Головна

Договір купівлі-продажу земельних ділянок

  1. I. Предмет Договору
  2. V. Порядок зміни, розірвання та припинення Договору
  3. VIII.2.1) Договори: поняття та види.
  4. VIII.2.2) Умови дійсності договору (угоди).
  5. VIII.2.3) Воля в договорі.
  6. VIII.3.3) Договір зберігання.
  7. XII. ЛІЦЕНЗІЙНО-ДОГОВІРНІ ОСНОВИ ПРИРОДОКОРИСТУВАННЯ ТА ОХОРОНИ НАВКОЛИШНЬОГО СЕРЕДОВИЩА

Основні правила купівлі-продажу земельних ділянок, які розглядаються в якості нерухомості, викладені в главі 30 ГК РФ. Особливу увагу слід звернути на ст. 549 - 558 § 7 цієї глави. Норми цього параграфа застосовуються пріоритетно перед нормами загальних правил про купівлю-продаж, викладених в § 1 (п. 5 ст. 454 ЦК України).

Ряд правил про купівлю-продаж земельних ділянок міститься також в земельному законодавстві (див. Далі).

Російським цивільним законодавством, судовою практикою і доктриною нерухоме майно (і перш за все земля) завжди розглядалася як особливий об'єкт цивільних прав, оборот якого потребував спеціального правового регулювання.

У дореволюційному законодавстві підхід до купівлі-продажу нерухомості полягав у тому, що спеціальним чином регулювалися відносини, пов'язані з передачею придбаної нерухомості. Вона довгий час розглядалася як особливого способу набуття права власності. Передача нерухомого майна вимагала здійснення спеціальних дій, які супроводжувалися особливими процедурами *. Це породило в науці і судовій практиці погляд, згідно з яким купівля-продаж нерухомості відноситься не до договорів, а до дій, способів набуття прав на майно * *.

---

 * Див. Про це докладніше: Мейер Д. І. Російське громадянське право: У 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 64 - 65.

 * * Див .: Шершеневич Г. Ф. Курс цивільного права. Т. II. СПб., 1902. С. 95.

Даний підхід призвів до того, що "... практика наша, відкинувши сумніви в договірному характері, визнала купівлю-продаж одностороннім договором, за яким одна особа зобов'язується сплатити іншому певну суму грошей за річ, придбану від нього у власність" *. Однак з часом перемогло цілком розумне думку про те, що купівля-продаж все-таки договір двосторонній.

---

 * Там же. С. 95.

Така ж позиція була і у Д. І. Мейєра, який стверджував, що "купівля-продаж нерухомого майна представляє особливості лише щодо вчинення договору ... але саме значення договору точно таке ж, як і значення купівлі-продажу рухомого майна" *. При підготовці проекту Цивільного Уложення був використаний саме такий підхід. У матеріалах Редакційної комісії пояснювалося, що в відступ від діючого на той час законодавства проектовані правила про купівлю-продаж (в тому числі нерухомості) поміщаються в розділ про договори. Зазначалося, що купівля-продаж укладає в собі всі ознаки договору і входить безпосередньо в область договірних відносин; з самого поняття видно, що це є договір двосторонній.

---

 * Мейер Д. І. Указ. соч. С. 226.

Проект Цивільного Уложення не розглядав договір продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі-продажу. Разом з тим специфіка договорів купівлі-продажу, об'єктом яких була нерухомість, враховувалася в повній мірі *.

---

 * Див .: Витрянский В. В. Договір продажу нерухомості. С. 34.

В кінцевому рахунку запанувало обгрунтована думка про те, що договірна форма необхідна для актів відчуження нерухомості, в тому числі земельних ділянок *.

---

 * Про історію правового регулювання купівлі-продажу землі в Росії см. Також: Енгельман І. Щодо набуття права власності на землю по російському праву. СПб., 1859.

Договір купівлі-продажу земельних ділянок є консенсуальним, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій). Він визначається як угода сторін про те, що продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку за певну плату.

Загальні вимоги до форми договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлені в ст. 550 ГК РФ: договір укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Якщо договір не відповідає зазначеній формі, він недійсний. Нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки не потрібно, однак, якщо сторони виявлять бажання, вони мають право це зробити.

Специфіка землі як первинного елемента поняття "нерухомість" зумовила вимога про обов'язкову державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість до покупця за договором (ст. 551 ЦК). Порядок цієї процедури передбачено Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Правове значення державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку полягає в тому, що покупець стає його власником тільки після спеціальної перевірки прав самого продавця на ділянку, "юридичної чистоти" угоди, окремих її умов і акту державної реєстрації. Виконання сторонами умов договору до його державної реєстрації не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами *.

---

 * Див .: Крассом О. І. Указ. соч. С. 106.

Істотними умовами договору купівлі-продажу земельної ділянки є його предмет і ціна. Так, згідно зі ст. 554 ГК РФ в ньому повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно - земельну ділянку, що підлягає продажу. У договорі має бути вказана ціна земельної ділянки. В даному випадку не застосовується правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, що передбачає, що при відсутності в договорі вартості об'єкта вона визначається за ціною, звичайно стягується при порівнянних обставинах за аналогічні товари.

Ціна земельної ділянки повинна визначатися ринковими умовами. Згідно п. 1 ст. 66 ЗК РФ ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до Федерального закону "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" *. У ст. 8 цього Закону при продажу земельних ділянок, що належать публічним утворень, або в тих випадках, коли вони є співвласниками, попередня оцінка земельної ділянки спеціалізованою організацією є обов'язковою * *.

---

 * ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" від 29 липня 1998 N 135-ФЗ (з послід. Ізм. Від 27 лютого 2003 г.) // Відомості Верховної. 1998. N 31. У розділі ст. 3813.

 * * Аналогічна точка зору висловлена ??і в літературі, див., Наприклад: Постатейний коментар ... / Под ред. Г. Є. Бистрова, Б. Д. Клюкина. С. 341. У Москві діє Постанова Уряду Москви від 27 липня 2004 р N 522-ПП "Про порядок проведення оцінок вартості земельних ділянок, що перебувають у державній власності на території м Москви, і затвердження Методики розрахунку плати за право на укладення договору оренди земельної ділянки ". Відповідно до цього акта оцінка ринкової вартості земельних ділянок повинна проводитися із залученням незалежних оцінювачів.

При встановленні ринкової ціни земельної ділянки враховуються всі нормативні акти земельного законодавства, що стосуються формування ціни *, а також відповідні Методичні рекомендації * *.

---

 * Див., Наприклад: ст. 2 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" від 25 жовтня 2001 N 137-ФЗ (з послід. Ізм. Від 8 грудня 2003 року) // Відомості Верховної. 2001. N 44. У розділі ст. 4148.

 * * Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок, затв. Розпорядженням Мінмайна РФ від 6 березня 2002 N 568-р // Експрес-закон. 2002. N 21.

Слід додати, в законодавстві використовуються різні терміни - "ринкова вартість", "нормативна ціна", "кадастрова вартість", "ціна договору". Вони висловлюють незбіжні аспекти цінності землі і застосовуються в різних випадках, для відносин з неоднаковим вмістом і суб'єктним складом *.

---

 * Див., Наприклад: Степченкова Н. Н. Правові засади встановлення ціни земельних ділянок державної або муніципальної власності при укладанні договорів купівлі-продажу // Вісник Саратовської державної академії права. 2004. N 2. С. 113 - 119.

Наприклад, кадастрова вартість застосовується для цілей оподаткування. Нормативна ціна землі * встановлюється органами виконавчої влади суб'єктів РФ (вони можуть коригувати цю ціну в певних межах). В окремих випадках, спеціально зазначених законом, вона використовується для визначення розміру мит при передачі землі у власність, при спадкуванні тощо * * Фактично це умовна облікова ціна, що дозволяє лише спростити деякі розрахунки в стосунках насамперед з державою. Що ж стосується суми платежу покупця за конкретним договором купівлі-продажу, то вона, звичайно ж, визначається з урахуванням попиту і пропозиції, є ринковою за природою, тому її краще іменувати ціною договору.

---

 * Див., Наприклад: Постанова Уряду РФ від 15 березня 1997 "Про порядок визначення нормативної ціни землі" (Відомості Верховної. 1997. N 13. У розділі ст. 1 539).

 * * Уже при завершенні роботи був прийнятий ФЗ від 29 листопада 2004 N 141-ФЗ, яким були внесені різні зміни в текст Податкового кодексу РФ, а також визнаний таким, що втратив чинність, низку нормативних актів і окремих норм. Так, в Законі про плату за землю більшість норм скасовано, але зберегла силу ст. 25 "Нормативна ціна землі" // Відомості Верховної. 2004. N 49. У розділі ст. 4840.

Сказане лише загальний погляд на поняття ціни. Якщо ж мова йде про конкретні ситуації, то потрібні уточнення. Наприклад, відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ власники нерухомості, розташованої на землях публічних утворень, а також особи, які приватизували об'єкт нерухомості без приватизації земельної ділянки, мають виключне право на його викуп. При цьому положення ФЗ від 29 липня 1998 року "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" не застосовуються. Ціна в таких випадках визначається за правилами п. П. 2, 3 ст. 2 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" - для викупу земельних ділянок з земель публічних утворень застосовується мінімальна ставка земельного податку, помножена на коефіцієнт, який встановлюється суб'єктом РФ; максимальний коефіцієнт - 30. Якщо ж на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки суб'єктом РФ конкретна ціна не визначена, то підлягає застосуванню мінімальна ставка земельного податку *.

---

 * Див. П. 9 зазначеного вище Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" від 24 березня 2005 р N 11.

Інші умови не є істотними, тобто їх відсутність не робить договір неукладеним. Наприклад, відповідно до п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом яких є земельні ділянки, слід вказувати їх категорію. Але якщо вона в конкретному договорі не вказана, то чи слід вважати договір неукладеним? Вважаємо, що немає. Вже зазначалося, що відсутність тих чи інших відомостей (умов) в договорі, про необхідність яких говорить законодавець, може призводити до різних наслідків. В даному випадку навряд чи правильно, підриваючи оборот, визнавати договір неукладеним (саме такими є наслідки відсутності істотних умов), оскільки категорію земель легко визначити за даними державного кадастру.

На користь такого тлумачення говорить і той факт, що в п. 3 ст. 8 ЗК РФ встановлено спеціальні наслідки лише для випадків незаконного переведення земель з однієї категорії в іншу. Крім того, обов'язок вказувати категорію землі і тим самим її призначення становить обов'язок не за договором, а безпосередньо перед державою, за вказівкою законодавця. Те ж саме відноситься і до умови про мету використання землі - ділянка повинна використовуватися відповідно до його цільового призначення (ст. 42 ЗК РФ).

Для укладення договору купівлі-продажу земельних ділянок встановлені диференційовані правила.

Перш за все процедура укладення договору купівлі-продажу земельних ділянок суттєво різниться виходячи з того, чи знаходиться земельна ділянка в публічній або приватній власності. Договори купівлі-продажу земельних ділянок без участі публічних утворень не мають обов'язкових форм, вони полягають на основі загальних правил про купівлю-продаж нерухомості. При цьому можуть бути використані і раніше діяли акти, форми договорів. Наприклад, Наказом Комітету РФ по земельних ресурсів та землеустрою N 1-16 / 770 від 2 червня 1993 був затверджений Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки; сьогодні він не має нормативного значення, але може служити певним методичним орієнтиром *; окремі умови сторони можуть включати в текст своїх угод з урахуванням Порядку купівлі-продажу громадянами РФ земельних ділянок, затв. Постановою Ради Міністрів - Уряду РФ 30 травня 1993 р N 503 (скасовано).

---

 * Зазначений Типовий договір був розроблений відповідно до Закону від 23 грудня 1992 "Про право громадян РФ на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва". Даний Закон був визнаний таким, що втратив силу у відповідності зі ст. 4 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу РФ".

Якщо договір купівлі-продажу земельних ділянок укладається на основі рішення публічного освіти про надання землі, то треба розрізняти також кілька ситуацій.

Земельні ділянки для будівництва виділяються як з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта, так і без такого узгодження. Купівля-продаж землі в першому випадку не проводиться, спочатку ділянку може бути лише надано в оренду. У другому випадку земельну ділянку може бути куплений, але тоді обов'язково проведення торгів (докладніше про це див. Далі).

Якщо ділянка надається для забудови, судова практика цілком стійка: такі ділянки можуть бути продані або надані в оренду тільки за підсумками торгів *.

---

 * Див., Наприклад: Вєтров С. А., Назаренко І. П., Зазуля Т. В., Карманов А. Ю. Практика розгляду спорів, що виникають із земельних правовідносин // Вісник Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу. 2003. N 5.

Що ж стосується випадків надання землі в інших цілях (не для будівництва), то відповідно до п. 6 ст. 34 ЗК РФ договір купівлі-продажу укладається в тижневий термін після подання заявником кадастрової карти (плану) земельної ділянки в орган, передбачений ст. 29 ЗК РФ.

Самостійну групу утворюють правила продажу при викупі (тобто коли земля купується при вже наявної будівлі). При цьому універсальної нормою є норма п. 3 ст. 35, що вимагає при викупі спиратися на правила ст. 250 ГК РФ, а норми п. П. 6 - 8 ст. 36 ЗК РФ використовуються при викупі з земель, що належать державі або муніципального утворення (див. Далі).

Особливий порядок встановлений для купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Суб'єкт РФ або муніципальне утворення мають переважне право на придбання ділянки, що продається за ціною, за яку він продається (якщо тільки продавець не виставила ділянку на торги). У зв'язку з цим продавець зобов'язаний сповістити у письмовій формі суб'єкта РФ і муніципальне утворення про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни та інших істотних умов договору (п. 2 ст. 8 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення"). Повідомлення вручається під розписку або надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Термін для здійснення взаємних розрахунків за такими угодами не може бути більше 90 днів *.

---

 * У редакції ФЗ від 18 липня 2005 N 87-ФЗ.

Якщо ж суб'єкт РФ (у відповідних випадках - муніципальне утворення) відмовиться від покупки або не повідомить у письмовій формі продавця про намір придбати продаваний ділянку протягом 30 днів з дня надходження повідомлення, продавець протягом року має право продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче зазначеної в повідомленні ціни. Якщо ж продавець бажає зменшити ціну або змінити раніше заявлені істотні умови, то він зобов'язаний знову звернутися в зазначені громадські освіти з пропозицією придбати продаваний ділянку.

Угоди, здійснені з порушенням зазначеного переважного права, визнаються нікчемними.

Вказівка ??на річний термін саме по собі виступає обмеженням для вільного продажу, тобто незалежно від зміни ціни і істотних умов. Таке тлумачення легко пояснити: У кінці року в відповідному адміністративно-територіальному утворенні може радикально змінитися ситуація щодо сільгоспугідь і потреба в них для задоволення суспільних інтересів може істотно зрости, спонукаючи публічна освіта придбати які раніше не куплений земельну ділянку.

Таке право виникає в ситуаціях, коли публічні торги не проводяться або відповідно при безкоштовне відчуження частки інші учасники часткової власності не побажають її придбати. Сенс цього правила, звичайно ж, полягає в наданні суб'єктам РФ правової можливості впливати на ринок сільськогосподарських земель *.

---

 * Див. Про це: Захар'їн В. Р., Попов Н. А. Коментар до Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". С. 23.

Зазначене повноваження є суб'єктивне цивільне право, чи не перетворює можливість придбання земельної ділянки (або відповідно частки) в обов'язок суб'єкта РФ (органу місцевого самоврядування). Дане переважне право треба відрізняти від інших ситуацій, коли проводиться викуп земельної ділянки.

Сама ж процедура укладення договору тут, вважаємо, підпорядковується універсальним правилам купівлі-продажу.

Якщо ж земельні ділянки сільськогосподарського призначення виділяються з земель публічних утворень, то правила про їх продаж в цілому збігаються з продажем інших ділянок з державних або муніципальних земель, тобто продаж здійснюється на торгах (п. 1 ст. 10 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", ст. 38 ЗК РФ).

ФЗ від 18 липня 2005 N 87-ФЗ дещо змінені правила, що стосуються переважного права суб'єкта РФ (муніципального освіти) на придбання продаваних сільгоспугідь. Загальна норма (п. 1 ст. 8 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення") залишилася колишньою - перш ніж продати ділянку у вільному порядку, треба враховувати переважне право суб'єкта РФ (у відповідних випадках - органу місцевого самоврядування) на його придбання. Однак змінився склад даних про земельну ділянку, що направляються відповідному публічному утворенню: слід вказувати не тільки ціну, але і розмір ділянки, його місце розташування, а також термін, до закінчення якого повинен бути здійснений взаємний розрахунок. Цей термін не повинен бути більше ніж 90 днів.

При відмові суб'єкта РФ (муніципального освіти) від покупки або якщо в письмовій формі протягом 30 днів не буде повідомлення про намір придбати ділянку, продавець має право продати таку ділянку протягом року третій особі за ціною не нижчою, ніж зазначена в повідомленні.

Раніше норма п. 4 ст. 8 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" передбачала право публічних утворень при порушенні розглянутих правил вимагати перекладу на себе прав і обов'язків покупця. Зараз вона замінена нормою про те, що порушення переважного права публічних утворень тягне нікчемність угоди.

Особливо також слід сказати про порядок продажу земель сільгосппризначення, які перебувають в оренді. Пунктом 4 ст. 10 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" передбачено, що знаходиться в оренді земельну ділянку може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю, що склалася в даній місцевості, або за ціною, встановленою законом суб'єкта РФ, після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої ділянки. Рішення про надання земельної ділянки у власність або про відмову в його наданні у власність має бути прийняте протягом 30 днів з дня подачі таким орендарем заяви в письмовій формі до виконавчого органу державної влади суб'єкта РФ або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок в межах їх компетенції.

Вказівка ??на правову можливість на боці орендаря дозволяє стверджувати, що на стороні орендодавця є відповідна обов'язок і ми маємо справу з винятковим правом на придбання ділянки у власність. У зв'язку з цим не ясно, чому в тексті допускається можливість відмови в наданні ділянки у власність.

Нарешті, вельми цікава норма передбачена в новому п. 7 ст. 10 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Передбачено, що сільськогосподарські організації, а також громадяни, які ведуть селянське (фермерське) господарство, право власності або право оренди на земельні ділянки, які перебувають у них на праві постійного (безстрокового) користування чи праві довічного успадкованого володіння, здійснюють відповідно до ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації "від 25 жовтня 2001 N 137-ФЗ. При цьому сільгоспугіддя купуються у власність за ціною, встановленою законом суб'єкта РФ в розмірі не більше 20% кадастрової вартості сільськогосподарських угідь.

Нарешті, є деякі особливості для укладення угод купівлі-продажу землі фермерами (ст. 12 ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство"). У числі передумов договору купівлі-продажу потрібно попередній висновок договору всіма членами фермерського господарства, передбаченого ст. 4 цього Закону; договір купівлі-продажу укладається протягом семи днів після подання заявником кадастрової карти (плану) та інших необхідних документів.

Оскільки в сфері будівництва придбання земельних ділянок сьогодні багато в чому пов'язано з торгами, зупинимося на цьому питанні. Самі по собі торги є лише спосіб укладення договору *. Загальні правила про них викладені в ст. 447 - 449 ГК РФ.

---

 * Цивільне право. Т. 1 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. С. 504.

В кінці 2004 р ЗК РФ було доповнено ст. 30.1, повністю присвяченій особливостям надання ділянок для житлового будівництва із земель публічної власності (без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта). У ній чітко визначено, що продаж земельних ділянок для житлового будівництва або продаж права на укладення договорів оренди земельних ділянок для житлового будівництва здійснюється на аукціонах (виняток становить ситуація, коли аукціон визнається таким в зв'язку з тим, що брало участь менше двох учасників (п.п . 26, 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

Початкові правила для проведення таких аукціонів встановлені ст. 38.1 ЗК РФ. Основні правила більш чітко і детально визначають саму процедуру цього заходу. Так, аукціон може проводитися тільки щодо земельної ділянки, що пройшов державний кадастровий облік.

Аукціон проводиться завжди відкрито і починається з подачі заявок. В якості продавця виступає відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Організатором аукціону може бути сам продавець або ж спеціалізована організація. Початкова ціна, сума завдатку і суттєві умови, в тому числі строк оренди, встановлюється продавцем. А ось час, місце і порядок проведення аукціону, форму і термін подачі заявки, правила внесення завдатку, крок аукціону встановлює організатор торгів (проте крок аукціону нормативно визначено в межах від 1% до 5% початкової ціни).

Організатор аукціону зобов'язаний не менш ніж за 30 днів до аукціону опублікувати в періодичному виданні повідомлення про проведення торгів. Вибір ЗМІ визначається Урядом РФ, виконавчим органом державної влади суб'єкта РФ, головою муніципального освіти. Крім того, організатор аукціону поміщає повідомлення про торгах на офіційному сайті перерахованих органів в Інтернеті (якщо такий сайт є).

Організатор може відмовитися від проведення торгів. Умови, необхідні для цього, визначені законодавством (п. 11 ст. 38.1 ЗК РФ).

Відповідно до закону прийом документів припиняється за п'ять днів до початку проведення аукціону. Крім того, один заявник може подавати лише одну заявку. Передбачено й інші правила, що забезпечують справедливе проведення торгів, необхідне інформування зацікавлених осіб, повернення завдатку у відповідних випадках і т.п. Результати аукціону оформляються протоколом, який підписується організатором і переможцем в день проведення. Другий примірник протоколу залишається у переможця.

При цьому договір купівлі-продажу з власником укладається на основі протоколу без права змін тих умов, які відображені в його тексті (п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ).

Торги вважаються такими, що якщо на них присутні менше учасників, ніж було заявлено, або ніхто з них після триразового оголошення початкової ціни не заявив про свій намір придбати предмет аукціону.

Інформація про результати аукціону повинна бути опублікована його організатором протягом трьох днів з дня підписання протоколу в тих же виданнях, в яких повідомлялося про проведення.

Розглянемо іншу ситуацію, що стосується укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, коли потрібно попередньо його освоїти і провести деякі підготовчі роботи для ведення житлового будівництва на землях, що належать до державної або муніципальної власності. У цьому випадку мова йде про встановлення самостійного речового права, близького по суті раніше відомому в вітчизняному законодавстві "праву забудови".

Нова ст. 30.2 ЗК РФ передбачає норму, коли земельні ділянки можуть надаватися "для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва". Освоєння включає в себе підготовку документації з планування території, виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, здійснення житлового та іншого будівництва відповідно до дозволеним використанням (п. 1 ст. 30.2). Такі ділянки не продаються, а надаються тільки в оренду на аукціоні. Після виконання вимог, передбачених підпунктом. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2, і проведення зазначених підготовчих робіт - орендар отримує виняткове право на придбання ділянки у власність або оренду.

Визначено особливі правила організації і проведення аукціонів з продажу права на укладення договорів оренди земельних ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва (ст. 38.2 ЗК РФ). В цілому вони збігаються з викладеними раніше нормами ст. 38.1 ЗК РФ, але є і деякі відмінності. Так, п. 4 ст. 38.2 є вказівка ??на те, що можуть пред'являтися додаткові вимоги, пов'язані з комплексним освоєнням земельної ділянки. Але вони не повинні призводити до витрат переможця аукціону, які не передбачені законом. Відповідно до п. 5 даної статті беруть участь в аукціоні заявники представляють документи, що містять пропозиції по плануванню, межеванию і забудові території. Крім того, в повідомленні про аукціон має бути обов'язково вказано про способи забезпечення зобов'язань з комплексного освоєння земельної ділянки і їх обсязі, які потрібні для участі в торгах і т.д.

Таким чином, встановлена ??ступінчаста процедура для придбання земельних ділянок при їх комплексному освоєнні. Публічний власник може і не надавати ділянки в оренду для його комплексного освоєння, так як всі необхідні дії може виконати сам. У цьому випадку він продає або здає в оренду вже готовий для експлуатації земельну ділянку, має кадастровий номер, забезпечений плануванням і підготовчими роботами (з підготовленою інженерною інфраструктурою і т.п.).

Постановою Уряду РФ N 808 від 11 листопада 2002 були затверджені Правила організації і проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок. Питання про їх дії після змін в ЗК РФ повинен, мабуть, вирішуватися з урахуванням наступних міркувань. Оскільки ст. 38.1 і 38.2 ЗК РФ містять правила про проведення аукціонів лише для спеціальних випадків (для надання ділянок при житловому будівництві і комплексному освоєнні з метою житлового будівництва) було б правильним вважати, що Правила 2002 р є універсальними і підлягають застосуванню там і тоді, коли відсутні спеціальні норми.

Зауважимо, що сформувалися в сфері продажу земельних ділянок правила не суперечать нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, що регулюють порядок проведення прилюдних торгів.

Слід також враховувати, що при проведенні торгів питання про ряд їх умов є питання компетенції самих державних і муніципальних органів. Зокрема, в деяких містах (наприклад, в Санкт-Петербурзі) земельні ділянки за загальним правилом надаються на торгах з інвестиційними умовами. На місцях може бути передбачено особливий порядок розрахунків з переможцем аукціону. Зокрема, допустимо встановлювати порядок визначення величини умовних одиниць, прийнятих для розрахунку суми платежу *. У той же час не можна змінювати правило про те, що сума платежу, встановлена ??на торгах, є остаточною і не може доповнюватися будь-якими внесками.

---

 * Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 6 лютого 2002 N А56-16134 / 01.

Крім того, торги для зазначеної ситуації можуть проводитися тільки у формі аукціону.

Для забезпечення єдності містобудівних рішень і комплексного розвитку столиці Урядом Москви передбачено проведення конкурсів та аукціонів *. При цьому перевагу надають купівлі-продажу земельних ділянок, а довгострокову оренду (в числі додатків до зазначеною Постановою та приблизний Договір довгострокової оренди земельної ділянки) * *. Слід зазначити, що після внесення зазначених вище змін в ЗК РФ цей акт було б правильним вважати таким, що втратив силу в частині надання земельних ділянок для будівництва.

---

 * Постанова Уряду Москви від 27 квітня 2004 р N 255-ПП (в ред. Від 3 серпня 2004 р N 527-ПП) "Про порядок проведення конкурсів та аукціонів з підбору інвесторів на реалізацію інвестиційних проектів".

 * * Треба зауважити, що в м Москві земля практично не передавалася в приватну власність, виняток становлять лише придбання у власність на інвестиційних засадах земельних ділянок в районі Москва-Сіті і м Зеленограді, див. Про це: Дмитрієв А. Основи міського землекористування в м Москві // Правове регулювання ринку нерухомості. 2000. N 2 - 3 (3 - 4).

Розпорядженням Мінмайна РФ від 2 вересня 2002 N 3070-р затверджено примірні форми рішень про надання земельних ділянок у власність, постійне (безстрокове) користування, безоплатне термінове користування, оренду *. Одночасно затверджено форми договорів безоплатного термінового користування та оренди земельних ділянок.

---

 * Російська газета. 2002. 9 жовтня.

Раніше були правила укладання договорів, їх примірні форми в даний час не діють. Втратив чинність і Порядок купівлі-продажу громадянами РФ земельних ділянок, затверджений Постановою Ради Міністрів - Уряду РФ від 30 травня 1993 р N 503.

Далі - про окремі умови купівлі-продажу земельних ділянок. Особливі вимоги до об'єкту купівлі-продажу визначені насамперед нормою п. 1 ст. 37 ЗК РФ - це можуть бути тільки ті ділянки, які пройшли державний кадастровий облік. У цьому ж пункті говориться про те, що на продавця покладається обов'язок надати наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Така вимога в основному збігається зі змістом п. 1 ст. 460 ГК РФ. Тим більше що обтяження в більшості підлягають фіксації в системі державного обліку прав на нерухоме майно (сервітути, право оренди тощо). Однак аналогічної норми в гл. 30 ГК РФ немає. Правила ж щодо недоліків якості продаваного об'єкта (див. Ст. 475, 557 ЦК України) навряд чи можна застосовувати при порушенні інформаційних обов'язків.

Такого роду наслідки передбачені безпосередньо Земельним кодексом РФ (п. 3 ст. 37), згідно з яким покупець має право вимагати зменшення ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування завданих йому збитків. Згідно з цією нормою до числа порушень належить надання продавцем завідомо неправдивої інформації: а) про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; б) про дозвіл на забудову ділянки; в) про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє значний вплив на вартість продаваного земельної ділянки; г) про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки; д) про іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку земельної ділянки.

У число обмежень, інформацію про яких повинен надавати продавець, входять обмеження не тільки цивільно-правового характеру (сервітут та ін. - Ст. 216 ЦК України), а й земельні *.

---

 * В цілому ж, мабуть, було б правильним все обмеження прав на земельну ділянку розділити на приватні сервітути, публічні сервітути і владні обмеження; при цьому найбільш складно провести межу між публічними сервитутами і владними обмеженнями (див., наприклад: Казанцев В., Коршунов М. Відродження сервітутного права в Росії // Відомості Верховної Ради. 1997. N 5. С. 21 - 22). Однак в будь-якому випадку сенс будь-якого сервітуту, якщо навіть він і обмежує чиїсь права, полягає не в позбавленні, а в наданні правових можливостей іншим особам.

Так, відповідно до ст. 56 ЗК РФ права на землю можуть бути обмежені шляхом встановлення особливих умов використання земельних ділянок та режиму господарської діяльності в охоронних і санітарно-захисних зонах. Це стосується перш за все охорони навколишнього середовища, в тому числі тваринного і рослинного світу, пам'ятників природи, історії і культури, археологічних об'єктів, збереження родючого шару грунту, природного місця існування, шляхів міграції диких тварин, в результаті введення умов початку і завершення забудови або освоєння земельної ділянки та ін.

Наприклад, відповідно до п. 3 ст. 87 ЗК РФ і ст. 15 ФЗ "Про особливо охоронюваних природних територіях" <1> власники земель на території національних парків не мають права здійснювати розробку корисних копалин, хоча самі по собі дані ділянки у них не вилучаються. Пунктом 1 ст. 56 ЗК РФ передбачено, що такі обмеження можуть встановлюватися на підставах, передбачених ЗК РФ і федеральними законами. Пункт ж 3 цієї ж статті чітко вказує на порядок введення обмежень, які встановлюються актами виконавчих органів державної влади, органів місцевого самоврядування або на основі рішення суду <2>. Перелік обмежень, що міститься в ст. 56 ЗК РФ, не є вичерпним <3>. Але з метою правильного й точного застосування закону (п. 1 ст. 56 ЗК РФ) слід виключити вказівки на будь-які обмеження в підзаконних нормативних актах <4>.

---

<1> Федеральний закон від 14 березня 1995 N 33-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 12. У розділі ст. 1024.

<2> Представляється, тут деяка суперечність, оскільки в багатьох випадках ЗК або Федеральний закон містять достатню інформацію для того, щоб вважати відповідне обмеження чинним і без, наприклад, акта органу місцевого самоврядування. Більш того, іноді йдеться про обмеження, але в дійсності встановлюється особливий правовий режим.

<3> Див. Про це: Лісіна М. Л. Правовий режим земель поселень. М., 2004. С. 130.

<4> Лист Держбуду Росії від 20 березня 2000 р N НМ-1082/2 "Про включення до складу відомостей, що підлягають реєстрації прав на нерухоме майно, містобудівних обмежень і сервітутів".

Власник, який продає земельну ділянку, може не знати про всіх фактично наявних обмеженнях. Однак і відповідає він не за будь-який випадок ненадання повної інформації, а за факт її свідомого спотворення.

До договору купівлі-продажу додається кадастрова карта (план) земельної ділянки, засвідчена органом, що здійснює діяльність по його веденню. На плані ділянки повинні бути вказані:

- Пункти державної геодезичної мережі і межові знаки або направлення на ці знаки, якщо вони розташовані за межами дільниці;

- Житлові і господарські будівлі із зазначенням їх поверховості;

- Інженерні мережі (електролінії, газопровід, водопровід і т.п.), якщо вони є об'єктами права власності інших фізичних або юридичних осіб;

- Межі частин ділянки з обмеженнями у використанні земель.

Передача земельної ділянки продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу (ст. 556 ЦК України). У юридичній літературі зазначається, що сторони не зобов'язані, а має право підписати передавальний акт або інший документ, який свідчить про виконання продавцем обов'язку передати нерухомість покупцеві *.

---

 * Див .: Попов М. Про купівлю-продаж земельних ділянок // Господарство і право. 1997. N 12. С. 38.

Дійсно, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ зобов'язання продавця передати земельну ділянку вважається виконаним після вручення (передачі) ділянки покупцеві і підписання сторонами документа про передачу, якщо інше не передбачено законом або договором, що передбачає, що сторони мають право передбачити інший порядок передачі. Однак ця ж стаття ЦК України встановлює, що ухилення однієї зі сторін від підписання документа про передачу земельної ділянки на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова продавця від виконання обов'язку передати майно або покупця від обов'язку прийняти майно. Таким чином, підписання документа про передачу є обов'язком сторін, якщо інший порядок передачі не передбачений законом або угодою сторін.

Ухвалення покупцем земельної ділянки, який відповідає умовам договору купівлі-продажу, навіть в тому випадку, коли воно обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору. Наслідки передачі такої ділянки врегульовані цивільним законодавством (ст. 475, 557 ЦК) - по ст. 37 ЗК РФ продавець відповідає лише за недостовірність інформації. Покупець, якому переданий товар (земельну ділянку) неналежної якості, має право за своїм вибором вимагати пропорційного зменшення ціни; безоплатного усунення недоліків в розумний строк; відшкодування витрат на усунення недоліків. У разі істотного порушення вимог до якості він може відмовитися від виконання договору і зажадати від продавця повернення сплаченої грошової суми. Вимога замінити земельну ділянку неналежної якості на інший, відповідний договору, виконати неможливо, оскільки всі земельні ділянки унікальні.

В силу особливостей землі як природного об'єкта, що представляє собою основу для життя і діяльності народів Росії, законодавством РФ певні вимоги до деяких умов договору купівлі-продажу, в основному стосуються обмежень.

Розглянемо види таких обмежень. Не можуть бути об'єктом купівлі-продажу земельної ділянки, вилучені з обігу (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), що не відповідають як за розміром, так і за їх місцем розташування *.

---

 * Правильно зазначається, що вимоги до місця розташування земельної ділянки є самостійним видом вимог, що дозволяє запобігти черезсмужжя, вклинювання і інші недоліки, див .: Волков Г. Коментар до Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" // Господарство і право. 2003. N 4. С. 48.

Законами суб'єктів РФ можуть встановлюватися мінімальні і максимальні розміри земельних ділянок, які виступають критеріями допустимості здійснення відповідних угод (ст. 4 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення"). Федеральне законодавство встановлює лише загальні ("рамкові") вимоги - визначає, що суб'єкт РФ самостійно встановлює максимальний розмір загальної площі сільгоспугідь, які розташовані в одному муніципальному районі та перебувають у власності одного громадянина і (або) однієї юридичної особи. Однак цей розмір не повинен бути менше 10% загальної площі сільгоспугідь району в момент надання та (або) придбання таких ділянок.

Передбачена можливість введення обмежень і за суб'єктним складом - іноземні громадяни, іноземні організації і особи без громадянства не можуть бути покупцями деяких земельних ділянок (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Обмеження такого роду вже встановлені: наприклад, зазначені вище особи, а також російські організації, в статутному капіталі яких частка іноземців, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб становить більше 50%, можуть набувати земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення тільки в оренду (ст. 3 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення"). Однак в подальшому обмеження можуть бути поширені на операції цих осіб і з іншими ділянками (у тому числі зі складу земель інших категорій). Фактично це означає, що договори купівлі-продажу, укладені такими особами, від початку недійсні - мізерна (ст. 166 ЦК України).

В інших випадках наслідки можуть бути іншими. Так, при порушенні правил п. 2 ст. 4 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" про максимальний розмір сільгоспугідь, отриманих у власність (а так само часткою в праві власності), такі (зайві) земельні ділянки (частки) повинні бути відчужені протягом року. У разі відчуження цих земельних ділянок або часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення суб'єкту РФ (або муніципального утворення) переважне право на укладення договору оренди цих земельних ділянок (або виділених в рахунок часток) мають особи, які здійснюють відчуження. Скасовано раніше діюче положення (абз. 2 п. 1 ст. 5) про те, що при порушенні власником зазначеного терміну, орган юстиції, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, зобов'язана в письмовій формі повідомити про це орган державної влади суб'єкта РФ. Однак збережено дію правила п. 2 ст. 5 ФЗ про звернення органу державної влади суб'єкта РФ в суд для того, щоб зобов'язати такого власника примусово відчужити зайвого ділянки на торгах.

Однак звичайні наслідки визнання угод нікчемними (повернення всього отриманого за угодою, визнання прав і обов'язків невознікшім - ст. 167 ЦК України) в даному випадку не передбачені.

Оскільки такі ділянки можуть залишитися непроданими, передбачено, що в цьому випадку земельна ділянка (частка) купуються суб'єктом РФ чи муніципальній освітою за ринковою вартістю, що діє в даній місцевості.

Слід пояснити, що викладена норма застосовується для випадків, коли перевищення меж земельної площі сталося "з підстав, передбачених у законі". Якщо, наприклад, фермер А. купив земельну ділянку і в результаті цього виявляється порушеною норма ст. 4 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (перевищено розмір сільгоспугідь, встановлений суб'єктом РФ), то дана угода просто недійсна (нікчемна). Чому? Тому, що маємо суперечність закону, і загальним правилом в таких випадках є застосування ст. 168 ГК РФ і норми про двосторонньої реституції (ст. 167 ЦК України) - угода не має юридичної сили, а все отримане по ній повертається. Інша річ, якщо зайвий ділянка отримана цим фермером в дар або в спадщину - ось для подібних ситуацій і передбачено особливий порядок нейтралізації наслідків у вигляді примусового продажу.

Застосування цього наслідки, як видається, вимагає уточнення ряду питань (наприклад, яким чином слід визначати зайвий і підлягає примусовому продажу ділянку), а також узагальнення практики, в тому числі судової.

Ряд спеціальних обмежень саме для угод купівлі-продажу, що поширюються також і на міну, введений і ст. 37 ЗК РФ.

По-перше, заборонено включати в договір умову про те, що продавець має право викупити земельну ділянку назад за власним бажанням.

По-друге, не дозволяється обмежувати набувача надалі розпорядженні земельною ділянкою, включаючи встановлення іпотеки на нього, здачу в оренду і т.п.

По-третє, заборонено передбачати в договорі обмеження відповідальності продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки.

Встановлення названих обмежень, звичайно ж, має певну логіку. Зокрема, законодавець явно мав намір виключити випадки, коли, наприклад, під виглядом продажу оформляється угода застави. Заборона на обмеження відповідальності зрозумілий в зв'язку з тим, що продавці земельних ділянок на практиці часто намагаються таким чином перекласти всі можливі наслідки саме на покупця. Проте в юридичному плані названі в п. 2 ст. 37 ЗК РФ обмеження навряд Чи конструктивні, оскільки вони вже (в тому чи іншому вигляді, прямо або опосередковано) відповідним актом цивільного законодавства. Так, "право на викуп назад", заборона на передачу в іпотеку явно суперечать змісту правомочностей власності, оскільки тільки власник (а не інша особа, в тому числі і не колишній власник) має право розпоряджатися майном (ст. 209 ЦК України). Відповідальність продавця за умови пред'явлення прав третіх осіб на продану річ і вилучення речі в їх користь (ст. 461 ЦК України) полягає в тому, що він (продавець) зобов'язаний відшкодувати покупцеві понесені ним збитки. У п. 2 ст. 461 ЦК України передбачено, що угоди про звільнення продавця від відповідальності або обмеження її в таких випадках є недійсними.

ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" передбачено, що не допускається укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, якщо не забезпечується їх цільове призначення (подп. 1 п. 3 ст. 1); з цього випливає, що будь-який договір купівлі-продажу (а так само і інший договір, що надає користування землею), що передбачає використання ділянки із земель сільськогосподарського призначення для інших цілей, наприклад для будівництва або потреб промисловості, повинен визнаватися недійсним.

Своєрідністю мають договори купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна. Зокрема, вище вже зазначалося, що публічні освіти продають їх за ціною, яка визначається в спеціальному порядку, а не на торгах.

Правове регулювання даних відносин є досі суперечливим. Так, ст. 553 ЦК України встановлює, що, якщо при продажу земельної ділянки знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її користування.

Якщо ж об'єктом купівлі-продажу є саме нерухомість, розташована на земельній ділянці, то згідно зі ст. 552 ГК РФ покупець цієї нерухомості отримує права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від прав продавця на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість. Якщо продавець нерухомості є власником земельної ділянки, то права на ділянку, які переходять покупцеві, повинні бути визначені в договорі, в іншому випадку покупця переходить право власності на частину земельної ділянки, зайняту нерухомістю і необхідну для її використання. Якщо продавець не є власником земельної ділянки, покупець отримує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості.

Таким чином, ГК РФ не розглядає будівлю і земельну ділянку, на якій воно знаходиться, як єдиний об'єкт, який повинен виступати в майновому обороті нероздільно. У той же час Земельний кодекс (п. 5 ч. 1 ст. 1) встановлює протилежний принцип - "єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів", згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Зазначений принцип реалізується, зокрема, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, що передбачає, що відчуження будівлі або іншої споруди, що знаходиться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою. Виняток становлять випадки, коли будівля знаходиться на земельній ділянці, вилученому з обороту, або якщо частина будівлі не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки. Однак не у всіх нормах Земельного кодексу реалізується принцип, коли доля будівлі, будівлі визначається долею земельної ділянки. Так, відповідно до п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, навпаки, доля земельної ділянки визначається долею споруд, що знаходяться на ньому.

Згідно п. 2 ст. 3 ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу РФ" при продажу будівлі, будівлі, розташованого на земельній ділянці, наданій юридичній особі (за винятком зазначених у п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праві постійного користування, воно підлягає переоформленню на право оренди , або ж ділянка продається власнику нерухомості. В даному випадку можна припускати, що законодавець покладає обов'язок по переоформленню прав на земельну ділянку на покупця, однак це суперечить п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Як роз'яснив Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 року (п. 1), вибір належить власнику нерухомості, це право зберігається у нього до 1 січня 2006 г. При цьому мета надання ділянки не має значення *.

---

 * Раніше була висловлена ??близька точка зору, див., Наприклад: Піскунова М., Плотникова І. Земельний кодекс РФ і оформлення угод з нерухомістю // ЕЖ-Юрист. 2002. N 9. С. 34.

В цілому ж слід розрізняти випадки, коли ділянку під будинок (споруду) знаходиться на праві приватної власності і надається громадянином (юридичною особою) і коли придбано будівлю, що знаходиться на земельній ділянці з державних або муніципальних земель. У першому випадку діють універсальні норми для всяких випадків переходу прав на земельну ділянку (ст. 35 ЗК РФ), а в останньому випадку треба враховувати правила ст. 36 ЗК РФ.

Щодо правил ст. 36 ЗК РФ в тезовому порядку може бути виділено п'ять наступних аспектів.

По-перше, всі дії щодо забезпечення індивідуалізують ознак земельної ділянки, включаючи складання кадастрової карти (плану) з виходом на місцевість, здійснюються за рахунок покупця, а отримання іншої необхідної інформації - на відповідний державний чи муніципальний орган. Цей висновок випливає з тексту ряду статей ЗК РФ (див., Наприклад, п. 8 ст. 36, ст. 24 ФЗ "Про державний земельний кадастр"), підтверджується він і судовою практикою *.

---

 * Див., Наприклад: Постанова президії Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 12 вересня 2004 N 35 // Вісник Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу. 2004. N 6.

По-друге, передбачено, що виключне право на приватизацію таких ділянок є тільки у тих осіб, які є власниками відповідних будівель, будов, споруди. Приватизація є спеціальний порядок відчуження державного (муніципального) майна громадянам і юридичним особам, відповідно до ст. 217 ГК РФ загальні норми про набуття та припинення права власності застосовуються лише субсидиарно *.

---

 * Див., Наприклад: ФЗ від 21 грудня 2001 N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" (послід. Ізм. На 27 лютого 2003 г.) // Відомості Верховної. 2002. N 4. Ст. 25.

По-третє, фактично наявні будови, що утворюють єдиний об'єкт товариства власників житла, надаються домовласникам у спільну часткову власність *.

---

 * Див., Наприклад: ФЗ "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 N 72-ФЗ (послід. Ред. Від 21 березня 2002 г.) // Відомості Верховної. 1996. N 25. У розділі ст. 2963 (втратив чинність, регулювання здійснюється відповідними нормами Житлового кодексу РФ).

По-четверте, якщо будівля (приміщення в ньому) належать на праві власності кільком особам, то при неподільності земельної ділянки він може бути оформлений на зазначених осіб у спільну часткову власність (або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря). Якщо ж будинок (приміщення в ньому) належить різним особам на незбіжних правових підставах (наприклад, одним - на праві власності, іншим - на праві господарського відання), ділянка може бути оформлений на праві оренди з множинністю осіб на боці орендаря. Інше може бути передбачено ЗК РФ і федеральними законами. Зокрема, безпосередньо в п. 3 ст. 36 ЗК України встановлено, що федеральні казенні підприємства в подібних випадках отримують лише право обмеженого користування земельною ділянкою для здійснення своїх прав на належне їм будівлю (споруду, окремі приміщення).

По-п'яте, особливо передбачений випадок, коли приміщення в будівлі на неподільному ділянці закріплені за кількома федеральними казенними підприємствами та державними або муніципальними установами - така ділянка надається одному з цих осіб на підставі рішення власника земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування, а інші особи отримують лише право обмеженого користування даною ділянкою.

По-шосте, встановлено загальну процедуру придбання прав: в цих цілях зацікавлені громадяни (юридичні особи) спільно звертаються до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку і докладають його кадастрову карту (план). Зазначений орган протягом двотижневого терміну з дня надходження заяви приймає відповідне рішення. Згідно з цим документом земельна ділянка надається у власність безкоштовно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ) або передається на праві постійного (безстрокового) користування (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), або ж готується проект договору купівлі-продажу або оренди і направляється його заявнику. При відсутності кадастрової карти (плану) термін розгляду заяви збільшується, так як потрібно виготовити дану карту, розглянути і затвердити проект меж ділянки (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Особливо слід сказати про застосування інституту спільної часткової власності. Відповідно до пп. 4 п. 4 ст. 35 Земельного кодексу відчуження частки в праві власності на будівлю, споруду, що знаходиться на земельній ділянці, що належить на праві власності кільком особам, тягне за собою відчуження частки в праві власності на земельну ділянку пропорційно частці в праві власності на будівлю, споруду. Звісно ж, що в разі, коли купується частина будівлі, яка може бути відокремлена в натурі (наприклад, крило будівлі), її власник має право придбати і відповідний їй земельну ділянку, коли ж виділення частини будівлі неможливо (наприклад, коли купуються верхні поверхи будівлі), розділ земельної ділянки в натурі не проводиться. У юридичній літературі висловлюється думка, що в останньому випадку доцільно встановлення права спільної власності на нерухомість і на земельну ділянку, необхідну для її експлуатації, оскільки земельна ділянка, призначена для експлуатації будівлі, як правило, за цільовим і господарським призначенням і дозволеному використанню є неподільним * . Можливий і інший варіант, широко поширений на практиці: встановлення сервітуту на іншу частину будівлі та земельна ділянка, на якій воно розташоване.

---

КонсультантПлюс: примітка.

Стаття М. Попова "Купи - продай: не так сталося, як гадалося ..." включена до інформаційного банку відповідно публікації - "Бізнес-адвокат", 2000, N 16.

 * Див .: Попов М. Купи - продай: не так сталося, як гадалося ... // Господарство і право. 1997. N 12.

Звертає на себе увагу і ще один момент. Згідно абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю, споруду до кількох власникам порядок користування земельною ділянкою може визначатися, як з урахуванням часток у праві власності на будівлю, споруду, так і відповідно до сформованого порядку користування земельною ділянкою. У зв'язку з цим було б доцільно в абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ включити доповнення, згідно з яким при відчуженні права власності на будівлю, споруду, що належить кільком особам, частка в праві власності на земельну ділянку також може визначатися не тільки в розмірі, пропорційному частці в праві власності на будівлю, але і в іншому розмірі, згідно сформованому порядку використання земельної ділянки.

Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ передбачено, що для придбання прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, що має кількох співвласників, ці особи повинні звертатися "спільно". А якщо немає? Судово-арбітражна практика жорстко слід вказівкою ст. 36 ЗК РФ про те, що в таких випадках потрібне укладення договору оренди з множинністю осіб на боці орендаря (оскільки порядок переходу у спільну часткову власність не встановлено). У зв'язку з цим якщо договір оренди земельної ділянки не підписаний всіма співвласниками нерухомості (будівлі, приміщень), то відмова у державній реєстрації вважається правомірним *. При цьому рішення судів мотивуються тим, що ніяких інших способів придбання у власність закон не називає * *.

---

 * Див., Наприклад: Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 2003 р N 12168/02.

 * * Див., Наприклад: Постанова Президії Вищого Арбітражного суду РФ від 20 липня 2004 N 3934/04.

Ця практика зазнала критики, так як сенс зв'язку ст. 35 і 36 ЗК РФ полягає у вказівці на такі права співвласників нерухомості на єдиному земельній ділянці, які зумовлюють і аналогічні права на саму земельну ділянку (частку на праві власності) *. Відзначено також, що ст. 36 ЗК РФ не можна трактувати як обмеження для придбання одним із співвласників будівлі частки у праві власності на ділянку: якщо сам по собі ділянку не обмежений в обороті, то не можна вважати обмеженою в обороті і відповідну частку в праві власності. Підкреслюється, що при виникненні права приватної власності на окремі приміщення в будівлі, що належить, наприклад, муніципалітету, немає підстав відмовляти власнику такого приміщення в закріпленні частки у праві спільної власності на відповідну земельну ділянку - для відмови немає підстав ні за змістом цивільно-правових норм, регулюють правовідносини спільної власності, ні за змістом ст. 36 ГК РФ.

---

 * Див .: Скловський К. І. Деякі питання застосування земельного законодавства, що регулює надання земельних ділянок в місті // Господарство і право. 2004. N 10. С. 63 - 73.

З цього приводу слід звернути увагу на п. 19 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р N 11, який, мабуть, змінить практику. Передбачено, що договір оренди земельної ділянки з множинністю осіб на боці орендаря може бути укладений за умови участі в ньому "як декількох власників приміщень, так і одного з них".

Одним словом, порядок надання прав на земельні ділянки при наявності декількох співвласників нерухомості, потребує вдосконалення. Тим більше що земельні ділянки, на яких знаходяться будівлі і споруди, можуть перебувати у власників цих об'єктів не тільки на праві власності, а й на інші речові права. Будівлі та споруди - тільки на праві власності, праві господарського відання, право оперативного управління, права, пов'язаних з сервітутом. Однак гл. 17 ГК РФ точно так же, як і ЗК РФ, не відповідає на багато питань, що виникають у зв'язку з тим, що ці права різні.

Складнощі можуть виникнути і в зв'язку з тим, що ні ЗК РФ, ні ГК РФ не встановлюють, як визначити площу земельної ділянки, зайнятої об'єктами нерухомості і необхідного для їх використання. Лише в п. 2 ст. 35 Земельного кодексу передбачається, що площа такої земельної ділянки визначається відповідно до п. 3 ст. 33 ЗК РФ. У ньому йдеться про те, що "граничні розміри земельних ділянок, наданих для цілей, не зазначених у п. 1 ст. 33, встановлюються відповідно до затверджених норм відведення земель для конкретних видів діяльності або відповідно до правил землекористування і забудови, землевпорядної, містобудівною або проектною документацією ". Сьогодні п. 13 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р підтверджена необхідність спиратися в таких випадках саме на п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Однак законом не регулюється визначення площі земельної ділянки, необхідної для використання будівлі, щодо ділянок, наданих для таких цілей, як ведення селянського (фермерського) і особистого підсобного господарства, садівництво, городництво, тваринництво, дачне будівництво, а також індивідуальне житлове будівництво, з яким і пов'язані в більшості випадків проблеми визначення відповідної площі.

До сих пір зберігається розбіжність і структури правового регулювання обороту земельних ділянок у Цивільному кодексі України. Так, якщо продається або орендується будівлю, то слід застосовувати спеціальні норми про купівлю-продаж або оренду, виділені в тексті ГК РФ в самостійні параграфи. У разі продажу (або оренди) самої земельної ділянки застосуванню підлягають норми загальних параграфів гл. 30 або 34 ГК РФ відповідно.

Проблема єдності об'єкта нерухомості має різні аспекти, в тому числі пов'язані з делимостью об'єкта, можливістю сприйняття декількох об'єктів в якості єдиного


Оборот земельних ділянок: історія і поняття | Законодавство про операції з землею | Договір дарування земельних ділянок | Договір ренти земельних ділянок | Договір оренди земельних ділянок | Договір безоплатного користування земельними ділянками | Договір довірчого управління земельними ділянками | Договір застави (іпотеки) земельних ділянок | Про права на земельні ділянки у зв'язку з договорами про участь у інших організаціях |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати