Головна

Характеристики юридичної суті об'єктів нерухомості та правового середовища

  1.  Cтруктура механічної частини приводу Механічні характеристики двигуна і виконавчого органу
  2.  I. Схема характеристики.
  3.  I.2.7. Єдність античної римської правової системи
  4.  II. ІННОВІРОВАНІЕ НАВЧАННЯ - ТЕХНОЛОГІЯ саморозвитку СОЦІАЛЬНО-ПЕДАГОГІЧНОЇ СЕРЕДОВИЩА
  5.  II. Порядок ПРОВЕДЕННЯ ідентифікації ПОТЕНЦІЙНО ШКІДЛИВИХ І (АБО) НЕБЕЗПЕЧНИХ ФАКТОРІВ ВИРОБНИЧОГО СЕРЕДОВИЩА І ТРУДОВОГО ПРОЦЕСУ
  6.  III. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕННЯ ДОСЛІДЖЕНЬ (ВИПРОБУВАНЬ) І ИЗМЕРЕНИЙ ідентифікувати ПОТЕНЦІЙНО ШКІДЛИВИХ І (або) небезпечних ФАКТОРІВ ВИРОБНИЧОГО СЕРЕДОВИЩА І ТРУДОВОГО ПРОЦЕСУ
  7.  III. Характеристики передбачуваної суицидной спроби

Правові основи регулювання відносин, що виникають з приводу нерухомості, сформульовані в ст. 71, 72 і 76 Конституції РФ [1] і регулюються законодавством різних галузей права - цивільного, житлового, земельного і т.д. Наріжним каменем ставленням з приводу нерухомості є речове право.

Речове право - це право, що дає особі юридичну владу над річчю.

Відповідно до ЦК РФ [2] існують такі речові права:

За винятком право власності (первинне право), все інші речові права є правами на чужі речі (вторинні права). Практично всі речові права стосуються основних (безпосередніх) користувачів земельної ділянки, виняток становлять - сервітут і іпотека, які є зовнішніми по відношенню до даного об'єкту нерухомості і стосуються користувачів сусідніх ділянок і кредитних організацій.

Право власності розкривається за допомогою характеристики правочинів, які є компонентами повного права власності. До них відносяться права розпорядження, користування і володіння.

Право розпорядження забезпечує можливість призначення і зміни юридичної долі об'єкта, в тому числі шляхом:

Право володіння забезпечує можливість виробляти з нерухомістю ті чи інші фізичні дії, в тому числі зі зміною профілю користування і зміни користувача. Суб'єкт права володіння приміщенням може закрити останнім на замок, замінити покриття стін і перекриттів, переставити або замінити в ньому меблі, надати приміщення в користування під нову функцію після закінчення зобов'язань за попереднім функціональному використанню, але все - в межах правил, обумовлених суб'єктом права розпорядження.

Право користування забезпечує можливість задоволення особистих потреб та (або) отримання вигоди (в тому числі доходу) шляхом використання властивостей об'єкта. Суб'єкт права користування приміщенням володіє лише частиною права власності, що дозволяє використовувати це приміщення за призначенням на умовах, визначених суб'єктом сильнішого права володіння.

Суб'єктами права власності можуть бути громадяни і юридичні особи (приватна власність), Російська Федерація і суб'єкти Російської Федерації (державна власність), муніципалітети (муніципальна власність).

Зазначені суб'єкти (два або більше) можуть володіти спільною власністю - з визначенням частки кожного (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність).

У спільній сумісній власності (без визначення часток) володіння і користування майном здійснюється усіма учасниками спільно, а розпорядження - за згодою всіх учасників, незалежно від особи - безпосереднього учасника угоди.

Право довічного успадкованого володіння забезпечує суб'єкту цього права і його спадкоємцям можливість реалізувати по відношенню до цій земельній ділянці права користування і володіння (відповідно до цільового призначення земель, до яких ділянка віднесена) без права розпорядження.

Право постійного (безстрокового) користування аналогічно попередньому, але без прав успадкування та прав передачі ділянки іншим особам в оренду або в безоплатне користування без дозволу власника.

Право господарського відання забезпечує унітарному підприємству реалізацію повних прав користування і володіння, а з дозволу власника - і обмеженого розпорядження (оренда, застава, внесок до статутного капіталу) - без обмеження цілей використання майна, але з правом власника на отримання частини прибутку від цього використання.

Право оперативного управління ідентично попередньому праву, але має додаткові обмеження: по використанню майна (тільки для цілей статутної діяльності - з можливістю вилучення частини майна при нецільовому використанні) і за розпорядженням їм (не передбачена можливість застави, здачі в оренду та ін. - Навіть з дозволу власника).

Крім цих основних прав стосовно нерухомості виділяють додаткові правомочності [3]:

У практиці управління об'єктом кожен з цих компонентів - окремо або групою - може бути переданий власником іншій особі за договором на певних умовах, після чого у повного права власності з'являється обтяження, що обмежує можливості використання об'єкта для цілей, не передбачених зазначеним договором.

Обмеження (обтяження) - наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інших).

Сервітут - речове право користування чужою річчю в інтересах певної особи. Сервітутом можуть обтяжувати будівлі, споруди та інше нерухоме майно, обмежене користування яким необхідно поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою.

Право користування при цьому пов'язується не з суб'єктом права власності, а з річчю. В результаті: в разі переходу прав на земельну ділянку, обтяжений сервітутом, до іншої особи юридична сила цього сервітуту зберігається; сервітут не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено.

Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження цією ділянкою.

Розрізняють сервітути позитивні і негативні.

Позитивний сервітут - це право особи, яка має сервітут, вчиняти певні дії на шкоду чужої нерухомості. Так наприклад, позитивним сервітутом є право забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.

Негативний сервітут - це право вимагати від власника сусідньої ділянки утримання від тих чи інших видів його використання. Наприклад, право вимоги про НЕ зведенні будівель і споруд, що перешкоджають доступу на ділянку світла і повітря (сервітут повітря і світла) або псують зовнішній вигляд (сервітут виду) і т.п.

Іпотека - форма організації отримання заставодавцем (особою, що беруть на себе боргове зобов'язання) позики під заставу об'єкта нерухомості. Іпотека забезпечує гарантії повернення позики шляхом обтяження права власності на предмет застави правом заставодержателя (первинного кредитора чи іншого власника заставного зобов'язання) на переважне задоволення основної вимоги з вартості закладеного об'єкта. При цьому заставодержатель не набуває права власності, а також прав користування або володіння об'єктом, навіть при порушенні боржником своїх зобов'язань. Право на забезпечення повернення кредиту реалізується шляхом отримання заставодавцем відповідної частини суми, вирученої від продажу об'єкта на публічних торгах, які здійснюються за рішенням суду спеціалізованою організацією. Одночасно з цим із згаданої суми виручки відшкодовуються судові витрати і витрати на реалізацію предмета застави.

Заставодавець має право також отримувати компенсацію збитків і неустойки, що виникають внаслідок невиконання або затримки у виконанні зобов'язань, а також відсотків за неправомірне користування чужими грошовими коштами. Важливо, що заставодержатель зберігає своє право на предмет застави і в разі зміни його юридичної долі за рішенням власника (заставодавця).

Найбільш часто в містобудівної діяльності зустрічаються такі види обмежень (обтяжень) та сервітутів, що встановлюються щодо об'єктів нерухомості:

Земельна ділянка, будівля, будова і спорудження може бути також обтяжене іншими містобудівними обмеженнями, заборонами і іншими умовами використання, встановлюються в державних і суспільних інтересах відповідно до законодавства.

Правове середовище функціонування об'єкта нерухомості формується системою органів законодавчої, виконавчої та судової влади і їх інститутів у взаємодії з господарюючими суб'єктами, власниками майна і ринками, із застосуванням владних повноважень на підставі нормативних актів. Правове середовище створює систему стимулів і обмежень для функціонування і розвитку нерухомості.

До основних характеристик правового середовища відносять [3]:

Основними джерелами права в РФ виступають нормативні акти, що включають закони і підзаконні акти.

Законодавчу базу РФ складають:

Стосовно до нерухомості Конституція РФ [1]:

Цивільний Кодекс РФ [2] встановлює систему понять, норм, інститутів і принципів, які гармонізують всю законодавчу базу в інтересах розвитку ринкових відносин, і стосовно нерухомості забезпечує:

У Земельному кодексі РФ [4] представлені основні принципи і склад земельного законодавства, описані відносини, що регулюються цим законодавством, охарактеризовані об'єкти і суб'єкти земельних відносин, ранжовані повноваження суб'єктів права на різних рівнях державного управління. Тут вводиться категорирование земель за цільовим призначенням, визначається порядок віднесення земель до тієї чи іншої категорії, обумовлюється система заходів з охорони землі.

Кодексом встановлюються правила і порядок передачі земель громадянам і юридичним особам у власність та в оренду, а юридичним особам - і в постійне користування (без права розпорядження). Обумовлюються умови надання ділянок під будівництво, для ведення селянського (фермерського) господарства, садівництва і городництва, для дачного будівництва і інших, не заборонених законом цілей.

Водний кодекс РФ [5] визначає особливість вод як особливого компонента природного середовища. Кодекс запроваджує основні поняття, визначає склад, цілі водного законодавства, відносини, що регулюються водним законодавством і дію водного законодавства в часі. У ньому дається визначення поняття водного об'єкта і класифікація видів таких об'єктів (поверхневі і підземні водні об'єкти; внутрішні морські води і територіальне море РФ), наводяться характеристики поверхневих і підземних об'єктів.

Лісовий кодекс РФ [6] встановлює правові основи раціонального використання, охорони, захисту та відтворення лісів, підвищення їх екологічного та ресурсного потенціалу. Тут встановлюється, що:

Житловий кодекс РФ [7] регулює відносини з приводу:

Містобудівна Кодекс РФ [8] регулює відносини в області створення системи розселення, містобудівного планування, забудови, благоустрою міських і сільських поселень. Регулюються також питання розвитку в поселеннях інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, раціонального природокористування, збереження об'єктів історико-культурної спадщини та охорони навколишнього природного середовища - з метою забезпечення сприятливих умов проживання населення.

Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [9] встановлює обов'язковість реєстрації та доступність відомостей про неї. У ньому представлений порядок реєстрації з описом реєстру, умов підготовки та подання документів, а також підстав для призупинення реєстрації або відмови в ній. Виділено особливості реєстрації окремих видів прав: права на нерухоме майно в кондомініуми, права спільної власності, права на новостворюваний об'єкт нерухомості, права оренди, сервітутів, іпотеки, довірчого управління.

У Федеральному законі «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» [10] передбачається обов'язковість оцінки ринкової та інших видів вартості об'єктів нерухомості, що належать РФ, її суб'єктам або муніципалітетам - при приватизації, передачі в довірче управління, здачі в оренду, при заставі, відчуження, внесок в статутний капітал, а також при виникненні майнових спорів. Прописані договірні підстави для проведення оцінки, сформульовані вимоги до договору і до змісту звіту про оцінку. Закон зобов'язує оцінювачів страхувати свою цивільну відповідальність, встановлює порядок регулювання оціночної діяльності, в тому числі шляхом затвердження стандартів оцінки, визначення вимог до рівня освіти оцінювачів та до ліцензування цього виду діяльності.

Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [11] встановлює підстави виникнення іпотеки та її регулювання, включаючи перелік зобов'язань і вимог, які забезпечуються іпотекою. Наводиться перелік типів об'єктів нерухомості, які можуть бути предметом застави, а також характеристики права передачі майна в заставу, вводиться заборона на заставу майна, вилученого з обороту, який став предметом стягнення, що підлягає обов'язковій приватизації або яке не підлягає приватизації взагалі, умови застави права оренди, а також майна, що перебуває у спільній власності.

Федеральний закон «Про надра» [12], який містить правові та економічні основи раціонального використання і охорони надр, забезпечує захист інтересів держави і громадян Російської Федерації, а також прав користувачів надр. Він вводить визначення поняття надр, сферу регулювання, систему законодавчих актів про надра, умови правового регулювання відносин користування надрами та особливості реалізації прав власності на надра. Передбачено, що надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністю з реалізацією цього права спільно Російською Федерацією і її суб'єктами, але без права будь-якої форми відчуження ділянок надр.

Список використаної літератури:

Конституція Російської Федерації від 12.12.1993. // Російська газета - 25 грудня 1993.

Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша). Федеральний закон від 30 листопада 1994 № 51 // Відомості Верховної РФ. - 1994. - №32. - У розділі ст. 3301.

Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб: Видавництво «МКС», 2003 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х

Земельний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 30 жовтня 2001 № 136-ФЗ // Російська газета - 30 жовтень 2001 р

Водний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 16 листопада 1995 № 167-ФЗ // Російська газета - 17 листопада 1995 р

Лісовий Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 22 січня 1997 № 22-ФЗ // Відомості Верховної Ради України. - 1997. - №5. - У розділі ст. 610

Житловий кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 188-ФЗ // Російська газета - 30 грудень 2004 р

Містобудівна Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 190-ФЗ // Російська газета - 30 грудень 2004 р

Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ // Російська газета - 22 липень 1997 р

Про оціночної діяльності в Російській Федерації. Федеральний закон від 29 липня 1998 № 135-ФЗ // Російська газета - 30 липень 1998 р

Про іпотеку (заставі нерухомості). Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ // Російська газета - 18 липень 1998 р

Про надра. Федеральний закон від 21 лютого 1992 № 2359-1 // Відомості З'їзду НД РФ і ЗС РФ. - 1992. - №16. - У розділі ст. 834.




 Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 1 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 2 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 3 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 4 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 5 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 6 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 7 сторінка |  Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 8 сторінка |  Визначення поняття нерухомості |  Життєвий цикл об'єкта нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати