівнянного об'єкта експерт-оцінювач вносить поправки в тій мірі, в якій оцінюваний об'єкт відрізняється від порівнянного. Дані поправки вносяться для того, щоб визначити ціну, за яку можна було продати такий же об'єкт, якби він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний.

У процесі коригування фактичних продажних цін порівнянних об'єктів поправки робляться від порівнянного об'єкта до оцінюваного. При цьому експерт-оцінювач повинен відповідати на питання: "За яку ціну був би проданий об'єкт нерухомості, май він ті ж характеристики, що оцінюваний об'єкт?" Наприклад, якщо порівняти житловий будинок розташований в менш екологічно небезпечної міській зоні, ніж оцінюваний житловий будинок, і ця різниця в екологічному стані оцінюється на ринку в 10 тис. Дол., То його фактична продажна ціна повинна бути зменшена на 10 тис. Дол. У випадку, якщо порівняти об'єкт поступається оцінюваного, фактична продажна ціна першого повинна бути збільшена до тієї величини, за яку він був би проданий, маючи більш високими характеристиками оцінюваного об'єкта.

Особливість внесення поправок полягає в тому, що відмінності в характеристиках об'єктів оцінюються з точки зору типового покупця. Тому поправка по будь-якої характеристиці варто не обов'язково стільки, скільки було витрачено на створення (або ліквідацію) цієї характеристики. Наприклад, витрати на фарбування дачі склали приблизно 1000 дол., Проте дача в результаті цієї фарбування істотно змінилася і типовий покупець готовий буде заплатити за цю фарбування 2000 дол. Таким чином, правильна величина поправки складе 2000 дол.

Способи визначення величини поправки.

Основними способами визначення величини поправок є аналіз парних продажів, регресійний аналіз і розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.




 Витратний підхід до оцінки нерухомості |  Визначення вартості земельної ділянки. |  Визначення відновної вартості або вартості заміщення об'єкта нерухомості. |  Визначення зносу об'єкта нерухомості. |  Визначення загальної вартості об'єкта нерухомості та земельної ділянки. |  Регресійний аналіз. |  Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка. |  Приклад розрахунку вартості об'єкта нерухомості методом прямого порівняльного аналізу продажів |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати