загрузка...
загрузка...
На головну

Методи розрахунку відновної вартості

  1. III. Загальна форма вартості
  2. III. ФІЗИЧНІ МЕТОДИ ДОСЛІДЖЕННЯ
  3. III. Етапи, регламент i методика правядзення дзелавой гульнi
  4. Part II. Methods and Means / методи і засоби
  5. VII. ЕКСПЕРИМЕНТАЛЬНО-психологічні методи дослідження МИСЛЕННЯ І МОВИ
  6. А. Методика розрахунку довжини ЗПС, прийнята в ВВС
  7. А. Методи регулювання свого емоційного состоянія7

відновлювальна вартість(ВС) будівництва оцінюваного об'єкта нерухомості розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого) зносу і співвіднесення до дати оцінки.

Вона може бути розрахована на базі вартості відтворення або вартості заміщення. Вибір розрахунку зазначених вартостей вимагає певного обгрунтування і залежить від багатьох факторів: мети оцінки, кількості і якості зібраної інформації про об'єкт оцінки, його фізичних характеристик і т.д.

вартість відтворення- Витрати на будівництво в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваного будинку, використовуючи такі ж будівельні матеріали, стандарти і проект.

вартість заміщення- Витрати на будівництво в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта однакової корисності з використанням сучасних матеріалів, стандартів, проектів і архітектурних рішень.

Більш кращим є розрахунок вартості «відтворення», оскільки в іншому випадку визначаються витрати на будівництво будівлі, що відрізняється від оцінюваного за багатьма характеристиками. При цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будівель носить досить суб'єктивний характер.

Вибір розрахунку вартості «заміщення» є обґрунтованим, якщо у оцінюваного будинку є ознаки функціонального зносу, що знижує комерційну привабливість для потенційного покупця.

Повна відновна вартість(ПВС) - відновна вартість основних фондів з урахуванням супутніх витрат, необхідних для початку експлуатації активів, і відображена в балансової вартості (здебільшого актуальна для активної частини основних фондів).

В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат1 , Пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.

Прямі витрати - витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом.

До них відносяться:

- Вартість будівельних матеріалів, виробів та обладнання;

- Заробітна плата робітників;

- Вартість супутніх будівництву споруд та інженерних мереж;

- Вартість комунальних послуг;

- Вартість доставки і зберігання матеріалів та ін.

Непрямі витрати - витрати, що не відносяться безпосередньо до будівництва:

- Вартість інвестицій в землю;

- Гонорари проектно-кошторисних організаціям;

- Маркетингові, страхові та рекламні витрати і інші витрати. До непрямих витрат відносять і накладні витрати. Накладні витрати1 - грошові кошти, необхідні для створення

загальних умов будівельного виробництва, його організації і обслуговування.

Прибуток забудовника (інвестора) - підприємницький дохід, який представляє собою винагороду інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту.

Залежно від мети оцінки і необхідної точності розрахунку існує кілька способів визначення відновної вартості:

- Метод порівняльної одиниці;

- Метод розбивки по компонентах;

- Метод кількісного обстеження.

Далі розглянемо методи розрахунку відновної вартості.

Метод порівняльної одиниціпередбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1 м2, 1 м3) Аналогічного будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні відмінності в порівнюваних об'єктах (планування, обладнання, права власності тощо).

Для розрахунку повної вартості оцінюваного об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння множиться на кількість одиниць порівняння (площа, обсяг). Для визначення величини витрат зазвичай використовуються різні довідкові та нормативні матеріали (ППСС2, УПВС3і т.д.).

Як приклад розглянемо розрахунок вартості об'єкта нерухомості, коли в якості порівняльної одиниці обрана вартість 1 м2 типового споруди.

Со = С1М2. So . Кп . Ки . Км . Кв . Кпз . Кпдв ,

де Со - Вартість оцінюваного об'єкта;

З м2- Вартість 1 м2 типового споруди на базову дату;

Sо - Площа оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння);

Кп - Коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність даних по площі об'єкта, отриманих в БТІ (бюро технічної інвентаризації), і будівельної площі (Кп = 1,1 - 1,2) ';

Кн- коефіцієнт, що враховує наявне невідповідність між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта Дон= 1);

Км- Коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта;

Кв - Коефіцієнт часу, що враховує зміну вартості будівельно-монтажних робіт (БМР) в період між базовою датою і датою на момент оцінки;

- Коефіцієнт, що враховує прибуток забудовника (%); - коефіцієнт, що враховує ПДВ (%).

Важливим етапом при використанні цього методу є вибір типового об'єкта (аналога), для цього необхідно враховувати:

- Єдине функціональне призначення;

- Близькість фізичних характеристик (клас конструктивних систем);

- Зіставний хронологічний вік порівнюваних об'єктів;

- Інші характеристики.

Оскільки в більшості випадків базою для порівняння є вартість порівняльної одиниці не ідентичного об'єкта, а близького аналога, то розрахована за методом порівняльної одиниці вартість об'єкта є вартістю заміщення.

Інформаційною базою для наведеної методики розрахунку може служити щоквартальне видання консалтингової компанії «КО-ІНВЕСТ» «Індекси цін в будівництві» (міжрегіональний інформаційно-аналітичний бюлетень, з якого можна отримати інформацію про динаміку поточних і прогнозних цін на будівлі, споруди, будівельно-монтажні роботи , матеріали, конструкції, технологічне обладнання по всіх регіонах Росії).

метод розбивки по компонентахвідрізняється від попереднього тим, що вартість всієї будівлі розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів - фундаментів, стін, перекриттів і т.п. Вартість кожного компонента отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для влаштування одиниці об'єму за формулою

де С - вартість будівництва

будівлі в цілому;

Vj - обсяг j-го компонента; Зj - Вартість одиниці об'єму; п - Кількість виділених компонентів будівлі;

К - коефіцієнт, що враховує наявне невідповідність між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта Дон= 1).

Існує кілька варіантів використання методу розбивки компонентів:

- Субпідряд;

- Розбивка за профілем робіт;

- Виділення витрат.

метод субпідряду заснований на тому, що будівельник-генпідрядник нан мает субпідрядників для якісного і швидкого виконання годину будівельних робіт. Потім розраховуються сумарні витрати за всіма субпідрядникам.

Метод розбивки за профілем аналогічний методу субпідряду і основ на розрахунку витрат на наймання окремих фахівців (мулярів, штука турів, теслярів і ін.).

Метод виділення витрат передбачає використання різних єдиний порівняння для оцінки різних компонентів будівель, після чого ці оцінки підсумовуються.

Метод кількісного обстеження заснований на детальних кількісному і вартісному розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі в цілому. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, т складається повна кошторис відтворення оцінюваного об'єкта.

Метод кількісного обстеження - база для використання вищевикладених методик розрахунку відновної вартості; вона дає на більш точні результати в порівнянні з ними. Разом з тим він є на більш трудомістким методом, внаслідок чого оцінювач повинен мати поглиблену теоретичну підготовку і значний практичний досвід.




Лекція 9. іпотечних-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ АНАЛІЗ | Оцінка ефективності залучення позикових коштів. | ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ | Права власності. | Одиниці порівняння. | Обгрунтування коригувань. | Експертні методи розрахунку і внесення поправок | Приклад. Послідовність внесення поправок і отримання скоригованого результату. | Оцінка на основі співвідношення доходу і ціни продажу | Розрахунок валового рентного мультиплікатора |

загрузка...
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати