Головна |
Ставка капіталізації R0використовується в методі прямої капіталізації відповідно до формули
V = NOI
R0
де V - Вартість;
NOI - Репрезентативна величина очікуваного чистого операційного річного доходу.
Ставка капіталізації включає ставку доходу на капітал (вкладені кошти, або первісна інвестиція) і норму повернення, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів.
Як і будь-яка ставка доходу, ставка капіталізації насамперед відображає ризики, яким піддаються кошти, вкладені в даний актив. Доходи, які приносить нерухомість, повинні задовольняти двом групам економічних інтересів: фізичні інтереси (земля, поліпшення) і фінансові інтереси (власний капітал, позиковий капітал). Фінансові інтереси відображають природну економічну ситуацію, коли для придбання активу у вигляді нерухомості залучаються позикові кошти. Відповідно при аналізі доходної нерухомості виникає потреба в оцінці цих інтересів, кожному з яких відповідає своя ставка капіталізації (табл. 7.1).
ставкадисконтування (норма прибутку, норма віддачі) використовується в другому методі капіталізації - методі дисконтованого грошового потоку. Загальна вираз для визначення вартості виглядає наступним чином:
де i-ставка дисконтування;
FV- ціна перепродажу об'єкта нерухомості в кінці
періоду володіння (реверсія);
n-період володіння;
l - помер платіжного періоду.
Вартість визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період і реверсії, розрахованих за відповідною ставкою. Ставка дисконтування i інакше називається нормою віддачі на інвестиції. Ця величина також характеризує ефективність капіталовкладень. Вона враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції і дохід від зміни вартості активу), приводячи у відповідність з факторів часу і ризику початкові інвестиції і реалізований економічний ефект. Ставку дисконтування слід розглядати з урахуванням того, що ринок капіталу, ринок цінних паперів і ринок нерухомості є єдиною системою інвестиційних інструментів. Єдність цієї системи, зокрема, визначається єдиними критеріями вибору: ризик і прибутковість. Ці критерії відображають ставки доходу (зокрема, ставку капіталізації і ставку дисконтування), будучи їх функціями. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, т. Е. Ця ставка розглядається як альтернативна вартість капіталу.
Особливості ринку нерухомості в порівнянні з високоорганізованим ринками стандартизованих товарів | Принципи оцінки нерухомості | процес оцінки | Глава 4. ТІПОЛОГІIЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ, ЇХ ЕКСПЕРТИЗА І ОПИС | КЛАСИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ | Технічна експертиза об'єктів нерухомості | Орієнтовна оцінка фізичного зносу будівель | Опис об'єкта оцінки при складанні звіту | Оподаткування майна комерційних організацій | Глава 6. ДОХІДНИЙ МЕТОД ОЦІНКИ МАЙНА |