Головна

Принципи оцінки об'єктів нерухомості

  1.  I. Контрольні нормативи для оцінки силової підготовленості студентів вузів
  2.  I. Загальні принципи побудови І ФУНКЦІОНУВАННЯ кроків і декадно-крокова АТС
  3.  I. Принципи
  4.  I. ПРИНЦИПИ
  5.  I. Цінності і принципи
  6.  II. Основні принципи
  7.  II. Принципи, закономірно визначають відбір змісту навчання

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В їх основу покладено моделі спостерігався раніше економічної поведінки людей, що мали справу з нерухомістю.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості можуть бути умовно об'єднані в наступні чотири групи:

Всі принципи оцінки нерухомості пов'язані між собою (рис. 1). Оцінюючи об'єкт нерухомості, необхідно по можливості задіяти одразу кілька принципів. При цьому слід пам'ятати, що дані принципи відображають лише тенденцію економічної поведінки людей, проте не гарантують таку поведінку [1].


Мал. 1. Взаємозв'язок принципів оцінки

Принципи користувача включають в себе: принципи корисності, заміщення і очікування.

Корисність - це здатність об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Принцип корисності полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має вартість тільки в тому випадку, якщо він корисний якомусь інвестору і може бути використаний для реалізації певних функцій або особистих потреб, наприклад, використання нерухомості як промислового підприємства, готелі, кафе, офісу , музею тощо. у випадках з прибутковою нерухомістю задоволення потреб користувача, в кінцевому рахунку, може бути виражено у вигляді потоку доходів.

Принцип заміщення визначається наступним чином: раціональний (типовий, розумний) покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше мінімальної ціни, яка справляється за інший аналогічний об'єкт такої ж корисності, або, інакше, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається найменшою вартістю, за якою може бути придбаний інший аналогічний об'єкт з еквівалентною корисністю. Принцип заміщення використовується в усіх трьох підходах до оцінки нерухомості: витратному, дохідному, порівняльному.

Принцип очікування говорить: вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які, як очікується, цей об'єкт принесе. Вартість об'єкта нерухомості, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання оцінюваного об'єкта, а також сумою, очікуваною від його перепродажу. Принцип очікування є основним при реалізації дохідного підходу до оцінки.

Принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості включають в себе: принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип вкладу), зростаючій і зменшення прибутковості, збалансованості (принцип пропорційності), оптимальних величин, оптимального розподілу майнових прав.

Принцип залишкової продуктивності полягає в тому, що в основі вартості землі лежить її залишкова продуктивність (продуктивність). Щоб зрозуміти це положення, необхідно визнати, що будь-який вид діяльності, як правило, вимагає наявності чотирьох складових виробництва: капіталу, праці, управління і землі.

У зв'язку з тим, що в даний момент часу і в даному регіоні ці складові виробництва мають обмежену пропозицію, виникає певна конкуренція на ринку, що надає значний вплив на витрати виробництва. Кожна складова виробництва повинна бути покрита з доходів від підприємницької діяльності. Однак оскільки земля фізично нерухома, а інші складові залучаються до неї для здійснення підприємницької діяльності, в першу чергу оплачуються працю, капітал і управління, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.

Принцип граничної продуктивності або принцип вкладу говорить: в результаті інвестицій повинен бути отриманий дохід, що залишається після покриття витрат. Покращення мають цінність, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості. Внесок - це сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об'єкта або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності будь-якого фактора виробництва. Наприклад, будівництво зони для паркування автомобілів може значно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі, якщо в результаті зросте обсяг продажів.

Принцип зростаючої і зменшується прибутковості означає: збільшення капіталовкладень в основні складові виробництва обумовлює пропорційне збільшення темпів зростання прибутку лише до певної межі, після якого приріст прибутку стає менше, ніж приріст капіталовкладень. Даний межа відповідає максимальній вартості об'єкта нерухомості. Будь-які додаткові капіталовкладення в нерухомість, здійснені після досягнення даного межі, не дадуть пропорційного збільшення прибутку (а значить, і пропорційного збільшення вартості об'єкта нерухомості).

Принцип збалансованості (пропорційності) формулюється так: складові виробництва (або об'єкта нерухомості) повинні поєднуватися між собою в певній пропорції .. Наприклад, для ефективного функціонування магазину необхідно, щоб оборотного капіталу вистачило для забезпечення широкої номенклатури товарів, щоб був досить велику ділянку землі для влаштування під'їздів і стоянок, щоб керуючі магазином отримали оптимальну заробітну плату, і заробітна плата продавців магазину відповідала інтенсивності їх роботи. Лише при оптимальному поєднанні всіх чотирьох складових виробництва з об'єкта нерухомості буде отримано максимальний дохід і, отже, вартість об'єкта нерухомості при оцінці буде вище.

Збалансованість - це коли будь-якого типу землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.

Принцип оптимальних величин (оптимальної економічної величини) говорить: при сформованих на ринку нерухомості тенденції великим попитом користується певна (оптимальна) величина об'єкта нерухомості даного типу. Наприклад, гарну ділянку, який занадто малий або занадто великий, може втратити в ціні.

Принцип оптимального розподілу майнових прав говорить: майнові права на об'єкт нерухомості слід розділяти і з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості. Чинне законодавство Російської Федерації дозволяє розділяти і продавати окремо майнові права.

Поділ майнових прав на об'єкт нерухомості може здійснюватися в такий спосіб.

Використання в практиці майнових відносин перерахованих вище типів поділу сукупності майнових прав та їх оптимальне поєднання дозволяють збільшити вартість об'єктів нерухомості.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем включають в себе: принципи залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції і принцип зміни.

Принцип залежності (зовнішнього впливу) говорить: різні фактори зовнішнього середовища впливають на вартість об'єкта нерухомості. Місце розташування об'єкта і зв'язок його з ринком користувача - в сукупності складають поняття "економічне розташування нерухомості". Цей сумарний фактор має найбільший вплив на вартість об'єкта нерухомості.

Принцип відповідності говорить: об'єкт нерухомості, що не відповідає існуючим в даний час ринковим стандартам (очікуванням), має меншу вартість. Наприклад, в даний час на ринку нерухомості вартість "хрущовської" квартири менше, ніж вартість квартири такої ж площі в будинку, побудованому за сучасними проектами.

Відповідність - це те, в якій мірі архітектурний стиль і рівні зручності і послуг, пропонованих об'єктом нерухомості, відповідають потребам і очікуванням ринку нерухомості. Слід зазначити, що потреби і очікування ринку з плином часу змінюються і тому змінюються і стандарти відповідності.

З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли ділянку землі виявляється перевантаженим забудовою з урахуванням умов даного ринку. Прогресія має місце, коли завдяки високій вартості сусідніх об'єктів підвищується ціна оцінюваної власності.

Принцип попиту і пропозиції полягає у виявленні взаємозв'язку між потребою в об'єкті нерухомості і обмеженістю його пропозиції.

Попит на об'єкт нерухомості обумовлений його корисністю (здатністю задовольняти потреби користувача) і доступністю, але обмежений платоспроможністю потенційних споживачів. Чим нижче попит і вище пропозиція, тим нижче вартість об'єкта, і навпаки. Якщо на ринку нерухомості попит і пропозиція врівноважені, ринкова вартість об'єкта стабілізується, ринкова ціна правило, охоплює витрати виробництва.

Принцип конкуренції. Конкуренція - це суперництво, змагання в будь-якому вигляді діяльності. Розумна конкуренція стимулює підвищення якості об'єктів і послуг на ринку нерухомості, надлишкова конкуренція призводить до зниження прибутку. Відсутність конкуренції на ринку нерухомості (при монопольної ситуації) - основна умова, при якому ринкова вартість об'єкта не може бути визначена, оскільки вона складається тільки на конкурентному ринку.

Принцип зміни. Зміні піддаються як сам об'єкт нерухомості (наприклад, фізичного зносу), так і всі фактори зовнішнього середовища, що впливають на вартість об'єкта, згадані вище.

Розглянуті вище принципи оцінки нерухомості тісно пов'язані з принципом найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки - основного принципу оцінки нерухомої власності.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки формулюється як використання, вбрання серед достатнього числа розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є юридично допустимим, фізично можливим, фінансово виправданим і найбільш рентабельним (тобто дає оптимальні вартісні результати: забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі на фактичну дату оцінки).

Правова обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає в його експертизі з точки зору:

Важливими чинниками найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки є його фізичні, грунтові і ландшафтні можливості (ресурси). При цьому визначаються розмір, форма і природні особливості земельної ділянки, рослинність, вимірюється топографія, глибина залягання вод. Ці дані необхідні для того, щоб вирішити, об'єкт якої поверховості і яких розмірів і форми можна побудувати на даній земельній ділянці.

Технологічна обгрунтованість забудови земельної ділянки полягає у визначенні можливості здійснити запланований варіант будівництва в задані терміни при відповідних графіку фінансування та проект організації будівельно-монтажних робіт. При цьому обмежувальними умовами виконання запланованих будівельно-монтажних робіт є наявність кваліфікованих робітничих кадрів і керівників, забезпеченість будівельними матеріалами і обладнанням, нормативи техніки безпеки та ін.

Фінансова обгрунтованість інвестиційного проекту - один з основних чинників реалізації принципу найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки. У процесі фінансового обґрунтування вирішуються завдання фінансування інвестиційного проекту, визначаються грошові потоки і ставки дисконту, що задовольняють вимогам інвестора. Особлива увага приділяється часу надходження і відтоку грошових коштів, виручці від реалізації продукції, витрат на експлуатацію обладнання, платежах з обслуговування боргу, виручці від продажу об'єкта і рефінансування коштів.




 Життєвий цикл об'єкта нерухомості |  Характеристики фізичної сутності об'єктів нерухомості і зовнішнього середовища |  Характеристики юридичної суті об'єктів нерухомості та правового середовища |  Економічна і соціальна сутність нерухомості |  Функції та особливості ринку нерухомості |  Структура ринку нерухомості |  Сегментація ринку нерухомості |  Системи обліку та реєстрації нерухомості. Сутність, необхідність, цілі та завдання. |  Державна реєстрація об'єкта нерухомості |  Державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості та угод з ним |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати