Головна

Оцінка нерухомості в складі чистих активів підприємства

  1.  Assessment and Review Оцінка (або самооцінка) і Перегляд (аналіз для перегляду і спроб актуалізації).
  2.  I. Аналіз інженерно-геологічних умов території, оцінка перспективності її забудови.
  3.  I. Аналіз інженерно-геологічних умов території, оцінка перспективності її забудови.
  4.  III. Баланс активів і пасивів.
  5.  IV. Оцінка злочину і подвигу
  6.  V. Взаємовідносини відділу збуту з іншими підрозділами підприємства
  7.  V. Взаємовідносини фінансового відділу з іншими підрозділами підприємства

Особливості такої оцінки в тому, що:

- проводиться оцінка сумарної ринкової вартості великого числа об'єктів;

- основний метод - витратний;

- оцінка фізичного зносу - на основі візуального огляду об'єктів з урахуванням нормативних термінів служби конструктивних елементів об'єктів;

- оцінка суми функціонального і зовнішнього зносу - на основі аналізу загальної економічної ситуації в галузі промисловості, до якої належить підприємство.

Розглядається підприємство, розташоване в середній смузі європейської частини РФ. Підприємство має в своєму активі понад 1000 будівель і споруд.

Предмет цього дослідження - визначення вартості чистих активів підприємства. Дата оцінки - 1 червня 1996 р Мета оцінки об'єктів нерухомості - визначення вартості чистих активів підприємства.

Основні поняття. У процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості та їх залишкова (з урахуванням всіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, по якій на дату оцінки можна придбати нові основні фонди, аналогічні наявним на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об'єктів немає, то слід орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скорегувавши при необхідності вартість шляхом зіставлення технічних і товарознавчих характеристик.

Оцінка окремих об'єктів нерухомості, що впливає на вартість діючого підприємства, полягає у визначенні їх споживчої вартості, або вкладу, який вносять ці об'єкти в якості складових компонентів діючого підприємства. Визначальна умова оцінки - використання об'єкта конкретним користувачем на дату оцінки.

Якщо об'єкт нерухомості як частини діючого підприємства вносить певний внесок у загальну прибутковість рассматріваемойфірми, то про нього можна сказати, що він володіє споживною вартістю. Величина споживчої вартості визначається за допомогою суб'єктивних тестів, застосовуваних власниками підприємства або оцінювачами, досить компетентними в даній галузі бізнесу. У цьому сенсі споживча вартість еквівалентна вартості в користуванні для підприємства, вартості для бізнесу або вартості для власника за умови, що галузевий ринок економічно ефективний щодо його частини, пов'язаної з нерухомістю.

Відповідно до вищевикладеного, враховуючи цілі оцінки, в даному звіті не визначаються критерії найкращого і найбільш ефективного використання об'єктів оцінки, вартість визначається витратним методом.

Процедура оцінки включає:

- огляд об'єкта (будівель і споруд);

- інтерв'ю з керівниками та власниками;

- роботу експерта-проектувальника по визначенню відновної вартості об'єкта;

- визначення всіх видів зносу;

- розрахунок ринкової вартості об'єкта.

Залишкова балансова вартість об'єктів нерухомості підприємства становила на дату оцінки 521 753 950 509 руб.

Обрані 23 оглянутих і обстежених об'єкта, за якими була зібрана повна інформація. Об'єкти є найбільш типові будівлі та споруди підприємства.

Сумарна залишкова балансова вартість обраних об'єктів склав 309 558 081 856 руб., Або 59,33% сумарної залишкової вартості всіх об'єктів нерухомості підприємства. Таким чином, було зроблено припущення, що вибірка репрезентативна. На основі отриманої інформації була розрахована ринкова вартість обраних об'єктів. На основі проведених розрахунків визначено інтегральний коефіцієнт співвідношення ринкової і залишкової балансової вартості для об'єктів нерухомості оцінюваного підприємства. Застосовуючи розрахований інтегральний коефіцієнт до сумарної залишкової вартості, отримуємо сумарну ринкову вартість об'єктів нерухомості оцінюваного підприємства.

Розрахунок повної відновної вартості. Розрахунок вартості будівництва проводився з використанням пакету прикладних програм "ValMaster", довідника оцінювача "Промишленниезданія", а також програмного продукту "WIN-кошторис" (див. Табл. 13.1).

Приклад розрахунку відновної вартості (по одному з розглянутих об'єктів) наведено далі.

ПРИКЛАД

Виробничий корпус № 106

Шифр (найменування) об'єкта оцінки - виробничий

корпус № 10б.

Група капітальності об'єкта оцінки 1.

Розрахунковий обсяг об'єкта оцінки 106 142 м3.

Відповідно до функціонального призначення та описом конструктивного і об'ємно-планувального рішення об'єкта оцінки з наявних в збірниках укрупнених показників відновної вартості (УПВС) типових об'єктів в якості аналога розглядається будівля середньою висотою до 8,5 м без Крапов.

Характеристики об'єкта-аналога:

- Група капітальності 1.

- Кількість поверхів 1.

- Фундаменти - стрічковий кам'яний, бетонний, залізобетонний (монолітний) (збірник 7 УПВС, табл. 10, варіант 1).

- Стіни цегляні.

- Перегородки цегляні.

- Колони залізобетонні (збірні і монолітні).

- Перекриття - залізобетонні балки (плити).

- Покриття зі збірного залізобетонного настилу.

- Покрівля рулонна.

- Підлоги цементно-піщані, бетонні, асфальтобетонні, мозаїчні.

- Отвори є.

- Оздоблення є.


Таблиця 13.1




 Ринкова вартість землі |  Визначення частки вартості землі в ціні продажу |  Сутність витратного методу |  Області застосування витратного методу |  Витрати і собівартість |  Методи визначення вартості нового будівництва |  Вимірювання накопиченого зносу |  Визначення накопиченого зносу методом порівняння продажів |  Оцінка усувного фізичного зносу |  Оцінка непереборного фізичного зносу короткоживучих елементів |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати