Головна

Дохідний підхід до оцінки

  1.  I. Два методу підходу до робітничих мас
  2.  А. Сутність теоретико-інформаційного підходу
  3.  Американський підхід до управління людськими ресурсами
  4.  Аналіз наявних підходів до проблеми крос-культурної компетентності в переговорному процесі
  5.  Аналіз попиту на гроші з використанням інвентарного підходу.
  6.  Аналіз вимог і визначення специфікації ПО при структурному підході
  7.  Аналіз вимог і визначення специфікацій програмного забезпечення при об'єктному підході

Власник набуває об'єкт нерухомості, в основному, з трьох причин: або для безпосереднього використання (наприклад, житло), або для отримання доходів від даного об'єкта, або для підвищення престижу. У цьому розділі книги ми розглянемо процес визначення ринкової вартості об'єкта, що приносить до хід.

Даний підхід до оцінки об'єктів нерухомості включає в себе два методи: капіталізації доходів (пряма капіталізація) та метод дисконтування грошових потоків.

Метод капіталізації доходів (Метод прямої капіталізації).

Метод капіталізації доходів (метод прямої капіталізації) полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта. Дохід від використання об'єкта нерухомості і виручка від його перепродажу капіталізується в поточну вартість, яка і буде представляти собою ринкову вартість об'єкта. Формула, за якою визначається вартість об'єкта, має такий вигляд:

С = Д / К,

де С- вартість об'єкта нерухомості;

Д- чистий дохід;

К коефіцієнт капіталізації.

Даний метод оцінки використовується тоді, коли потік майбутнього походу стабільний.

Таким чином, для того щоб визначити вартість об'єкта за методом - прямий капіталізації, необхідно:

а) визначити чистий дохід від використання об'єкта;

б) розрахувати коефіцієнт капіталізації стосовно цього доходу. Визначення чистого доходу.

Чистий дохід - це розрахована стійка величина річного чистого доходу, отримана від використання оцінюваного об'єкта мосле вирахування з дійсної виручки всіх витрат по експлуатації об'єкта (крім амортизаційних відрахувань).

Розрахунок чистого доходу починається з визначення валової виручки від використання майна.

Потенційна валова виручка являє собою очікувану сумарну величину від основного виду діяльності, додаткових послуг, які супроводжують основним видом діяльності, що базується на оціненого об'єкті нерухомості. Наприклад, якщо домовласник здає в оренду квартиру, то орендна плата є валовий виручкою від основного виду діяльності, а виручки від користування пральними машинами, сушарками, автостоянкою, га ражом, телевізійною антеною і т. Д. Є додатковою виручкою. У сумі валовий і додаткова виручки є потенційною валову виручку. Причому для оцінки розраховується валова і додаткова виручки за перший після дати оцінки рік, т. Е. Передбачається, що на дату оцінки це майно вільно від використання.

При визначенні потенційної, валової виручки необхідно точно визначити нормативні (проектні або ринкові) питомі вартості по використанню оцінюваного об'єкта, наприклад, місячну орендну плату за I м2 житлової площі, а також питомі вартості додаткових послуг (плати за 1 місце стоянки автомашини в даному місці). Для цього необхідно знати ринок орендного житла і враховувати його особливості.Особливості даного сектора ринку використовуються для внесення поправок в питомі вартості використання об'єкта. Наприклад, відомо, що місячна орендна плата двокімнатної квартири з балконом в Вашій місцевості становить 15 дол. За 1 м2 загальної площі, а оцінювачу необхідно визначити місячну орендну плату двокімнатної квартири без балкона в даному регіоні. Для цього експерту-оцінювачу потрібно внести поправку на відсутність балкона в відому питому вартість місячної орендної плати 1 м2 загальної площі. Припустимо, поправка становить 3 дол. Тоді питома вартість місячної орендної плати двокімнатної квартири без балкона в даному місці розташування становить 12 дол. За 1 м2 загальної площі. Помноживши цю величину на площу оцінюваної квартири, експерт-оцінювач отримає місячну орендну плату за шукану квартиру.

Точне визначення питомих вартостей особливо важливо в оцінці тому, що ці параметри є основою для подальших розрахунків потенційної валової виручки від використання оцінюваного об'єкта. Тому, якщо в розрахунку питомої вартості буде допущена невеличка помилка, ця помилка в подальших розрахунках призведе до невірного результату оцінки.

Далі в процесі оцінки об'єкта визначається поправка на недовикористання об'єкта в повну потужність. Наприклад, якщо до 1991 року ступінь заповнення номерів в готелях в Москві становила 95%, то після 1991 року (в 1992 - 1994 рр.) Вона стала складати близько 60%. Ця обставина була обумовлена, в основному, трьома чинниками:

1) різким зростанням плати за проживання в готелях;

2) зниженням платоспроможності населення і підприємств
 Росії;

3) значним зростанням тарифів на повітряний і залізничний транспорт.

Отже, якщо ми оцінюємо методом капіталізації доходу готель в Москві і встановлюємо, що ступінь її використання становить 60%, то, зменшуючи величину потенційної валової виручки від її використання на 40%, отримуємо дійсну валову виручку.

Далі з дійсної валової виручки віднімаються витрати по експлуатації об'єкта нерухомості.

Визначення витрат по експлуатації оцінюваного об'єкта.

Витрати по експлуатації об'єкта поділяється на фіксовані, операційні (експлуатаційні) і резерви.

До операційних (або експлуатаційним) витрат відносяться Іздержкіпо експлуатації об'єкта, надання послуг користувачеві і підтримці потоку доходів.

До складу експлуатаційних витрат об'єкта нерухомості Входять:плата за управління об'єктом, зарплата і премії обслуговуючого персоналу, соціальне страхування працівників, комунальні послуги (електрика, газ, телефон, вода та ін.), витрати на утримання об'єкта (оплата послуг охоронної та протипожежної служб, з обслуговування ліфта, інженерних комунікацій, телефону та ін.), представницькі витрати, витрати на рекламу, банківські послуги, а також транспортні витрати.

До резервів відносяться витрати на покупку (заміну), наприклад, для об'єкта нерухомості кухонного обладнання, меблів, посуду I іншого приладдя.

Слід зазначити, що витрати на капітальний та поточний ремонти оцінюваного об'єкта не включаються до цього переліку витрат, т. К. Вони входять до складу амортизаційних відрахувань.

Особливо необхідно розглянути фіксовані статті витрат, які не включаються до складу експлуатаційних витрат і резервів. Це витрати на обслуговування боргів, наприклад, відсотки за кредит і відсотки по страхуванню кредитів, амортизаційні відрахування, податок на прибуток та інші податки, а також винагороду керуючим. Деякі з цих витрат враховуються в ставці капіталізації.

Необхідно також відзначити, що частина цих витрат (наприклад, амортизаційні відрахування) входять до складу собівартості виробництва, частина (наприклад, винагороду керуючому) - покривається за рахунок прибутку, а деякі витрати (наприклад, витрати на покриття боргів) -возмещаются частково за рахунок прибутку , частково за рахунок собівартості виробництва. Тоді як всі експлуатаційні витрати і резерви, і частина фіксованих витрат входять до складу собівартості виробництва.

Для розрахунку чистого доходу складається звіт про доходи та витрати. Для його складання використовується головна бухгалтерська книга, звіт про прибутки і збитки, платіжні відомості, накладні, договори та інші бухгалтерські документи. Однак, необхідно пам'ятати, що звіт про доходи і витрати складається на перший після дати оцінки прогнозний рік, т. Е. Все кількісні характеристики повинні бути прогнозними, але обгрунтованими і достовірними, що базуються на фактичних даних по експлуатації об'єкта, інформації про стан відповідного ринку, а також тенденції розвитку оцінюваного об'єкта і ринку.

Нижче наведено приклад розрахунку чистого доходу. До складу чистого доходу входять в основному дві складові - прибуток, отриманий від використання оцінюваного об'єкта, і амортизаційні відрахування на ремонт і повне відновлення фондів.

приклад розрахунку чистого доходу на основі складання звіту про доходи та витрати по який він здає в оренду офісної будівлі.

1. Виручка від використання фондів (без податку на додану вартість).

2. У т. Ч. Виручка від основного виду діяльності (валова виручка)

- Від здачі в оренду офісної будівлі (500 дол. Х 500 м2 ) = 250000.

3. Виручка від додаткових видів послуг (додаткова виручка):

- Плата за користування автостоянкою 3000;

- Плата від торгових точок 2000;

- Плата від використання засобів зв'язку 5000.

4. Загальна виручка (потенційна валова виручка) - 260000.

5. Втрати від недовикористання фондів і неплатежів (5%) - 13000

6. Дійсна (або ефективна) виручка 247000.

7. Витрати.

8. Постійні витрати:

- Страхування майна від пожежі (1,67% від вартості фондів) - 25000;

- Амортизаційні нарахування (2% від вартості фондів) -30000;

9. Разом постійні витрати 35000.

10. Експлуатаційні витрати:

- Зарплата керуючому 6000,

- Комунальні послуги (електрика, вода, опалення, сантехніка, прибирання тощо.) 10000;

- Зарплата працівників (працівники охорони, гардероба, сантехнік, електрик) 10000;

- Соціальне страхування працівників (39% від фонду заробітної плати працівників) і транспортний податок (1% від фонду заробітної плати працівників) 6400;

- Транспортні витрати 10000;

- Інші витрати 10000;

- Накладні витрати 15000;

- Банківські платежі 1000.

11. Разом експлуатаційні витрати 68400.

12. Резерви - заміна сантехнічного обладнання, меблів та
 іншого майна 5000.

13. Разом резерви 5000.

14. Загальні витрати 128000.

15. Прибуток від реалізації 118600.

16. Дійсна прибуток1 92235.

17. Чистий прибуток = Дійсна прибуток - Податок на прибуток (якщо власник особа юридична) або Податок на дохід (якщо власник фізична особа).

18. Чистий дохід = чистий прибуток + Амортизація.

Дійсна прибуток визначається:

Дійсна прибуток = Прибуток від реалізації продукції (робіт, послуг) - Позареалізаційні витрати (26365)

Позареалізаційні витрати:

- Податок на майно (1,5% від вартості майна) - 22500;

- Податок на освіту (1% від фонду заробітної плати) - 160;

- Податок на житло і соцкультпобут (1,5% від дійсної виручки) 1705.

Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чистий прибуток, що отримується від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Такий коефіцієнт капіталізації, який враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, який використовується для капіталізації,визначається за певний період, як правило, рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації (або повна ставка капіталізації) висловлює залежність між річний величиною чистого доходу, отримуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю.

Існує ряд методів розрахунку коефіцієнта капіталізації. Розберемо найбільш часто застосовуються: метод прямої капіталізації (або метод прямого зіставлення), метод пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу, метод пов'язаних інвестицій - землі і будівлі, кумулятивний метод і метод Еллвуда.

Визначення коефіцієнта капіталізації з використанням методу прямої капіталізації грунтується на аналізі ринкових даних про вартості об'єкта нерухомості і чисті доходи, отриманих від його експлуатації. За цим методом коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:

Норма капіталізації =

Ставка капіталізації, визначена за цією формулою, називається загальною ставкою капіталізації.

Метод прямої капіталізації (або метод прямого зіставлення) полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. Підставою при цьому є твердження, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації. Головне завдання експерта-оцінювача при реалізації даного методу - підібрати підходящий об'єкт-аналог. Для цього необхідно ретельно аналізувати звіти про доходи і видатки по потенційних об'єктів-аналогам. Причому краще розглядати ті об'єкти, у яких дата оцінки та дата продажу близькі, т. К. В цьому випадку немає необхідності в істотному коригуванню даних звітів.

Кількісні тенденції величин ставок капіталізації такі, що чим якісніше оцінюваний об'єкт, тим нижче ставка капіталізації.

Метод прямої капіталізації - найбільш простий спосіб розрахунку ставки капіталізації та, якщо є відповідна достовірна ринкова інформація, його завжди доцільно застосовувати.

Метод пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу застосовується, коли для покупки об'єкту використовувався позиковий і власний капітал в певній відомої пропорції. В даному випадку загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам на доходи як позикового, так і власного капіталу. Повинна задовольняти ринковим вимогам на дохід позикового капіталу, т. К. Інакше кредитори не будуть надавати кредит. Причому, ставка капіталізації позикового капіталу повинна передбачати не тільки отримання доходу на наданий кредит, а й повернення самого кредиту у вигляді періодичних амортизаційних виплатставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам на дохід за власним капіталом, т. К. Інакше самому інвесторубудет нецікаво вкладати власні кошти в купівлю фонду. Причому ставка капіталізації на власний капітал також повинна передбачати отримання інвестором нормативного (ринкового) доходу на власний капітал і повернення самого капіталу.

Ставка капіталізації на позикові кошти називається іпотечнойпостоянной і визначається відношенням щорічних виплат по oбслужіванію боргу до основної суми іпотечного кредиту. якщо

кредит виплачується частіше, ніж раз на рік (щоквартально або щомісячно),то іпотечна постійна розраховується шляхом множення платежів на їх частоту і результат ділиться на розмір позики.

Іпотечна складова складається з ставки відсотка по кредиту і коефіцієнта фонду погашення. Розроблено спеціальні (місячні, квартальні та річні), за якими, знаючи умови

кредитування, можна визначити іпотечну постійну.

Ставка, яка використовується для капіталізації доходу від власного капіталу, називається ставкою капіталізації власного капіталу і визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу. Ставка капіталізації власного капіталу полягає також з двох частин: норми прибутку і норми повернення власного капіталу. Таким чином, ставка капіталізації на власний каптал відображає очікувану інвестором в перший рік прибуток на вкладений власний капітал.

Метод пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу полягає у визначенні загальної ставки капіталізації шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позикового і власного капіталу в загальному складі інвестицій. Ставлення рівня кредиту позикового капіталу до вартості фонду інвестицій кр) називається кредитна складова або боргова частка інвестицій в оцінюваний об'єкт. Року частка власного капіталу дорівнює (1-Укр). Дані по розмірах іпотечної постійної можна отримати, аналізуючи фінансовий ринок.

Дані за ставкою капіталізації власного капіталу можна отримати на основі аналізу продажів порівнянних об'єктів шляхом ділення чистого прибутку за кожну операцію на відповідну величину власного капіталу.

Схему реалізації методу пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу можна представити в такий спосіб.

Складова позикового капіталу =  Складова власного капітана =

=

де Ккр. - Іпотечна постійна;

Kсo6cmв. к. - ставка капіталізації на власний капітал.

приклад: Частка кредитних ресурсів в загальній величині інвестицій становить 60%.

Іпотечна постійна - 0,15.

Термін погашення кредиту 20 років.

Ставка капіталізації на власний капітал - 1%.

Необхідно визначити загальну ставку капіталізації методом зв'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу.

Кзаг, = (О, 15 х 0,6) + (1 - 0,6) х 0,12 = 0,13

Даний метод визначення загальної ставки капіталізації застосуємо, в основному, у випадках, коли є достатня кількість ринкових даних з ставках капіталізації для власного капіталу, т. Е. Коли є достатня кількість угод по об'єктах, аналогічним оцінюваному.

Метод пов'язаних інвестицій землі і будівлі.

Даний метод визначення загального коефіцієнта капіталізації застосовується, коли можливо точно розрахувати ставки капіталізації щодо кожного компоненту майнового комплексу: будовою і земельній ділянці. Метод пов'язаних інвестиції - землі і будівлі реалізується аналогічно методу пов'язаних інвестицій - кредитного та власного капіталу. Суть даного методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації для землі і будівлі, напування на цій землі. Зважування ставок капіталізації здійснюється в залежності від розмірів часток цих складових в загальній вартості майнового комплексу (землі і будівлі). Розрахунок загальної ставки капіталізації (Доойщ) за цим методом проводиться за такою формулою:

Кзаг = Сземлі х Кземлі + Збудівлі х Кбудівлі ,

де Сзелпі - Вартість землі в процентах від загальної вартості майнового комплексу;

Кземлі - ставка капіталізації для землі;

Сбудівлі - стоімостьзданія у відсотках від загальної вартості майнового комплексу;

Кбудівлі - ставка капіталізації для будівлі.

Дослідження ринку оціночних послуг в м Москві дозволили отримати розміри параметрів, складових формулу для розрахунку загальної ставки капіталізації доходу за методом зв'язаних інвестицій-землі і будівлі. У таблиці 7 наведені значення цих параметрів.

Таблиця 7

Ставки капіталізації по різним типам об'єктів нерухомості.

 № п / п  Тип об'єктів  параметри
Сзелпі Кземлі Сбудівлі Кбудівлі Кзаг
 1.  Особняки без ділянки  0,2  0,102  0,8  0,215  0,02 + 0,172 = 0,192
 2.  Особняки за участю землі  0,4  0,102  0,6  0,2  0,04 + 0,12 = 0,16
 3.  Типові будівлі (старої споруди)  0,03  0,102  0,7  0,244  0,03 + 0,171 = 0,201
 4.  Типові багатоповерхові будівлі (серій Московських ДСК)  0,15  0,102  0,8  0,23  0,0153 + 0,196 = 0,2113

Аналіз даних, наведених у таблиці, показує, що величина загального коефіцієнта капіталізації доходу по об'єктах нерухомості цивільного призначення (в більшій мірі житла) знаходиться в діапазоні від 16% до 22% в залежності від типу будови і величини ділянки.

Ставки капіталізації для ексклюзивного житла та офісно-ділових комплексів знаходяться в діапазоні від 14% до 16%.

Кумулятивний метод (або сумарний метод) визначення загального коефіцієнта капіталізації.

Особливість даного методу розрахунку загального коефіцієнта капіталізації полягає в тому, що одна з двох складових коефіцієнта - процентна ставка (або ставка доходу на інвестиційний капітал) - розбивається на окремі компоненти.

Шляхом підсумовування цих компонентів і розраховується процентна ставка. До безризиковою ставкою доходу (яка зазвичай дорівнює ставці доходу на довгострокові, а якщо вони відсутні, то на середньострокові урядові облігації) додаються:

1. Поправка за додатковий ризик, який є на все інші (крім урядових довгострокових облігації) види інвестицій. Загальне правило при цьому звучить наступним чином: чим більше ризик, тим більше повинна бути величина цієї процентної ставки, щоб спонукати інвестора до ризику.

2. Поправка за додатковий ризик, пов'язаний з неефективним управлінням інвестиціями. Тут слід звернути увагу на те, що винагорода за управління інвестиціями неадекватно
 комісійних винагород, одержуваних за управління нерухомістю або за брокерські послуги, так як ці витрати включаються до складу операційних витрат і віднімаються з виручки при визначенні прибутку. Розмір цієї поправки може бути в діапазоні від 1% до 5%.

3. Поправка за низьку ліквідність фондів. Деякі фонди можна реалізувати на ринку за короткий період часу, проте для продажу інших можуть знадобитися роки, особливо, якщо на відповідному секторі ринку спостерігається спад ділової активності.

Таким чином, процентна ставка дорівнює сумі безризикової ставкіпреміі за додатковий ризик, премії за неефективне управління і премії за низьку ліквідність.

Що стосується другої складової загального коефіцієнта капіталізації - ставки відшкодування капіталу, то вона розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу.

Загальний коефіцієнт капіталізації за цим методом определяетсяпутем підсумовування процентної ставки, отриманої кумулятивним методом, і ставки повернення капіталу. Причому, якщо вартість фонду з часом не знижується, а підвищується, то ставка повернення капіталу повинна застосовуватися зі знаком мінус (-).

приклад розрахунку загального коефіцієнта капіталізації методом кумулятивного побудови.

Офіс оцінений в 5 млн. Дол. На момент оцінки офісу прибутковість урядових середньострокових облігацій становила 8,5%.

На думку експерта-оцінювача, додатковий ризик капіталовкладень в офіс в порівнянні з інвестиціями в урядові облігацііравен 5%.

Витрати на управління інвестиціями (пошук сфер вкладення капіталу і ін.) Становлять 2%.

Так як продаж в разі потреби даного фонду займе певний час (в порівнянні з можливістю швидкої реалізації урядових облігацій), експерт-оцінювач приймає премію і на недостатню ліквідність в розмірі 2%.

Час, який буде потрібно для повернення вкладеного капіталу, за розрахунками типового інвестора становить 20 років. У зв'язку з цим ставка повернення капіталу становить 5% (1/20).

На основі цих даних визначається сумарна процентна ставка і загальний коефіцієнт капіталізації:

Безризикова процентна ставка-0,085.

Додатковий ризик - 0,050.

Оплата управління інвестиціями - 0,020.

- Оплата на недостатню ліквідність - 0,020.
 Сумарна процентна ставка - 0,175.
 Ставка повернення капіталу - 0,050.
 Загальний коефіцієнт капіталізації - 0,225.

Метод Еллвуда - модифікований метод пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу.

Основними недоліками вищенаведеного методу пов'язаних інвестицій позикового і власного капіталу, відзначаються фахівцями, є відсутність обліку тривалості періоду капіталовкладень, а також зниження або підвищення з часом вартості об'єкта. Член Інституту оцінки США Л. Еллвуд в 1959 році запропонував модифіковану формулу методу пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу, що враховує вищезгадані раніше що не враховуються чинники.

При цьому він розробив спеціальні таблиці, що полегшують використання даної модифікованої формули. Ця формула є таке рівняння:

,

де Ксобств. кал. ставка доходу на власний капітал, що включає дохід на інвестиції і дохід на повернення капіталу (кінцева віддача на власний капітал);

 -частина загальної вартості майна, що може бути профінансована за рахунок кредиту;

Кіпотекі - іпотечний коефіцієнт, ставка відсотка за іпотечним кредитом;

а - величина зменшення вартості об'єкта в прогнозованому періоді;

b - величина збільшення вартості об'єкта в прогнозованому періоді;

Кфондопог. ~ коефіцієнт фондопогашенія при ставці доходу на власний капітал (Дособств. кап ..) для прогнозованого періоду володіння об'єктом нерухомості.

При цьому іпотечний коефіцієнт (Дошттекі) розраховується наступним чином:

Кіпотеки= Дособств. кап.х Аіпотеки х Кфондопог.- І,

де Аіпотеки - Частина погашення іпотечного кредиту, яка буде амортизована (погашена) за прогнозний період;

І - іпотечна постійна.

Іпотечний коефіцієнт можна визначити також за таблицями, розробленим Еллвуд.

Розглянуто один з двох методів, що представляють дохідний підхід - метод прямої капіталізації, який заснований на приведенні чистого доходу від інвестицій, отриманого за один, як правило, перший після оцінки рік до поточної вартості за допомогою загального коефіцієнта капіталізації. Другий метод - метод дисконтування грошових потоків полягає в дисконтуванні майбутнього чистого доходу, отримуваного від інвестицій і даний об'єкт за ряд років за допомогою коефіцієнтів дисконтування.

Метод дисконтування майбутніх доходів.

Здатність об'єкта нерухомості приносити періодичний дохід вважається основним показником при оцінці вартості повних прав власності на нерухомість. Тобто використовується через ісстная вам формула капіталізації V = I / R

Основним принципом прибуткового методу є принцип очікування, так як ринкова вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна в даний час вартість прав на очікувані майбутні вигоди.

Дисконтування майбутніх доходів - це метод, який використовується для оцінки об'єктів дохідної нерухомості, як поточної вартості очікуваних а майбутньому вигод від володіння об'єктом.

Нерухоме майно набувається інвестором тільки тому, що воно здатне в майбутньому принести йому певні вигоди.

Таким чином, інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість, як співвідношення між грошовим виразом цих майбутніх переваг і ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.

Переваги (мають кінцеве вираження в грошовій формі) будуть виходити інвестором протягом періоду володіння.

Період володіння - проміжок часу, протягом якого інвестор зберігає за собою право власності на об'єкт і використовує його в цілях отримання доходу. На тривалість періоду володіння впливають внутрішні і зовнішні фактори:

1. Внутрішніми факторами служать стан об'єкта і нею дійсний вік. Внутрішні чинники визначають проміжок часу, протягом якого об'єкт залишається функціонально придатним без великих додаткових капіталовкладень.

2. 2. зовнішніми факторами є амортизаційні норми, встановлені для будинків і споруд. Ці норми визначають, наскільки ефективно інвестор може використовувати амортизаційні відрахування (відсоток від балансової вартості об'єкта) для зменшення оподатковуваного прибутку.

Як відомо, вартість переваг, отриманих в майбутньому, менше, ніж вартість аналогічних переваг, отриманих негайно. Значить, вартість нерухомості дорівнює поточної вартості майбутніх переваг, що випливають з права власності на нього. Майбутні доходи і витрати утворюють потоки грошових коштів. Оцінка майбутніх доходів і витрат по об'єкту нерухомості проводиться в межах розрахункового періоду, тривалість якого називається горизонтом розрахунку, горизонт розрахунку вимірюється кількістю кроків розрахунку (місяць, квартал або рік).

Доходи від володіння об'єктами нерухомості можуть надходити в наступних формах:

- Періодичних платежів (поточні і майбутні доходи) у вигляді чистого операційного доходу протягом періоду володіння;

- Поточної і майбутньої економії на податках;

- Доходів від приросту вартості нерухомості, одержуваних від продажу цієї нерухомості в майбутньому або при її заставі під кредит;

- Одноразової виручки (реверсії) від продажу об'єкта після закінчення періоду володіння.

Схема розрахунку чистого операційного доходу:

1. Оцінюється потенційний валовий дохід - весь дохід, який здатний принести об'єкт за умови повного завантаження площ до вирахування операційних витрат. Розраховується як річна

сума.

Оцінюючи дохід, необхідно враховувати відмінності між ринковою (економічної) - найбільш імовірною ставкою, за якою об'єкт може бути переданий в оренду в умовах відкритого ринку, і договірної орендною ставкою - зафіксованої в орендну угоду. Різниця між договірною і ринковою орендними ставками називається надлишкової рентою.

2. Мінус поправка на рівень завантаження і втрати при зборі платежів.

3. Плюс інший дохід (мається на увазі дохід бізнесу, розташованого на території або всередині об'єкта нерухомості).

4. Утворюється дійсний (ефективний) валовий дохід - це очікуваний дохід від нерухомості з урахуванням рівня незайнятості та неотримання платежів, а також іншого доходу.

5. Мінус операційні витрати - періодичні витрати необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, що забезпечує отримання валового доходу. Існують три основні групи витрат:

- Умовно-постійні (фіксовані) - витрати, що не залежать за величиною від ступеня експлуатації об'єкта. До них відносяться, перш за все, майнові податки і страхові внески;

- Умовно-змінні - витрати, що змінюються в залежності від ступеня завантаження об'єкта. Включають в себе плату за комунальні послуги, прибирання, охорону, вивіз сміття, витрати на облаштування території;

- Резерви на заміщення - витрати по заміні протягом економічного життя об'єкта окремих його елементів, схильних до швидшого зносу, ніж основна конструкція (покрівля, килимові
 покриття, сантехніка, ліфтове обладнання).

6. Утворюється чистий операційний (експлуатаційний) дохід дійсний валовий дохід, що залишається після вирахування з дійсного валового доходу всіх операційних витрат до виплати сум з обслуговування кредиту та амортизаційних відрахувань.

Отже, метод дисконтування майбутніх доходів передбачає прогнозування розміру чистого операційного доходу на певний період в майбутньому і яка уможливила ціни продажу об'єкта нерухомості в кінці цього періоду, а потім розраховуються і підсумовуються поточні вартості всіх майбутніх доходів на підставі застосування функцій складних відсотків з використанням спеціального коефіцієнта, що відображає ризик, який супроводжує капіталовкладення в даний об'єкт нерухомості.

Ставка дисконтування вибирається, як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку.

Оскільки норма прибутку прямо пропорційно залежить від ризику, то ставка дисконтування визначається тим, наскільки високо середній інвестор оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у покупку даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і, відповідно, менше поточна вартість майбутніх доходів.

Виручка від продажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду розраховується методом прямої капіталізації грошового потоку, коефіцієнт капіталізації вибирається, виходячи з умов ринку об'єктів нерухомості даного типу.

Послідовність застосування методу дисконтування передбачає:

1. Встановлення тривалості періоду отримання доходу.

2. Здійснення прогнозу потоків грошових коштів по кожному року періоду володіння. Вихідними даними в процесі дисконтування потоків грошових коштів є:

- Розмір доходу і характер його зміни;

- Постійний;

- Змінюється з відомими темпами зростання або падіння;

- Змінюється без видимого тренда;

- Періодичність отримання доходу (щомісячна, щоквартальна, піврічна, щорічна);

- Тривалість періоду, протягом якого прогнозується отримання доходу.

3. Дисконтування грошових потоків здійснюється за допомогою приведення поточної вартості потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів на основі функцій складного відсотка і підсумовування всіх поточних вартостей.

4. В залежності від що стоїть перед оцінювачем завдання дисконтируются потоки грошових коштів, які виражають:

- Чистий операційний дохід (з поступовим зниженням дози);

- Дохід інвестора до оподаткування (це частина чистого операційного доходу, яка залишається після виплат за позиковими коштами і нарахування амортизації; витрати з обслуговування боргу - НЕ
 являютсярасходамі в повному сенсі цього слова, так як у міру їх виплат збільшується вартість майнових прав інвестора; амортизація - відноситься до "негрошових" витрат, так як фактичні
 скі не виплачується власником, а навпаки, служить для зменшення оподатковуваного прибутку. Тому нараховану амортизацію логічновключать в результат комерційної діяльності, тобто в
 грошовий потік);

- Дохід інвестора після оподаткування (це частина чистого
 (Итерационного доходу, яка залишається після сплати податків);

- Дохід банку за виданим кредитом;

- Дохід орендодавця за орендним договором.

5. Ставка дисконтування вибирається, як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку нерухомості; або норма
 віддачі власного капіталу за умови, що об'єкт придбано за власні кошти; або як середньозважена вартість капіталу за умови залучення позикових коштів.

6. Метод дисконтування передбачає розрахунок виручки від продажу (реверсії) об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння і приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування.

7. Складання поточних вартостей потоків доходів і виручки від продажу (реверсії).

8. Розрахунок чистої поточної вартості об'єкта нерухомості як різниці між поточною сумою доходів за ряд років і сумою залучених позикових коштів.

приклад рішення задачі по визначенню вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування майбутніх доходів.

Умова завдання: Протягом 8 років нерухомість буде здаватися в оренду за $ 20000, платежі будуть надходити в кінці року. Ставка дисконтування 14%. В кінці 8 року об'єкт нерухомості буде перепроданий за $ 110000. Яка поточна вартість об'єкта нерухомості?

1) визначаємо поточну вартість платежів:

PV = 20000 х 4,63886 = 92777,2

кол. 5 (8 років, 14%)

2) визначаємо поточну вартість реверсії:

РV = 110000 х 0,350559 = 38561,5

кол. 4 (8 років, 14%)

3) підсумовуємо отримані поточні, вартості:

PV = 92777,2 + 38561,5 = 131338,7.

відповідь: поточна вартість об'єкта нерухомості становить $ 131338,7.




 Витратний підхід до оцінки нерухомості |  Визначення вартості земельної ділянки. |  Визначення відновної вартості або вартості заміщення об'єкта нерухомості. |  Визначення зносу об'єкта нерухомості. |  Аналіз парних продажів. |  Регресійний аналіз. |  Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка. |  Приклад розрахунку вартості об'єкта нерухомості методом прямого порівняльного аналізу продажів |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати