загрузка...
загрузка...
На головну

Оцінка дохідним походом

  1. I. Аналіз інженерно-геологічних умов території, оцінка перспективності її забудови
  2. I. Аналіз інженерно-геологічних умов території, оцінка перспективності її забудови
  3. II. Первісна оцінка фінансових вкладень
  4. III. Подальша оцінка фінансових вкладень
  5. V. Оцінка розвитку.
  6. V. Оцінка екстер'єру
  7. Аналіз і самооцінка уроку

Прибутковий підхід ґрунтується на принципі очікування, який говорить, що все вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг (доходу).

Прибутковий підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. При застосуванні дохідного підходу оцінювач визначає величину майбутніх доходів і витрат і моменти їх отримання.

Застосовуючи дохідний підхід до оцінки, оцінювач повинен:

а) встановити період прогнозування. Під періодом прогнозування розуміється період в майбутньому, на який від дати оцінки проводиться прогнозування кількісних характеристик факторів, що впливають на величину майбутніх доходів;

б) дослідити здатність об'єкта оцінки приносити потік доходів протягом періоду прогнозування, а також зробити висновок про можливість об'єкта приносити потік доходів в період після періоду прогнозування;

в) визначити ставку дисконтування, що відображає прибутковість вкладень в порівнянні з об'єктом оцінки за рівнем ризику об'єкти інвестування, використовувану для приведення майбутніх потоків доходів до дати оцінки;

г) здійснити процедуру приведення потоку очікуваних доходів в період прогнозування, а також доходів після періоду прогнозування в вартість на дату оцінки.

Метод прямої капіталізації в рамках дохідного підходу дозволяє на підставі даних про річний доход і ставкою капіталізації на момент оцінки або в перспективі зробити висновок про вартість об'єкта.

Процедура оцінки за методом прямої капіталізації включає в себе наступні послідовні кроки:

1 етап - визначення очікуваного доходу від усіх джерел для визначення потенційного валового доходу (ПВД);

2 етап - визначення можливих втрат від простою (незавантаженості) приміщень і втрати при зборі плати для визначення ефективного дійсного валового доходу (ЕВД);

3 етап - визначення всіх експлуатаційних витрат і віднімання їх з ефективного валового доходу для отримання чистого експлуатаційного доходу (ЧЕД);

4 етап - визначення ринкової ставки капіталізації для розрахованого ЧЕД;

5 етап - визначення вартості об'єкта перетворенням щорічного доходу (ЧЕД) в його вартість за формулою:

С = ЧЕД / R, де:

ЧЕД - чистий експлуатаційний дохід;

R - ставка капіталізації, розрахована для даного ЧЕД.

(Наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р N 256 ФСТ №1)

 




Аналіз ринку житлової нерухомості | Аналіз найкращого використання земельної ділянки як вільного | Аналіз найкращого використання земельної ділянки з поліпшеннями | Оцінка витратним підходом | Визначення повної вартості відтворення об'єкта оцінки | Оцінка вартості зносу компонентів об'єкта оцінки | А2. Непереборний фізичний знос | Б2. Непереборний функціональний знос | Метод 1. Розбивка на мікро і макроекономічні складові | Метод 3. Розрахунок на основі інвестиційної привабливості |

загрузка...
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати