На головну

Б) зонування для цілей аналізу ринку комерційної нерухомості

  1. II. Множинні ЦІЛЕЙ МИСТЕЦТВА
  2. III. Аналіз результатів психологічного аналізу 1 і 2 періодів діяльності привів до наступного розуміння узагальненої структури стану психологічної готовності.
  3. III. Етап кількісного та якісного аналізу даних
  4. IV. ОСВІТА ВНУТРІШНЬОГО РИНКУ НА РОБОЧУ СИЛУ
  5. IV. ПОВЕДІНКА СПОЖИВАЧІВ. Сегментування ринку і вибір ЦІЛЬОВИХ СЕГМЕНТІВ
  6. V. Схема аналізу поліструктурної системи
  7. VI. ІНДИКАТОРИ РИНКУ ЦІННИХ ПАПЕРІВ

Районування території для об'єктів офісної та торговельної нерухомості має свої особливості, пов'язані з набагато менш рівномірним (в порівнянні з житлом) розміщенням цих об'єктів по території міста. При цьому використовуються такі поняття, як зона торгівлі, «центральне місце», формальний і функціональний район.

· Зона торгівлі або «сфера поширення» товару або послуги.

Так звана «магазинна ціна» товару або послуги постійна, але їх «реальна ціна» збільшується з відстанню від магазину, оскільки зростають транспортні витрати. Отже, попит на більшість товарів і послуг знижується зі збільшенням відстані від місцезнаходження магазину. Майже для всіх товарів іуслугспрос підпорядковується обмеження, або «області поширення» (оцінюється в термінах відстані або часу проїзду), за межі якої споживачі не захочуть поїхати до певного розташування магазину. Цією областю поширення може вважатися адміністративний район, якщо не враховувати конкуренцію.

Існування конкурентів скорочує область поширення і більш чітко визначає фактичний район ринку товару або послуги. Район ринку також буде змінюватись відповідно до схемами розташування вулиць і щільністю населення. Однак не всі товари і послуги потребують максимізації відстані від конкурентів - для деяких видів торгівлі, наприклад, концентрація в одному місці привертає більше споживачів в розрахунку на кожен об'єкт торгівлі, ніж якби вони знаходилися далеко одна від одної. Зокрема, агломерація ресторанного бізнесу створює «центральне місце», коли скупчення ресторанів приваблює більше споживачів (в розрахунку на кожен ресторан), бажаючих повечеряти, ніж окремо стоїть ресторан. Така концентрація бізнесу дозволяє обслуговувати набагато більший район ринку.

· Формальний (або адміністративний) район.

Район, який визначається адміністративними кордонами міста і т. Д. Такий тип району зручний тим, що являє собою безперервний простір, по якому легко збирати інформацію.

· Функціональний (географічний) район.

Район, який визначається економічною взаємодією і зв'язками, що мають організаційну основу, наприклад, зона торгівлі. Такі райони, як правило, мають на увазі важливі економічні зв'язки, що існують междупотребітелямі і компаніями, а також між компаніями в різних політико-географічних підрайонах. Такі райони необов'язково є безперервними в просторі, тому збір даних може бути ускладнений.

Однак різниця між формальними і функціональними районами може бути трудноуловимой.

У радіальному напрямку територія міста також не однорідна. Це пов'язано з такими факторами, як:

- Ступінь близькості ділянки до основних радіальних автомагістралях, залізничних магістралях;

- Значимість магістралі з урахуванням її напрямки (на аеропорти, до кордонів з суміжними державами, до інших великих містах);

- Віддаленість ділянки від промислових зон, інших екологічно брудних і небезпечних об'єктів;

- Загальна екологічна ситуація в районі (з урахуванням рози вітрів);

- Загальний стан інженерних комунікацій в районі, геодезична обстановка.

У меншій мірі неоднорідність території впливає на ринок житла, в більшій - на ринок офісів, торгових об'єктів і складів.

 




Ринок виробничо-складської нерухомості | Етапи розвитку ринку нерухомості в Росії | Основи аналізу ринку нерухомості | Показники моніторингу ринку нерухомості | рівень диференціації | Ринок будівництва та продажу | Класифікація об'єктів за якістю | Особливості класифікації котеджів за якістю | Особливості класифікації офісів за якістю | Типові характеристики торгових центрів за якістю |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати