Головна

Ринок виробничо-складської нерухомості

  1. V. ЗНАЧЕННЯ околиць. ВНУТРІШНІЙ АБО ЗОВНІШНІЙ РИНОК?
  2. Абсолютні і відносні показники ринку нерухомості
  3. Акціонерне товариство і ринок цінних паперів
  4. Аналіз ринку житлової нерухомості
  5. АНАЛІЗ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ У Г. МОСКВА (МОСКОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ)
  6. Б) зонування для цілей аналізу ринку комерційної нерухомості
  7. Бар'єри при виході на зовнішній ринок

- Ринок оренди площ спеціалізованих складських об'єктів

- Ринок спеціалізованих виробничих об'єктів

- Ринок виробничо-складських об'єктів без спеціалізації.

· за географічним фактором: Кожен район може являти собою окремий ринок. В одній частині міста можуть існувати одні ринкові умови, в іншій - інші (наприклад, в історичному центрі і районах новобудов, в громадському центрі міста і спальному районі);

· за ціною нерухомості:сегментація за цією ознакою зумовлена ??відмінностями в купівельної спроможності різних верств населення і дією фактора соціальної однорідності при виборі об'єкта;

· за якістю нерухомості: Сегментація за якістю пов'язана із сегментацією ринку за ціною, оскільки дорожчі об'єкти, як правило, володіють і кращими споживчими властивостями. Наприклад, бізнес-центри по комплексу послуг, що надаються поділяються на класи A, B, C, D;

· за типом прав на об'єкт нерухомості: Сегменти ринку розрізняються типами прав на власність. Наприклад, можна виділити ринок прав оренди, об'єктів, що здаються в довірче управління (бізнес-центри), прав на участь в товариства власників житла (ТВЖ) і ін. - Для кожного виду прав існують різні ринки.

· По виду операцій на ринку: купівля-продаж, оренда, довірче управління, лізинг, безстрокове користування, довічне спадкове володіння і т.д.

5. Високий рівень трансакційних (операційних) витрат на ринку нерухомості.

"Трансакційні витрати" (витрати угод) - поняття, запропоноване Р. Коузом для позначення витрат, які несуть покупці і продавці з укладання угод.

Величина трансакційних витрат в значній мірі залежить від таких факторів, як:

· Повнота і достовірність ринкової інформації (насамперед, інформації про рівень дійсних цін на ринку);

· Наявність достатнього числа контрагентів для здійснення угод;

· Ступінь стандартизації умов угод, можливість використання стандартних контрактів, кількість можливих варіантів розрахунків;

· Система державного регулювання ринкових відносин:

- Наявність спеціального оподаткування окремих видів операцій;

- Необхідність додаткових процедур при їх здійсненні, дозволів на проведення;

- Обмеження при допуску на той чи інший ринок і ін.

Розгорнута класифікація трансакційних витрат включає в їх склад наступні групи витрат:

1. Витрати пошуку інформації - витрати часу і ресурсів з пошуку контрагентів угод і збору інформації про ринкову ситуацію.

2. Витрати ведення переговорів і укладення контрактів.

3. Витрати вимірювання - витрати на проведення оцінки предмета угоди.

4. Витрати специфікації і захисту прав власності - витрати на визначення обсягу переданих прав, перевірку їх чистоти, закріплення прав.

5. Витрати опортуністичної поведінки - втрати, викликані ухилянням контрагента від укладення угоди, умов контракту та ін.

За всіма цими параметрами ринок нерухомості істотно відрізняється від інших ринків більш складними умовами здійснення угод, тому трансакційні витрати тут істотно вище, ніж на інших ринках.

Наприклад, для операції купівлі-продажу квартири всі операції, які необхідно здійснити, складуть наступний список дій, кожне з яких вимагає витрат часу і грошей:

·  пошук відповідного об'єкта угоди,

· Отримання інформації про правовий статус об'єкта, його фізичних характеристиках, правовласників,

· Перевірка (навіть мінімальна) отриманої інформації,

· Проведення попередніх переговорів про умови угоди (ціна, порядок розрахунків, порядок передачі об'єкта),

· Укладення договору (і, можливо, його нотаріальне посвідчення),

· Здійснення державної реєстрації угоди,

· Оплата консультацій, виплата комісійних брокерської фірмі,

· Проведення розрахунків,

· Прийом-передача об'єкта і т.д.

Досвід функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах показує, що при угодах з комерційною нерухомістю загальні витрати на проведення операції з купівлі-продажу становлять до 2-3% від ціни нерухомості, при угодах з житловою нерухомістю величина прямих трансакційних витрат може становити до 7-8 і більше %.

Як показує досвід формування ринку нерухомості в Санкт-Петербурзі, загальна величина витрат при проведенні операцій з житловою нерухомістю становить сьогодні в грошовому вираженні до 10% від ціни об'єкта. Зі зростанням конкуренції на ринку брокерських послуг, з упорядкуванням системи тарифів на послуги, що надаються державними та муніципальними установами ця величина має деяку тенденцію до зниження, перш за все, у зв'язку з зниженням рівня комісійної відсотка (з 8-10% до 5-7%, а іноді і менше) і тим не менше вона залишиться в майбутньому дуже істотною величиною.

Очевидно, основна причина звернення до послуг посередників полягає в тому, що самостійно займаючись проведенням угоди, продавець чи покупець не тільки витрачає гроші, і найголовніше, час, а й піддається цілому ряду ризиків (безпеки, помилки в оцінці попиту і пропозиції, якості об'єкта , а, отже, і в ціні), основа яких - власна некомпетентність.

Звернення до професіонала - спосіб зниження ризиків і витрат при здійсненні операцій з нерухомістю.

При угодах з комерційною нерухомістю відносна величина витрат, пов'язаних з проведенням операції, нижче, ніж при угодах на ринку житлової нерухомості, так як значна частина трансакційних витрат відноситься до категорії постійних витрат, мало пов'язаних з величиною ціни об'єкта. Однак в абсолютному вираженні витрати вище, ніж на ринку житла.

6. Наявність спеціальної нормативно-правової бази, Яка регламентує відносини, пов'язані з нeдвіжімим майном.

Власність, традиційно визначається як влада людини над річчю і що виявляється в правах володіння, розпорядження та користування, по відношенню до нерухомості ніколи не буває повною і абсолютною. Власник нерухомості зобов'язаний узгоджувати свої дії з тими вимогами та обмеженнями, які накладає на нього держава в інтересах інших осіб.

Приватна власність зовсім не означає «що хочу, те і роблю». Держава має право і навіть зобов'язана обмежити права власника, але обмежити розумно, з дотриманням і інтересів власника землі, і інтересів суспільства. Такі обмеження є практично всюди в сучасному світі. Наприклад, в Німеччині право переважної покупки сільськогосподарських земель - за тими, хто живе і працює на землі, і для придбання сільськогосподарської землі потрібен дозвіл влади; у Франції земельна ділянка не може бути предметом купівлі-продажу протягом 12 років після придбання і перш ніж купити землю, потрібно бути її орендарем і взяти на себе зобов'язання протягом 9 років займатися сільським господарством, і т.д.

По суті, мова йде про те, що держава, здійснюючи від імені суспільства в цілому роль верховного арбітра, виділяє нерухомість в особливий вид майна і встановлює спеціальний контроль за режимом його використання і порядком економіко-правового обороту через:

· Державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю;

· Оподаткування нерухомості;

· Оподаткування операцій з нерухомістю.

7. Високий рівень ризиків на ринку нерухомості.

Під ризиком розуміється можливість відхилення реальних результатів тієї чи іншої операції або проекту в негативну сторону в порівнянні з планованими на початку. На ринку нерухомості в зв'язку зі складною природою нерухомого майна (кожен об'єкт нерухомості має фізичну, юридичну та економічну визначеність), високою залежністю від стану регіональної економіки проблема ризиків набуває особливого значення.

У відповідності з природою нерухомості, особливостями ринку нерухомості, причинами, що викликають ризики, можуть бути самі різні чинники - юридичні, містобудівні, адміністративні, економічні, технологічні. Відповідно до цього можна виділити наступні види ризиків:

· Юридичні (можливість втрати права власності, неможливість відшкодування збитків у зв'язку з помилками при укладанні договорів і контрактів, можливість появи претензій третіх осіб, невиявлених обтяжень об'єкта та ін.);

· Технологічні та містобудівні (неправильний вибір місця реалізації проекту, його невідповідність навколишній забудові, помилки в конструктивних рішеннях, невірний вибір матеріалів та ін.)

· Адміністративні (можливість зміни податкового режиму, поява нових вимог щодо виконання зобов'язань перед органами міської влади, введення обмежень функціонального використання будівель та ін.)

· Економічні та організаційно-економічні (невірний макроекономічний прогноз і прогноз розвитку регіональної економіки, - помилки в прогнозуванні попиту і пропозиції на ринку, неправильна оцінка конкурентного середовища, вибір не відповідної організаційної форми при реалізації проекту і т.д.).

В остаточному підсумку, всі види ризиків так чи інакше мають фінансовий вимір, або збільшуючи витрати по проекту або угоді, або приводячи до перевищення їх запланованих термінів.

У той же час можна виділити власне фінансові ризики, Які можуть бути розділені на кілька груп:

1. Ризики, що випливають із загального стану і змін у фінансовій системі: зміна процентних ставок по кредитах, введення обмежень на коливання валютного курсу, зміни в темпах інфляції в порівнянні з прогнозованими, зміна в прибутковості альтернативних інвестицій;

2. Ризики, обумовлені тим чи іншим варіантом, обраним для фінансування діяльності компанії, рівнем опрацювання фінансових рішень. Наприклад, вибір кредиту як джерела фінансування може бути більш ризикованим варіантом в порівнянні з випуском акцій, тому що передбачає жорсткий графік погашення основного боргу і виплати відсотків, чого немає при емісії акцій. У той же час випуск акцій нової, маловідомою фірмою може не забезпечити достатнього обсягу залучення фінансових ресурсів;

3. Ризики, що виникають у зв'язку з низькою якістю фінансових розрахунків, наприклад, при складанні плану надходжень і витрат за проектом, що може привести до його неліквідності (нездатність виконати зобов'язання) на будь-якому етапі проекту. Це зажадає залучення нових джерел фінансування (як правило, більш дорогих), або може привести до неспроможності проекту в цілому.

У реальній економічній практиці все групи ризиків взаємопов'язані і часто переплітаються один з одним, що може привести до мультиплікативного ефекту.

Так, при істотному обмеженні платоспроможного попиту відсутність економічного і фінансового планування може привести до набагато більш серйозних наслідків, ніж в ситуації його стабільності або, тим більше, зростання.

Дуже істотним є відмінність в складі ризиків, що домінують на первинному і вторинному ринках нерухомості: якщо для первинного ринку більше значення мають технологічні та економічні ризики, то для вторинного ринку юридичні ризики істотно важливіше і більш характерна.

Значною мірою таке положення пов'язане з рівнем юридичного опрацювання проблем суб'єктами угод на первинному і вторинному ринках. якщо на
первинному ринку в основному оперують юридичні особи, що володіють необхідними кваліфікованими фахівцями, то на вторинному ринку, де основні суб'єкти - фізичні особи, юридичні прорахунки можливі найбільшою мірою.

8. Обмежені можливості саморегулювання ринку за допомогою цінового механізму.

Ефективно працюючий в інших секторах ринкової економіки цей механізм дає суттєві збої на ринку нерухомості. Головний елемент цього механізму - зв'язка "попит-ціна-пропозиція" - тут виявляється недостатньо ефективним для приведення ринку в стан рівноваги.

Світовий досвід показує, що збалансованість попиту і пропозиції на ринку нерухомості явище майже виняткове. Навпаки, нерівноважний стан ринку є тут майже правилом.

Неравновесность попиту і пропозиції на ринку нерухомості, недостатність цінового механізму як інформаційної системи, стає однією з головних причин, що ведуть до появи професійної діяльності на ринку нерухомості. З макроекономічної точки зору один із головних напрямів цієї діяльності - приведення у відповідність попиту і пропозиції на ринку, з
мікроекономічної - забезпечення прийняття учасниками ринку економічно раціональних рішень.

9. Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції. На підставі аналізу вищеназваних особливостей ринку нерухомості можна сформулювати головну специфічну рису ринку нерухомості: ринок нерухомості є менш досконалим ринком в порівнянні з іншими секторами ринкової економіки (табл.2.1.).

Таблиця 2.1.

Характеристика ринку досконалої та недосконалої конкуренції [4]

 Ринок досконалої конкуренції  Ринок недосконалої конкуренції
 1. Однорідні і подільні товари  1. Нестаидартизовані товари, так як кожен об'єкт унікальний
 2. Велика кількість учасників, що унеможливлює вплив кожного з них на рівень цін  2. Обмежене число учасників, що обумовлено умовами фінансування і складними юридичними правами, характерними для кожного об'єкта
 3. Повна, достовірна і доступна для всіх учасників інформація  3. Складно отримати достовірну, своєчасну і повну інформацію про угоди
 4. Централізоване ведення угод  4. Децентралізовані торги
 5. Низькі операційні витрати  5. Високі операційні витрати

За останні роки ринок нерухомості підвищив свою активність за допомогою дії компаній, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю, фінансових організацій та урядових агентств, оцінювачів, юристів. Проте, його не можна віднести до ринку досконалої конкуренції внаслідок суттєвих особливостей функціонування, обумовлених такими факторами як:

- Специфіка об'єктів нерухомості;

- Щодо більш високі рівні ризику, характерні для нерухомості;

- Вплив ринку капіталу;

- Неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і пропозицією.

За критеріями, прийнятим в економічній теорії, ринок є досконалим, якщо на ньому виконуються наступні умови:

· Попит і пропозиція близькі до рівноваги або можуть бути легко приведені до рівноваги за допомогою цінового механізму;

· Є багато незалежних один від одного продавців і покупців;

· Покупці і продавці добре поінформовані про стан і тенденції ринку;

· Попит і пропозиція еластичні за ціною;

· Витрати угод низькі в порівнянні з ціною товару;

· Ринок доступний для входження в нього нових учасників;

· Товари мають високу ліквідність;

На відміну від цього на ринку нерухомості:

· Попит і пропозицію, як правило, не збалансовані і можливості приведення їх у рівновагу за допомогою цін обмежені;

- Присутній обмежене число покупців і продавців;

- Інформація про ринок не настільки відкрита, як, наприклад, на ринку цінних паперів або споживчих товарів;

- Витрати угод (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкта, витрати на реєстрацію і т.п.) досить високі;

- Пропозиція і попит менш еластичні, ніж на інших ринках;

- Входження на ринок нових учасників ускладнено;

- Для товарів характерна низька ліквідність.

10. Ринок нерухомості - інтегрована категорія і передбачає наявність характерних рис, притаманних ринків товарів, інвестицій і послуг.

Існує ще один підхід до вивчення соціально-економічної сутності ринку нерухомості, який пов'язує цей ринок з ринком послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей і проявів.

Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування цілком конкретних процесів:

- Ринок житла - для забезпечення житлових потреб;

- Ринок промислових об'єктів - для реалізації виробничо-технологічних процесів;

- Ринок земельних ділянок - для забезпечення сільськогосподарського виробництва, промислово-цивільного будівництва, рекреаційних потреб.

Ринок нерухомості призначений для надання певних специфічних послуг і за своєю соціально-економічною природою близький до поняття ринку послуг.

Однак не зовсім правильно стверджувати, що ринок нерухомості - це складовий елемент єдиного ринку послуг.

Послуга, як товар особливого роду, має низку відмінних рис:

-неотделімостью від виробника;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством якості.

При цьому послуга може бути пов'язана або не пов'язана з товарами, що мають матеріально-просторову форму вираження, а й в тому і в іншому випадку вона корисна не як річ, а як певна діяльність.

Очевидно, що послуги, що надаються об'єктами нерухомості, не володіють всією сукупністю рис, властивих наведеним вище способом ідентифікації. Зокрема, вони можуть здійснюватися і при відчуженні безпосереднього виробника об'єкта, мають можливість збережуться і мають відчутний характер.

Об'єкт нерухомості корисний не сам по собі, а як сукупність можливостей для реалізації діяльного процесу і його обслуговування. Ця обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як одну з різновидів ринку послуг, але різновид вельми специфічну, що вимагає для свого вивчення зваженого підходу, що поєднує принципи системного та індивідуального дослідження.

З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості - це інфраструктурна категорія, Пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.

Узагальнюючи понятійно-термінологічні підходи, можна зробити наступні висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна і зважаючи на відсутність вагомих теоретичних підстав для його однозначної ідентифікації розглядати ринок необхідно у взаємозв'язку з ринками товарів, інвестицій і послуг (рис. 2.6.). Така трактування не суперечить вузькоспрямованому розуміння ринку, що припускає економічну функцію відомості разом покупців і продавців.

Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Від того, наскільки професійно

 
 


Мал. 2.6. Ринок нерухомості і його зв'язок з іншими ринками[5]

виконаний цей аналіз, залежить достовірність бізнес-планів, на підставі яких приймаються інвестиційні рішення.




Купівля-продаж підприємства. | Оренда. | Довірче управління. | Спадкування. | Нерухомість як економічне благо | Державна реєстрація іпотеки | Структура і функції ринку нерухомості | Об'єкти ринку нерухомості | А. Земля | Суб'єкти ринку нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати