Характеристики фізичної сутності об'єктів нерухомості і зовнішнього середовища
До складу нерухомості входять: природні («земля») і рукотворні «поліпшення» компоненти.
Природні компоненти нерухомості в залежності від наборів їх характерних ознак ділять на дві групи:
- «Вільні земельні ділянки», тобто земельні ділянки, вільні від будівель (будівель і споруд), комунікацій і багаторічних насаджень, в тому числі з надрами під земною поверхнею, з відокремленими водоймами і лісами на поверхні. Ці ділянки призначені для забудови або виробництва (відтворення) харчових, енергетичних, водних ресурсів і корисних копалин.
- «Земля з поліпшеннями», тобто земельні ділянки з багаторічними насадженнями, комунікаціями, будівлями або (і) спорудами всілякого призначення
Земельна ділянка - обмежена і непереміщуваними частина поверхні землі, що має замкнуті кордону, прив'язку місця розташування до юридично заданій системі координат з адресними орієнтирами [1]. До характеристик земельної ділянки відносяться:
- форма - прямокутна, Косокутна, кругла або еліптична, з виймання і виступами;
- розмір площі (в гектарах - для сільськогосподарських земель і лісових масивів, природних заповідників і національних парків; в сотках - сотнях квадратних метрів - для дачних ділянок, садів і заміських ділянок під індивідуальну забудову; в квадратних метрах - для міського планування і забудови);
- розміри формотворчих ліній, в тому числі довжина фронтальної кордону і ширина ділянки (в метрах) для ділянок уздовж магістралей, по яких переміщаються потенційні користувачі або товари;
- глибина шару під поверховістю землі, дозволеного для впровадження власника ділянки (до 5 метрів);
- топографічні параметри - нерівності поверхні - ухили і пагорби, які виступають над поверхнею скелі і камені, водойми і русла потоків;
- геологічні параметри - склад і міцність грунту, наявність і форма існування підземних вод, форма організації підземних комунікацій;
- наявність (відсутність) багаторічної рослинності (дерева та кущі).
Особливе значення мають характеристики ділянки, пов'язані з місцем розташування: престижність району розташування, віддаленість ділянки від джерел і комунікацій життєзабезпечення, від центрів ділової активності, від транспортних магістралей, від станцій громадського транспорту і пішохідних доріжок масового використання, від рекреаційних зон та джерел екологічно шкідливих впливів. Значимість розташування об'єкта може змінюватися внаслідок діяльності людини, спрямованої на зміну оточення (ландшафту, забудови, забезпеченості комунікаціями та ін.).
Земельна ділянка може бути діленим (в разі збереження можливості дозволеного використання кожної з його частин) і неподільним. При цьому дозволеним є використання, яке задовольняє правилам, встановленим законами або нормативними актами органів управління в сферах:
- зонування території - розміщення об'єктів будь-якого функціонального призначення тільки в зонах відповідного профілю (наприклад, промислові будівлі не будуються в зоні житлової забудови);
- охорони навколишнього середовища та здоров'я людини з обмеженням обсягів шкідливих виробництв (навіть в зонах відповідного профілю);
- обмеження навантаження на природне середовище регулюванням щільності і ширини забудови із забезпеченням збереження зелених насаджень і родючості грунту.
Земельні ділянки розрізняються переважно функціонального призначення:
- ділянки, призначені для вирощування сільськогосподарської продукції (рілля, цілина, сінокоси, пасовища, плодові сади, плантації технічних культур тощо., але без будівель, призначених для переробки сільськогосподарської продукції);
- прибережні ділянки земель водного фонду, які використовуються або резервуються для використання в режимі, погодженому з режимом використання водного фонду;
- ділянки земель лісового фонду, вкриті лісами, виділені для ведення лісового господарства, що резервуються для лісопосадок;
- ділянки виробничого фонду, розміщені у місцях або примикають до місць ведеться, планованої або потенційно перспективної розробки корисних копалин, а також використовувані і призначені для прокладки транспортних та інших комунікацій, для забудови спорудами і будівлями промислових підприємств, енергетичних комплексів, об'єктів оборонного значення; ,
- ділянки, які використовуються або резервуються для забудови будівлями і спорудами житлового або соціально-побутового призначення на територіях, що належать або прилеглих до міст, робочим, курортним і дачних селищ, до сільських населених пунктів;
- ділянки рекреаційно-оздоровітел'ного, природоохоронного, історико-культурного, заповідного та меморіального значенням (заповідники, національні парки, ботанічні сади, пляжі, місця масового туризму, парки та майданчики для масового відпочинку, зони мінеральних джерел і лікувальних грязей).
Слід мати на увазі, що функціональне призначення землі може змінюватися у зв'язку зі зміною ринкових переваг, що відгукуються на зміну потреб суспільства.
Надра - частина земної кори, розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння, яка містить корисні копалини, енергетичні, водні та інші ресурси [2]. Основні відомості про ділянки надр (зазвичай подаються в Державному кадастрі родовищ і в державному балансі запасів корисних копалин) забезпечують характеристику основних і спільно з ними залягаючих корисних копалин, включаючи опис всіх компонентів в складі останніх.
Відомості про ділянки надр забезпечують також можливість розрахунків економічної доцільності розробки родовища на основі аналізу технічних, гідрологічних, екологічних та інших умов розробки. При цьому враховуються наявні уявлення про кількість, якість і ступінь вивченості копалин щодо родовищ, про їхнє розміщення і ступеня промислового освоєння, про попит на ці ресурси на вітчизняному і світовому ринках.
Водний об'єкт - зосередження вод на поверхні суші в формах її рельєфу або в надрах, що має межі, обсяг і риси водного режиму, який передбачає зміну в часі рівнів, витрат і обсягів води [3].
Ліс як продукт природного походження включає в себе дерева, чагарники, ягідники, грибниці, трави багаторічного функціонування і представлений перш за все на землях лісового фонду [4]:
Ліси поділяються на три групи:
- ліси, призначені для виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій (пам'ятники природи, заповідники, національні парки);
- ліси в регіонах з високою щільністю населення і розвиненою мережею наземних транспортних шляхів, ліси, що виконують водоохоронні, захисні, санітарно-гігієнічні, оздоровчі та інші функції, мають обмежене експлуатаційне значення, а також лісу в регіонах з недостатніми лісовими ресурсами, для збереження яких потрібно обмеження режиму лісокористування;
- ліси регіонів з великими масивами лісу, мають переважно експлуатаційне значення, що підрозділяються на освоєння і резервні.
Рукотворні компоненти нерухомості (поліпшення) в складі нерухомості ділять на наступні групи: будови (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження.
Будівлі умовно поділяють на дві групи:
- будівлі, призначені в основному для життя і діяльності людини, а також для функцій, які забезпечуються в основному людиною з використанням машин і обладнання;
- споруди, призначені для функцій, які забезпечуються в основному конструкціями, машинами і устаткуванням при епізодичному і маломасштабному участю людини: гідротехнічні, енергетичні, транспортні та інші споруди.
За функціональним призначенням виділяють дві найважливіші групи будівель: об'єкти житлові та нежитлові.
До житлових об'єктів нерухомості відносяться:
- кімнати і квартири, в тому числі в нежитлових будинках;
- житлові будинки - односімейні (одноквартирні, садибні), малосімейні (малоквартирні, блокові) і багатоквартирні (багатосімейні) капітальні будинки, призначені для постійного (довгострокового) проживання;
- готелі, мотелі, нічліжні будинки, а також капітальні і пересувні дачні і садівницькі будиночки - для тимчасового проживання.
До житлових об'єктів нерухомості відносяться також земельні ділянки під відповідними будівлями, а також їх зовнішні комунікації. Нежитлові приміщення в житлових будинках до житлових об'єктів не належать.
До нежитловим об'єктам нерухомості відносяться:
промислові будівлі і споруди, що відносяться до всіх галузей, в тому числі адміністративні, побутові та допоміжні будівлі підприємств, промислові споруди (ємності, димові труби, естакади, градирні), а також вокзали, каси, транспортні агентства, приміщення виробничого призначення в будівлях іншого функціонального призначення (в тому числі майстерні, пральні, хімчистки);
- спеціалізовані будівлі і споруди для науково-дослідних, проектних організацій та органів влади;
- складські об'єкти, включаючи автономні спеціалізовані комплекси з транспортними системами, технічними засобами, опаленням; обладнані ангари; пристосовані під склади підвальні та напівпідвальні приміщення, колишні бомбосховища, приміщення перших поверхів та ін .;
- офісні будівлі і приміщення - спеціалізовані бізнес-центри з повним комплексом послуг, включаючи регульований мікроклімат, спеціалізовані телекомунікаційні послуги і системи безпеки; адміністративні будівлі, переобладнані в бізнес-центри зі скороченим переліком послуг; окремі офісні приміщення - в тому числі для нотаріальних контор, юридичних і фінансових установ та ін. - в будівлях різного функціонального призначення;
- торгові об'єкти (включаючи універсальні і спеціалізовані магазини, торгово-виставкові комплекси, зали демонстрації мод, ринки та ін.);
- сервісні об'єкти - спеціалізовані будинки побуту, ломбарди, будинки і зали демонстрації мод, салони, лазні, підприємства зв'язку, кафе, ресторани, дегустаційні зали, центри урочистих церемоній і ритуальних послуг;
- спортивно-видовищне-розважальні об'єкти - кіноконцертні зали, театри, казино, центри, зали і парки розваг, тири, відкриті і закриті стадіони, іподроми, корти, полядля гольфу, майданчики для спортивних ігор, плавальні басейни та ін .;
- медичні і оздоровчі об'єкти - санаторії, будинки відпочинку, лікарняні комплекси, будинки для людей похилого віку - об'єкти, що поєднують оздоровчу функцію з житловою, для тимчасового проживання з відпочинком і лікуванням, а також поліклініки, спеціалізовані лікувальні центри, пологові будинки, ветеринарні лікарні, аптеки, зимові сади та ін .;
- меморіальні і культові об'єкти - музеї, пам'ятники і пантеон, поховання, церкви, собори, каплиці, монастирі, мечеті;
- об'єкти навчально-просвітницького та творчого призначення - дитячі сади, школи, ліцеї, гімназії, технікуми, інститути, університети, училища, бібліотеки, студії та будинки творчості, художні майстерні.
До нежитловим об'єктам нерухомості відносяться також земельні ділянки під відповідними будівлями, а також їх зовнішні комунікації.
Будівлі поділяють на цивільні (житлові та громадські) та промислові (в тому числі енергетичні, транспортні, сільськогосподарські, складські).
При цьому з перерахованих вище до громадських віднесені всі типи будівель і споруд, крім промислових, але, включаючи готелі, мотелі, кемпінги. До громадських об'єктів віднесено також об'єкти для транспортного обслуговування населення (вокзали, каси, транспортні агентства), віднесені нами до єдиного комплексу об'єктів транспортної галузі.
Будівлі класифікуються також:
- по об'ємно-планувальних рішень (секційні, коридорні, секційно-коридорні, галерейні, зальні, прогонові),
- за архітектурним стилем (раціоналізм, конструктивізм, функціоналізм, модернізм, еклектика і ін.),
- за конструктивними схемами і рішенням (каркасні та безкаркасні, з поперечними або з поздовжніми несучими стінами, повнозбірні, монолітні, з підвісним покриттям, оболонкові, тонкостінні, пневматичні, блоковані),
- за матеріалами несучих стін (цегляні, великопанельні, великоблочні, дерев'яні щитові, дерев'яні рубані),
- по поверховості (одноповерхові, малоповерхові - 2-3, багатоповерхові - 4-9, підвищеної поверховості - 10-20 і висотні - більше 20 поверхів),
- по довговічності (термін служби - понад 100 років, 50-100 років і 20-50 років),
- за ступенем вогнестійкості (5 категорій, що розрізняються ступенем займистості і межею вогнестійкості, тобто часом від початку випробування вогнем до появи наскрізних тріщин, втрати несучої здатності або наднормативного підвищення температури на що не обігрівається поверхні).
Виділяють також будівлі типові (за типовими проектами) і нетипові (за індивідуальними проектами).
У практиці управління важливим є і поділ об'єктів нерухомості на дохідні і неприбуткової.
До неприбуткової належать об'єкти, призначені для задоволення побутових, соціальних, культових, суспільно-корисних потреб людини і які не використовуються для отримання прибутку, в тому числі:
- земля під громадським транспортом,
- земельні ділянки під відкритими для відвідування рекреаційними зонами і похованнями,
- державні навчальні та медичні заклади,
- церкви, адміністративні будівлі державних установ, громадських та інших організацій.
До дохідним відносять об'єкти, що здаються в оренду або що використовуються власниками для реалізації прибуткового бізнесу - з метою отримання прибутку на кошти, вкладені в придбання об'єкта.
Для цілей управління нерухомістю необхідно мати уявлення про основні характеристики елементів будівель, з яких складаються компоненти об'єкта нерухомості, в тому числі і будови, а також про фактори, що визначають стан цих характеристик на різних етапах життєвого циклу об'єкта.
Крім характеристик, зазначених вище і використаних в класифікаціях, важливі також розміри будівель і приміщень: будівельний об'єм будівлі (в кубічних метрах), площа приміщень (в квадратних метрах), лінійні розміри фасаду, конструкцій і периметра, висота стель (в метрах).
Частіше за інших буде використовуватися поняття площі приміщень, які розрізняються ступенем близькості до їх функціональним призначенням:
- основні приміщення, призначені для виконання власне основної функції - житловий, офісної, торговельної, виробничої, складської;
- допоміжні приміщення - приміщення загального користування, включаючи коридори, рекреаційні холи, вестибюлі, сходи, туалети тощо., а також технічні приміщення, призначені для розміщення комунікацій, інженерного обладнання, технічного персоналу.
Площа основних приміщень називається корисною, сумарна площа всіх приміщень називається загальною, для дохідних об'єктів вводиться поняття орендної площі, яка дорівнює сумі площ основних і допоміжних приміщень.
Інженерні комунікації - зовнішні по відношенню до будівель водопроводи, газопроводи, електричні кабелі та проводи, каналізаційні комунікації, лінії засобів зв'язку, а також дороги. При характеристиці комунікацій звертають увагу на:
- матеріали виготовлення і термін служби виробів,
- доступність для технічного обслуговування
- терміни експлуатації до чергового ремонту,
- пропускну здатність,
- доступність для використання на віддалених частинах ділянки
Багаторічні насадження за функціональним призначенням, підрозділяють на групи [5]:
виробляють плодово-ягідну продукцію - зерняткові, кісточкові, горіхоплідні, цитрусові, виноградники, ягідники;
- виробляють технічну продукцію - каучуконоси, хміль, чай;
- декоративно-озеленювальні -кустарніковие або деревні;
- полезахисні - протиерозійні;
- живоплоти - захисні смуги вздовж залізниць.
Для всіх груп важливими з точки зору завдань управління є вікові характеристики:
- термін від посадки до початку використання за призначенням (ягідники - 2-3 роки, плодові - 5-8 років, технічні - до 10 років, декоративні - 5-12 років);
- тривалість експлуатації за призначенням (плодово-ягідні - 10-30 років, технічні - 10-50 років, декоративно-озеленювальні - до 50 років).
При характеристиці насаджень крім зазначених вище властивостей звертають увагу також на товщину стовбурів і глибину залягання кореневої системи (для оцінки надійності за вітряної погоди і оцінки витрат на ліквідацію насаджень - під час розчищення ділянки), на розміри і траєкторію руху тіні від крони рослин і т.д .
Фізичне середовище функціонування об'єкта створюється природою, природними явищами, а також результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування і розвитку нерухомості.
Фізичне середовище, зовнішня по відношенню до об'єкта, має наступні характеристики:
- клімат: атмосферний тиск, середня температура, амплітуда коливань температури по сезонах і часу доби, вологість, тип, кількість і сезонний розподіл опадів, сила вітру і троянда вітрів, хмарність та сонячні дні - з віднесенням сукупності ознак до одного з видів клімату - континентального, морському, субтропічного;
- схильність до природних катастроф: землетрусу і провали земної кори, повені, затоплення, підйом грунтових вод, смерчі й урагани, сходи снігових лавин і селевих потоків, обмерзання, епідемії, нашестя комах і гризунів;
- екологія і схильність до техногенних катастроф: рівень забруднення атмосфери, грунтів та водойм, шум, пожежонебезпека навколишньої забудови або лісових масивів, наявність джерел потенційної небезпеки - виробництв, місць зберігання або транспортування хімікатів, нафтопродуктів, вибухових речовин, радіаційних матеріалів, бактеріальних препаратів, інше;
- рельєф місцевості: рівнина, пустеля, гори, пагорби, великі водойми, болота, льодовики, лісові масиви, природні скельні освіти, печери і т.д .;
- характер ландшафту відкритий, характерний, організований;
- характер забудови - з виділенням її типу: периметральна, фронтальна, уздовж магістралей, рядкова, групова, сітчаста, килимова, широтная, меридиональная, терасовою, садибна;
- характер забудови - з виділенням її характеристик: поверховість, архітектурні стилі, щільність, наявність і властивості рекреаційних зон, забезпеченість інфраструктурою, композиційне єдність і психологічна сумісність забудови з ландшафтом;
- забезпеченість території інфраструктурою: транспортні магістралі і якісні дороги, енергетичні та комунальні мережі, системи зв'язку, паркування, автозаправні станції, рекреаційні зони, центри ділової активності.
Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 1 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 2 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 3 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 4 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 5 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 6 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 7 сторінка | Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості 8 сторінка | Визначення поняття нерухомості | Економічна і соціальна сутність нерухомості |