Головна |
Для об'єкта оцінки за величину ринкової вартості приймається підсумкова величина ринкової вартості, отримана узагальненням результатів витратного, дохідного та порівняльного методів оцінки. Величина річних експлуатаційних витрат визначена в рамках дохідного підхід. Річний темп приросту вартості аналогічних об'єктів нерухомості відповідного призначення становить в середньому 5% за інформацією, отриманою від провідних ріелторських компаній м Пензи. Річний темп приросту експлуатаційних витрат прийнятий в розмірі 12%, що відповідає інфляційним процесам в регіоні. Звичайний термін експозиції для об'єкта оцінки становить 6 місяців. Величина витрат, пов'язаних з купівлею та переоформленням прав на об'єкт нерухомості, становить в середньому 10 000 рублів. Ставка дисконтування для об'єкта оцінки становить 15,93 і 11,83% (розрахована в рамках дохідного підходу).
При визначенні прибутку підприємця, використовувалися результати досліджень, наведені в «Технічному завданні (технічних вказівках) на визначення ринково обґрунтованої величини орендної плати (оцінки ринкової вартості майнового права користування або користування і володіння, вираженої у вигляді періодичних платежів) за земельну ділянку, яка перебуває у власності Російської Федерації », розробленому федеральним агентством з управління федеральним майном. Дане технічне завдання розміщено на офіційному сайті Росмайна:
http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/200708061423-4873.htm/.
Результати досліджень щодо виділення частки доходу, що припадає на винагороду за фактором «підприємницькі здібності»
Частка підприємця,% | Вид бази для визначення доходу підприємця | Інформація про дослідження / дослідника | Джерело інформації |
10% -25% | витрати | Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York | http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html |
В даному випадку, прибуток підприємця приймається в середньому 15%
Таблиця 31-Визначення ліквідаційної вартості об'єкта оцінки
№ | найменування показника | Склад заг.пл. 1159,78 кв.м (Літер А1) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43Б | Цех з виробництва рослинної олії (сушильне відділення) заг.пл. 520,6 кв.м (Літер Г1) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-1 | Цех з виробництва рослинної олії (склад-ангар 1) заг.пл. 892,5 кв.м (Літер Г) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-2 | Цех з виробництва рослинної олії (склад-ангар 2) заг.пл. 860,9 кв.м (Літер Б) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-3 | Земельна ділянка заг.пл. 15249 кв.м за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43Б | Земельна ділянка заг.пл. 9480 кв.м за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В | |
| розраховується | розраховується | розраховується | розраховується | розраховується | розраховується | ||
| 6 269 791 | 2 082 465 | 2 761 900 | 2 774 908 | 1 837 390 | 1 142 269 | ||
| 46 019 | 10 097 | 15 489 | 14 941 | 59 263 | 36 843 | ||
| 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | ||
| 0,12 | 0,12 | 0,12 | 0,12 | 0,12 | 0,12 | ||
| 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | ||
| 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||
| ||||||||
| 15,93% | 15,93% | 15,93% | 15,93% | 11,83% | 11,83% | ||
Розрахована ліквідаційна вартість об'єкта нерухомості |
на нашу думку, ліквідаційна вартість Об'єктів оцінки станом на 06 серпня 2012 року округлено, з урахуванням ПДВ становить:
Найменування об'єкта | Ліквідаційна вартість з урахуванням ПДВ, руб. | Ліквідаційна вартість без урахування ПДВ, руб. |
Склад заг.пл. 1159,78 кв.м (Літер А1) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43Б | ||
Цех з виробництва рослинної олії (сушильне відділення) заг.пл. 520,6 кв.м (Літер Г1) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-1 | ||
Цех з виробництва рослинної олії (склад-ангар 1) заг.пл. 892,5 кв.м (Літер Г) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-2 | ||
Цех з виробництва рослинної олії (склад-ангар 2) заг.пл. 860,9 кв.м (Літер Б) за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В-3 | ||
Земельна ділянка заг.пл. 15249 кв.м за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43Б | ||
Земельна ділянка заг.пл. 9480 кв.м за адресою: Пензенська область, Лопатинський район, с. Лопатин, вул. Ювілейна, 43В | ||
РАЗОМ |
виконавці:
Оцінювач, диплом про проф. перепідготовки ПП 278225, сертифікати №2021 | ПІБ |
Спеціаліст, інженер за фахом «Експертиза і управління нерухомістю» Диплом про професійну перепідготовку ПП-I №019123, рег. №688 на ведення професійної діяльності в сфері оцінки вартості підприємства (бізнесу), МГСУ | ПІБ |
Норма повернення капіталу | Остаточний розрахунок ринкової вартості за методом прямої капіталізації | Оцінка методом порівняння продажів | Розрахунок земельної ренти | Визначення експлуатаційних витрат і чистого експлуатаційного доходу | Визначення ставки капіталізації для землі | Остаточний розрахунок ринкової вартості за методом капіталізації земельної ренти | Оцінка по прибутковості | Оцінка за методом капіталізації земельної ренти | Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки |