Головна

Витратний підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості

  1.  Max-OT синергетичне дію підходів.
  2.  OLE (Object Linking Embeding) - стандартний механізм зв'язку об'єктів в Windows
  3.  А) Демонстрація об'єктів та наочних посібників
  4.  А) предмети з терміном корисного використання менш 12 місяців, незалежно від їх вартості;
  5.  Аксіоматика енергетичного підходу
  6.  Активізація і використання ментальних механізмів як сутність підходу Еріксона; як заспокоїти пацієнта, "випромінюючи" схвалення і підтримку
  7.  Алгебраїчний підхід до задачі розпізнавання

Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисності оцінюваного об'єкту.

Згідно витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості (Соб) визначається як суми вартості ділянки землі (СУЗ) і відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості (СВС) за мінусом накопиченого зносу (Сиз):

Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з таких етапів:

Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засноване на припущенні його найкращого і найбільш ефективного використання як вільного від забудови.

Для оцінки ринкової вартості землі застосовують такі методи:

Метод порівняння продажів при наявності необхідної інформації є найкращим і загальноприйнятних. Основними елементами порівняння для землі є:

При оцінці землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і отримуючи в кінці кілька значень вартості, що визначають діапазон вартості.

Метод розподілу заснований на положенні про те, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю будівель. Таке співвідношення найбільш вірогідно для нових поліпшень, які відображають найкращу і найбільш ефективне використання землі.

Приклад 27. Визначити вартість земельної ділянки, якщо відомо що: вільні ділянки в даній місцевості давно не продавалися; ціна типового будинку з ділянкою коливається від 200 до 300 тис. руб .; вартість аналогічного за розмірами земельної ділянки в ближніх околицях об'єкта оцінки становить 90 тис. руб .; прямі витрати на будівництво типового будинку - 100 тис. руб .; прибуток підприємця і непрямі витрати - 80 тис. руб.

Рішення:

1. Визначимо частку вартості земельної ділянки в загальній вартості об'єкта нерухомості:

2. Визначимо вартість земельної ділянки:

Вартість ділянки може перебувати в діапазоні від 67 тис. Руб. до 100 тис. руб. (1/3 від діапазону значень вартості нерухомості, відповідно від 200 і 300 тис. Руб.).

Метод виділення є різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється з вартості нерухомості вирахуванням вартості поліпшень з урахуванням їх зносу. Цей метод використовується для оцінки заміських ділянок, для яких вклад поліпшень в загальну вартість малий і досить легко визначається.

Метод застосовується при відсутності інформації про продажі вільних ділянок в ближніх околицях.

Метод розбивки на ділянки застосовується у випадках, коли розбивка ділянки на кілька менших за розміром представляє найкраще і найбільш ефективне використання землі. При цьому зовнішні і внутрішні поліпшення ділянок, створювані при розбитті, забезпечують умови для найкращого і найбільш ефективного використання землі.

Витрати на поліпшення включають:

Приклад 28. Визначити вартість земельної масиву, якщо відомо що забудовник планує його розділити на 30 ділянок і потім продати кожен за 25 тис. Руб. протягом 4 років (передбачається, що чистий дохід буде надходити рівномірно, норма віддачі 10%). При цьому будуть мати місце такі витрати: планування, очищення, інженерні мережі, проект - 180 тис. Руб .; управління - 10 тис. руб .; накладні витрати і прибуток підрядчика - 60 тис. руб .; маркетинг - 20 тис. руб .; податки і страховка - 10 тис. руб .; прибуток підприємця - 40 тис. руб.

Рішення:

1. Визначимо потенційний дохід від продажу підготовлених ділянок:

 тис. руб.

2. Визначимо витрати на поліпшення і пристрій ділянок:

 тис. руб.

3. Ця вартість земельної масиву з урахуванням рівномірного надходження чистого доходу протягом 4 років і нормі віддачі 10%:

 тис. руб.,

де 3.1699 - коефіцієнт реальну вартість ануїтету.

Таким чином, вартість земельної масиву становить 340 тис. Руб.

Техніка залишку для землі застосовується при відсутності даних про продажі вільних ділянок землі.

Метод капіталізації чистого земельної ренти заснований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після розподілу між усіма факторами виробництва регулярних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частина цих доходів може бути віднесена до земельної ділянки.

Якщо оцінюється земельну ділянку, зданий в оренду, то його вартість можна визначати по (12). При цьому в якості чистого операційного доходу використовують орендну плату.

Визначення відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного будинку засноване на включення у вартість нового будівництва прямих і непрямих витрат.

Прямі витрати - витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом, і в загальному випадку включають в себе:

Непрямі витрати - витрати, супутні, але не належать безпосередньо до будівництва. Непрямі витрати зазвичай включають в себе:

Визначення значень прямих витрат засноване на застосуванні загальних правил визначення кошторисної вартості будівництва, викладених в чинних нормативних і керівних документах.

Розрахунки значень прямих витрат можуть бути виконані одним з двох способів:

При наявності для об'єкта оцінки проектно-кошторисної документації значення прямих витрат визначається як величина кошторисної вартості будівництва, перерахована на дату оцінки за допомогою індексів, що враховують відношення поточного рівня цін в будівництві до цін 1984 года, прийнятих в якості базисних (індексний метод).

При відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт оцінки слід відновити кошторис одним з двох способів:

Використання укрупнених кошторисних нормативів для обчислення прямих витрат допустимо для типових проектних рішень будівель і споруд, а також повторно застосовуваних економічних індивідуальних проектів.

Для цілей оцінки ринкової вартості нерухомості застосовують такі види укрупнених показників:

При цьому вартість будівельно-монтажних робіт може приводитися з розбивкою за видами робіт і комплексам будівельних конструкцій (метод розбивки на компоненти).

Значення непрямих витрат, як правило, визначаються як відсоток від прямих витрат за ринковими даними.

Прибуток підприємця визначається як сума, яку підприємець очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу. Значення прибутку підприємця приймається за ринковими даними.

Визначення зносу оцінюваного будинку

Знос - це зменшення вартості об'єкта нерухомості, обумовлене різними причинами. Знос зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення.

Накопичений (сукупний) знос об'єкта оцінки - сукупність всіх можливих видів зносу, який характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з точки зору потенційного інвестора і виражається в зниженні згодом вартості (знецінення) під впливом різних факторів. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будинків і споруд, а також їх функціональна відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості в не меншому ступені впливають і зовнішні фактори, обумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певний використання будівель і т. Д.

Знос в оцінній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, використовуваного в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оціночний знос - один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Таким чином, облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі (відтвореного за допомогою витратного підходу) для того, щоб визначити вартість оцінюваного об'єкта.

Сукупний накопичений знос є функцією часу життя об'єкта. Розглянемо основні оцінні поняття, що характеризують цей показник (рис. 3).

Мал. 3 Періоди життя будівлі і характеризують їх оціночні показники

Фізичне життя будівлі (ФЖ) - період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т. П.). Термін фізичного життя об'єкта закладається при будівництві і залежить від групи капітальності будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) - час експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період проводяться поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, позначений відповідною ставкою по порівнянних об'єктах в даному сегменті ринку нерухомості. При цьому проводяться поліпшення вже не вносять вклад у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у велику чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будинку ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічним.

Що залишився термін економічного життя (ОСЕЖ) будівлі - період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Суб'єктивність визначення таких показників, як термін економічного життя і ефективний вік, вимагає від оцінювача досить високої кваліфікації і чималого практичного досвіду.

Для визначення величини накопиченого зносу використовую наступні методи [1]:

Метод порівняння продажів заснований на визначенні величини накопиченого зносу як різниці між вартістю нового будівництва і вартістю споруди на дату оцінки, при цьому наявність достовірних даних про продажі подібних об'єктів і вартості вільних ділянок землі є необхідною умовою.

У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю між відновною вартістю і ринковою ціною оцінюваного об'єкта:

Приклад 29. Визначити накопичений знос об'єкта нерухомості (котеджу), якщо відомі такі відомості про об'єкти-аналоги:

 елемент порівняння  Об'єкт-аналог
 Ціна продажу, тис. Руб.
 Вартість земельної ділянки
 Справжня вартість споруд
 Вартість нового будівництва на дату оцінки

Рішення:

Визначимо накопичений знос об'єкта нерухомості. Розрахунки представлені в наступній таблиці:

 елемент порівняння  Об'єкт-аналог
 Вартість земельної ділянки
 Вартість нового будівництва на дату оцінки
 Ціна продажу, тис. Руб.
 Справжня вартість споруд
 Разом накопичений знос
 Накопичений знос, як відсоток від вартості будівництва  31.8%  33.3%  30.6%

Таким чином, накопичений знос оцінюваного об'єкта нерухомості становить приблизно 31.9%.

Бухгалтерський метод розрахунку зносу заснований на використанні бухгалтерських методів, т. Е. На визначенні відношення хронологічного віку об'єкта до його нормативного терміну служби, який визначається на підставі «Єдиних норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів в РФ» [2].

Метод розбивки полягає в докладному розгляді та обліку всіх видів зносу, до яких відносять (рис. 2):

Усувний (виправний) знос - це знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно, т. Е. Вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Непереборний (невиправний) знос - це знос, усунення якого або фізично не можливо або економічно недоцільно, т. Е. Вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу не сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.


Мал. 4 Класифікація зносу об'єктів нерухомості

Для застосування методу розбивки при визначенні накопиченого зносу необхідно в якості розрахункової бази мати дані про вартість нового будівництва, виконані з розбивкою по конструктивних елементах.

Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини. Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів).

Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу:

Експертний метод розрахунку фізичного зносу заснований на створенні дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди. Експертний метод є найточнішим, але і найбільш трудомістким.

Даний метод передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати ВСН 53-86 [3], що застосовуються бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків при технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої належності. У зазначених правилах дані характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель і їх оцінка.

Фізичний знос будівлі визначається наступним чином:

Fф - фізичний знос будівлі, (%);

Fi - фізичний знос i-го конструктивного елемента (%);

Li - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента (ділянки) в загальній вартості будівлі;

n - кількість конструктивних елементів у будинку

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відновної вартості будівлі, слід приймати за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених в установленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, що не мають затверджених показників - по їх кошторисної вартості.

Приклад 30. Визначити фізичний знос житлового будинку, якщо відомо, що при його обстеженні виявлено фізичний знос всіх конструктивних елементів:

Рішення:

1. Визначимо питомі ваги конструктивних елементів відповідно до зб. № 28 УПВС [4].

2. Результати оцінки фізичного зносу елементів і систем, а також визначення їх питомої ваги по відновної вартості:

 Найменування елементів будівлі  Питома вага конструктивних елементів,%  Знос,%  Питома вага х відсоток зносу
 фундаменти
 стіни
 перекриття
 покрівля
 підлоги
 вікна
 оздоблювальні покриття
 внутрішні сантехнічні та електротехнічні пристрої
 інші
 Разом: -

Таким чином, фізичний знос будівлі складає 23,25%

Вартісний метод розрахунку фізичного зносу заснований на припущенні про те, що фізичний знос на момент оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкції, елементу або будівлі в цілому, і їх відновної вартістю.

Приклад 31. Визначити фізичний знос житлового будинку, якщо відомо, що відновна вартість конструктивних елементів і об'єктивно необхідні витрати на їх ремонт складають відповідно: фундаменти - 3 200 тис. Руб., 640 тис. Руб .; стіни - 4 000 тис. руб., 1 200 тис. руб .; перекриття - 800 тис. руб., 160 тис. руб .; інші - 8 000 тис. руб. 2 800 тис. руб.

Рішення:

Визначимо величину фізичного зносу. Результати оцінки фізичного зносу елементів, а також визначення їх питомої ваги по відновної вартості:

 Найменування елементів будівлі  Відновлювальна вартість елемента, тис. Руб.  Об'єктивно необхідні витрати на ремонт, тис. Руб.  Знос,%
 фундаменти  3 200
 стіни  4 000  1 200
 перекриття
 інші  8 000  2 800
 Разом:  16 000  4 800

Таким чином, фізичний знос будівлі складає 30%

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів і будівлі в цілому у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат по даному підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація і точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Метод розрахунку терміну життя будівлі заснований на припущенні про те, що співвідношення між фізичним зносом (ФМ) і відновною вартістю (ВС) визначається співвідношенням між ефективним віком (ЕВ) і типовим терміном економічного життя (ФЖ):

Приклад 32. Визначити фізичний знос житлового будинку, якщо відомо, що відновна вартість, дійсний вік і загальна фізична життя його конструктивних елементів складають відповідно: фундаменти - 1 200 тис. Руб., 10 років, 15 років; стіни - 400 тис. руб., 5 років, 10 років; перекриття - 300 тис. руб., 6 років, 15 років; інші - 900 тис. руб., 1 рік, 10 років.

Рішення:

Визначимо величину фізичного зносу. Результати оцінки фізичного зносу елементів:

 Найменування елементів будівлі  Віднови-кові вартість елемента, тис. Руб.  Дійсно-вальний вік, років  Загальна фізкабінет-чна життя, років  Знос,%  Знос, тис. Руб.
 покрівля  1 200  66,7
 підлоги  50,0
 вікна  40,0
 оздоблювальні покриття  10,0
 Разом:  4 800 - -

Таким чином, фізичний знос будівлі складає 1210 руб. або 43,2%.

Визначення величини фізичного зносу складається з декількох послідовних етапів:

Визначення величини виправного фізичного зносу (його називають також відкладеним ремонтом, так як передбачається, що типовий покупець зробить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди: косметичний ремонт, відновлення ділянок протікає покрівлі, ремонт інженерного обладнання і т. Д.) Здійснюється з використанням вартісного або експертного методу розрахунку фізичного зносу.

Невиправний фізичний знос відповідає позиціям, виправлення яких в даний час практично неможливо або економічно недоцільно. Величина цього типу зносу визначається на базі різниці між повною відновною (або замісної) вартістю і сумою усувного фізичного зносу.

Для цілей розрахунку зносу елементи споруди, що мають непереборний фізичний знос, ділять на довгоживучі і короткоживучі.

У довгоживучих елементів очікувана залишкова життя збігається із залишковою економічним життям всієї споруди. Короткоживучі елементи мають меншу залишкову економічне життя, ніж вся споруда.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в коротко-існуючих елементах використовують метод розрахунку терміну життя будівлі: різниця між повною відновною (або замісної) вартістю елемента і сумою виправного зносу елемента множать на відношення дійсного віку до загальної фізичної життя елемента.

При цьому загальна фізична життя елемента визначається за довідковими даними, що враховують періодичні ремонти та підтримання нормальних експлуатаційних характеристик.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах використовують також метод розрахунку терміну життя будівлі: величину виправного фізичного зносу і суми відновлювальної вартості короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом віднімають з повною відновлювальної (або замісної) вартості і отриманий результат множать на залишкову відновну (або замість попередньої вартість ) довгоживучих елементів, а також ставлення дійсного віку до загальної фізичної життя будівлі.

Загальна фізична життя будівлі визначається в залежності від типу основних конструктивних елементів для різних категорій будівель по довговічності. Класифікація житлових і громадських будівель по довговічності приведена в нормативній літературі.

Приклад 33. Визначити фізичний знос житлового будинку. Вихідні дані наведемо в міру проведення розрахунку.

Рішення:

1. На підставі кошторисної документації визначимо вартість нового будівництва для оцінки накопиченого зносу:

 Найменування елементів будівлі  Відновлювальна вартість, тис. Руб.
 Прямі витрати (матеріали та обладнання, трудовитрати, накладні витрати і прибуток підрядчика), в т. Ч.  143 400
 влаштування фундаментів  4 900
 пристрій зовнішніх стін  50 000
 пристрій перекриттів  2 500
 пристрій покрівлі  2 500
 пристрій перегородок  32 500
 пристрій підвісних стель  6 000
 пристрій підлог  5 000
 внутрішня і зовнішня обробка  6 000
 система каналізації  2 000
 система електропостачання  3 500
 система опалення  13 500
 вентиляція і кондиціювання  3 500
 непрямі витрати  10 000
 прибуток підприємця  21 500
 Загальна відновна вартість  174 900

2. Визначимо величину виправного фізичного зносу:

 Найменування елементів  Відновлювальна вартість, тис. Руб.  Витрати на ремонт, тис. Руб.  Залишкова відновна вартість, тис. Руб.
 покрівля  2 500  2 000
 підлоги  5 000  1 000  4 000
 Разом:  7 500  3 000  4 500

Таким чином, вартість виправного зносу складає 3 000 тис. Руб.

2. Визначимо величину невиправного фізичного зносу в коротко-існуючих елементах:

 Найменування елементів будівлі  Віднови-кові вартість елемента, тис. Руб.  Дійсний вік, років  Загальна фізична життя, років  Знос,%  Знос, тис. Руб.
 покрівля  33,3%
 підлоги  4 000  30,0%  1 200
 обробка  6 000  60,0%  3 600
 каналізація  2 000  80,0%  1 600
 система електро-постачання  3 500  80,0%  2 800
 система опалення  13 500  80,0%  10 800
 вентиляція і кондиціонування-вання  3 500  80,0%  2 800
 Разом:  33 000 - -  33,3%  22 967

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в коротко-існуючих елементах складає 22 967 тис. Руб., Відновна вартість короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом - 33 000 тис. Руб.

3. Визначимо величину невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах:

 найменування показника  Сума, тис. Руб.
 відновна вартість  174 900
 відновна вартість виправного фізичного зносу  3 000
 відновна вартість короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом  33 000
 відновна вартість довгоживучих елементів з невиправним зносом  174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
 дійсний вік
 загальна фізична життя
 невиправний фізичний знос довгоживучих елементів (10:75) * 138 900

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах складає 22 224 тис. Руб.

3. Визначимо величину сукупного фізичного зносу будівлі:

тис. руб.

Таким чином, вартість сукупного фізичного зносу будівлі становить 48 191 тис. Руб. або 27.6%.

Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, по архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності та іншим функціональним характеристикам.

Розрізняють такі види функціонального зносу:

Виправні функціональний знос вимірюється вартістю його виправлення і викликається:

Недоліки, що вимагають додавання елементів - елементи будівлі та обладнання, яких немає в існуючій будівлі і без яких воно не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам.

Кількісним вимірником виправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додатків на момент оцінки і вартістю виконання цих же приписок, якби вони були виконані під час будівництва об'єкта оцінки.

Недоліки, які потребують заміни або модернізації елементів - елементи будівлі та обладнання, які є в існуючій будівлі і ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправні функціональний знос за рахунок позицій, які потребують заміни або модернізації, вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зносу, мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість демонтованих матеріалів і устаткування при використанні їх на інших об'єктах.

«Сверхулучшенія» - елементи будівлі та обладнання, які є в існуючій будівлі і їх наявність яких в даний час неадекватно сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправні функціональний знос за рахунок «сверхулучшеній» вимірюється як поточна відновлювальна вартість позицій «сверхулучшеній», мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажу і мінус повернення матеріалів, якщо він має місце.

Якщо вартість будівництва визначається як заміщає, то при визначенні виправного функціонального зносу мають місце деякі особливості. Так як в цьому випадку «сверхулучшенія» відсутні, то немає необхідності визначати припадає на них частку фізичного зносу. Однак вартість виправлення «сверхулучшеній» все ж необхідно враховувати.

Приклад 34. Визначити виправний функціональний знос офісної будівлі, якщо відомо що:

Рішення:

1. Визначимо величину виправного функціонального зносу, викликаного недоліками, які вимагають додавання елементів (в нашому випадку - кондиціонера):

 тис. руб.

2. Визначимо величину виправного функціонального зносу, викликаного недоліками, вадами, які вимагають заміни або модернізації елементів (в нашому випадку - електроарматуру):

 тис. руб.

3. Визначимо величину виправного функціонального зносу, викликаного «сверхулучшеніямі» (в нашому випадку - позиціями, які функціонально притаманні складського приміщення):

 тис. руб.

Таким чином, вартість виправного функціонального зносу будівлі становить:

 тис. руб.

Невиправний функціональний знос викликається:

Невиправний функціональний знос за рахунок позицій, які не включені у вартість нового будівництва, вимірюється як чиста втрата доходу, що відноситься до цього недоліку, капіталізована при нормі капіталізації для будівель, мінус вартість цих позицій, якби вони були включені у вартість нового будівництва.

Розрахунок невиправного функціонального зносу за рахунок недоліків не залежить від того, відновлювальна або замінює вартості будуть прийматися за основу.

Невиправний функціональний знос за рахунок позицій, які включені у вартість нового будівництва, але яких бути не повинно, вимірюється як поточна вартість нового, мінус відноситься фізичний знос, мінус вартість доданого (т. Е. Справжня вартість додаткових витрат, пов'язаних з наявністю даної позиції) .

Невиправний функціональний знос за рахунок «сверхулучшеній» визначається в залежності від того виду вартості, який прийнятий за основу.

У разі застосування відновлювальної вартості невиправний функціональний знос за рахунок «сверхулучшеній» вимірюється як відновна вартість елементів «сверхулучшенія», мінус їх фізичний знос, плюс справжня вартість (PV) витрат власника, пов'язаних з наявністю «сверхулучшеній», мінус будь-яка додана вартість. При цьому до витрат власника відносять додаткові податки, страховки, витрати з обслуговування, комунальні платежі, а до доданої вартості відносять збільшену орендну плату і т. Д. - Пов'язані з наявністю «сверхулучшенія».

Приклад 35. Визначити невиправний функціональний знос офісної будівлі, якщо відомо що:

Рішення:

1. Визначимо величину невиправного функціонального зносу, викликаного недоліками, які не включені у вартість нового будівництва, але які повинні бути, виходячи з ринкових даних про втрати доходів, викликаних відсутністю елемента або обладнання (в нашому випадку - системи пожежогасіння)

 тис. руб.

2. Визначимо величину невиправного функціонального за рахунок «сверхулучшеній» (в нашому випадку - велику висоту поверху):

 тис. руб.

Таким чином, вартість невиправного функціонального зносу будівлі становить:

 тис. руб.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування і т. П. Зовнішній знос нерухомості в залежності від викликали його причин в більшості випадків є непереборним через незмінність місця розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивного зміни навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися такі методи:

метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;

метод порівняння продажів подібних об'єктів при наявності і без зовнішніх впливів.


 При наявності достатньої кількості даних, другий підхід потребує менше часу.

Метод капіталізації втрати доходу передбачає визначення втрат доходу всієї власності за рахунок зовнішніх впливів. Потім частка втрат, яка припадає на будинок, капіталізується при нормі капіталізації для будівель.

Приклад 36. Визначити зовнішній (економічний) знос складу, якщо відомо що: чистий дохід без урахування зовнішніх чинників після усунення виправного фізичного і функціонального зносу складає 25 000 тис. Руб .; поточний чистий дохід після усунення виправного фізичного і функціонального зносу - 21 000 тис. руб .; вартість землі 5 000 тис. руб., норма капіталізації для землі 10%; норма капіталізації для землі 15%.

Рішення:

1. Визначимо втрату чистого доходу за рахунок зовнішніх факторів:

 тис. руб.

2. Визначимо чистий дохід, що відноситься до будівлі:

 тис. руб.

3. Визначимо втрату чистого доходу, що відноситься до будівлі:

 тис. руб.

Таким чином, вартість зовнішнього (економічного) зносу складу становить:

 тис. руб.

Метод парних продажів заснований на аналізі наявної цінової інформації по недавно проданим аналогічних об'єктів (парним продажу). При цьому передбачається, що об'єкти парної продажу відрізняються один від одного тільки виявленим і співвіднесені до об'єкта оцінки економічним зносом

Приклад 37. Визначити зовнішній (економічний) знос складу, що знаходиться далеко від речового ринку, якщо відомо що: ціна продажу об'єкта-аналога, що знаходиться далеко від речового ринку - 600 тис. Руб .; ціна продажу об'єкта-аналога, що знаходиться поблизу від речового ринку - 450 тис. руб .; різниця в фізичних і інших розбіжностях об'єктів-аналогів становить 60 тис. руб.

Рішення:

1. Визначимо вартість зовнішнього (економічного) зносу складу становить:

 тис. руб.

Витратний підхід має ряд переваг і недоліків.

Переваги витратного підходу:

1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.

2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим в наступних випадках:

Недоліки витратного підходу:

  1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
  2. Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким ростом витрат праці.
  3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості затратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, т. К. В процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
  4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.
  5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд.
  6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
  7. Проблематичність оцінки земельних ділянок в Росії.

Список використаної літератури:

  1. Про порядок оцінки нерухомого майна, що перебуває у державній власності, і прав на нього. Розпорядження Губернатора Санкт-Петербурга від 1 серпня 1996 року № 113-р.
  2. Єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів в РФ. Постанова Уряду Російської Федерації
  3. ВСН 53-86. Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків. Державний комітет по цивільному будівництву і архітектурі при Держбуді СРСР. М., 1990.
  4. УПВС зб. № 28. Укрупнені показники відновної вартості житлових, громадських будівель і будівлі і споруди комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів. М., 1970
  5. Термінологічний словник "Економіка і управління на підприємствах".



 Структура ринку нерухомості |  Сегментація ринку нерухомості |  Системи обліку та реєстрації нерухомості. Сутність, необхідність, цілі та завдання. |  Державна реєстрація об'єкта нерухомості |  Державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості та угод з ним |  Види вартості об'єктів нерухомості |  Принципи оцінки об'єктів нерухомості |  Фактори, що впливають на вартість об'єктів нерухомості |  Основні підходи до оцінки вартості об'єктів нерухомості |  Дохідний підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати