Головна

НЕРУХОМІСТЬ

  1. Б) це акт визнання та підтвердження державою виникнення або припинення прав на нерухомість;
  2. Нерухомість як об'єкт ринкових
  3. Нерухомість як реальний і фінансовий актив
  4. Нерухомість як економічне благо
  5. Поняття «нерухома власність», типи, форми і види власності на нерухомість
  6. Правове регулювання справляння податку на нерухомість
 Як об'єкт оцінки  У визначенні Цивільного кодексу
  Земля як фізичний об'єкт і все що з нею міцно пов'язано обов'язковість державної реєстрації
  Земельні ділянки   Земельні ділянки
 ділянки надр  ділянки надр
 Відокремлені водні об'єкти  Відокремлені водні об'єкти
 ліси  ліси
 багаторічні насадження  багаторічні насадження
 будівлі  ділянки надр
 споруди  споруди
   морські судна
   Судна внутрішнього плавання
   космічні об'єкти

Мал. 1. Поняття нерухомості як об'єкта оцінки

і у визначенні Цивільного кодексу

Отже, під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:

- Будівля (споруда) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;

- Відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;

- Інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу або міста;

- Стаціонарні споруди благоустрою території ділянки;

- Елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, які стосуються даного об'єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;

- Інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне або функціональне ціле.

Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об'єктом різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, т. Е. У визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний момент часу.

Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має дві форми прояву - споживчу і мінову вартість.

Споживча вартість обумовлена ??сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з точки зору конкретного користувача, який виходить із такого варіанту її використання, а також природними і суспільними властивостями товару, що визначені рівнем технічного розвитку та суспільних потреб.

Мінова вартість виникає в процесі обміну об'єктів нерухомості. Форма прояву мінової вартості - ціна, яка відображає сумарну дію всіх ринкових чинників.

Корисність - форма вираження споживчої вартості.

Витрати - це виражені в грошовій формі витрати на створення або реконструкцію об'єкта нерухомості. Перш за все, вони являють собою міру витрат, необхідних для відтворення точної копії об'єкта або об'єкта, аналогічного по корисності об'єкту оцінки.

Місцезнаходження, яке значною мірою визначає величину експлуатаційних витрат, особливо транспортних, часто виступає необхідним елементом технології (наприклад, далеко не в кожному місці можна побудувати річковий порт або гідроелектростанцію), нарешті, елементом зручності для покупця.

Попит і пропозиція. при зниженні попиту ймовірна ціна продажу об'єкта може впасти нижче витрат на його відтворення.

Знаходження в цивільному обороті - дозволена можливість передачі прав власності на об'єкт нерухомості. Якщо об'єкт не знаходиться в цивільному обороті (наприклад, земельну ділянку, що знаходиться в зоні історичної забудови, наданий у безстрокове користування без права продажу і оренди), то його не можна передати в обмін на який-небудь еквівалент. Він буде володіти тільки споживчою вартістю для його користувача.

Таким чином, ціна - це грошовий вираз вартості об'єкта нерухомості, з точки зору типових суб'єктів ринку, на конкретну дату продажу, виходячи з варіанта його найкращого використання. і Ціна як форма прояву вартості, що виражає результат, неминуче відхиляється від вартості укладання угоди між покупцем і продавцем в конкретних ринкових умовах під впливом різних фінансових чинників.

Для цього практикуючим оцінювачам необхідно правильно вибрати вид обумовленої вартості, відповідний цілям і умовам оцінки з урахуванням:

- Федеральних стандартів оцінки;

- Міжнародних стандартів оцінки;

- Переходу російської економіки на міжнародні вимоги бухгалтерського обліку та аудиту;

- Принципів фінансового менеджменту та інвестиційного проектування.

Залежно від цілей оцінки, повноти оцінюваних прав на нерухомість різні види вартості можуть бути об'єднані в дві основні групи:

- Вартість в обміні як вираження мінової вартості;

- Вартість в користуванні як вираження споживчої вартості.

Вартість в обменехарактерізует здатність об'єкта нерухомості обмінюватися на гроші або на інші товари, носить об'єктивний характер і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку: купівлі-продажу, передачі в заставу, в тому числі і під кредити, здачі в оренду, внесення до статутних фонди підприємств і т. п.

Форми прояву вартості в обміні:

- Ринкова;

- Ліквідаційна;

- утилізувати

- кадастрова

Вартість в пользованііобусловлена ??корисністю об'єкта нерухомості при певному варіанті його використання.

Вартість в користуванні розраховується виходячи з поточного використання об'єкта і наближається до ринкової вартості в міру збільшення кількості покупців, які бажають і здатні придбати нерухомість для подібних цілей.

Форми прояву вартості в користуванні:

- Інвестиційна;

Ринкова стоімостьопределяется виходячи з варіанта найкращого використання об'єкта нерухомості.

Ринкова вартість- Найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто. Е. Коли:

- Одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша - не зобов'язана приймати виконання;

- Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

- Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

- Ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки;

- Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

ліквідаційна вартість - Розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції, менший типового терміну експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію з відчуження майна.

При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, які змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах, які не відповідають ринковим.

кадастрова вартість об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки, затвердженими відповідно до законодавства, що регулює проведення кадастрової оцінки.

Кадастрова вартість визначається оцінювачем для цілей оподаткування.

Інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах.

В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з точки зору типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості.

Ринок нерухомості має складну структуру. Виділяються наступні сегменти ринку:

1. За типом нерухомості (житлова, офісна, індустріальна, складська і т. Д.)

2. По різних регіонах (регіони зі стабільно високою зайнятістю, циклічної зайнятістю і т. Д.)

3. Для інструментів інвестування в нерухомість (ринок прав переважної оренди, іпотеки, власного капіталу, позикового капіталу і т. Д.)

Оцінювачу необхідна класифікація об'єктів за ступенем готовності:

1. Готові об'єкти.

2. Об'єкти, які потребують реконструкції або капітального ремонту.

3. Незавершені об'єкти.




Ф. ф. байрушіна | НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК | Лекція 1. Правові Основи оцінки нерухомості | Право власності та інші речові права | Реєстрація прав на нерухомість | Класифікація житлової нерухомості | Класифікація комерційних об'єктів нерухомості, що приносять дохід | Класифікація комерційних об'єктів нерухомості, що створюють умови для отримання прибутку | Лекція 4. Оцінка земельних ділянок | НЕРУХОМОСТІ |

© 2016-2022  um.co.ua - учбові матеріали та реферати