Головна

У Цивільному кодексі України (глава 35) виділяється два види договору найму. У теорії їх називають комерційний і соціальний

  1. I- Політичні теорії
  2. I. Політичні теорії
  3. I. Політичні теорії
  4. I. Політичні теорії
  5. I. Політичні теорії
  6. I. Політичні теорії
  7. I. Політичні теорії

Слід зазначити, що гл.35 ГК РФ, в першу чергу спрямована на регламентацію відносин, пов'язаних з комерційним наймом.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Об'єктами договору найму житлового приміщення можуть виступати житлові будинки, квартири в багатоквартирних житлових будинках, а також ізольовані житлові кімнати в будинках або в квартирах.

У порівнянні з аналогічними відносинами в одноквартирних будинках відносини найму в багатоквартирних будинках більш різноманітні, оскільки об'єктами права тут виступають не тільки житлові приміщення, а й інше майно, що перебуває в цих будинках. Вперше ця обставина отримало закріплення в ст. ст. 290 і 673 ГК РФ. До такого майна ГК РФ відносить несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.

Виходячи з природи даного житлового фонду та особливостей відносин найму входять до нього житлових відносин, ЦК України встановлює загальне правило, згідно з яким договір найму житлового приміщення укладається на підставах, на умовах і в порядку, передбачених житловим законодавством (п. 3 ст. 672).

По-перше, для таких угод передбачено письмова форма (Ст.674 ЦК України). Важливо відзначити той факт, що недотримання письмової форми даного договору не тягне його недійсності. Згідно ст. 162 ГК РФ дана обставина позбавляє сторони договору права посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові та інші докази. До томі ж, відмінність від основної частини угод з житлом, договори найму житлового приміщення не підлягають державній реєстрації.

По-друге, Гарантується збереження договору найму при переході права власності (ст.675 ЦК України), господарського відання або оперативного управління. При відчуженні власником (володарем права господарського відання або оперативного управління) житлового приміщення купувати стає наймодавцем до закінчення терміну договору на тих же умовах, що і попередній власник. У разі порушення прав з боку нового наймодавця, відповідно до ст. 305 ГК РФ, наймач має право на захист свого володіння.

По-третє, встановлюється обов'язок наймача використовувати житло тільки за цільовим призначенням для проживання, забезпечити збереження житлового приміщення, підтримувати його в належному стані, своєчасно проводити його оплату (П.1 ст. 671, ст.678 і п.1 ст.681 ГК РФ).

По-четверте, до формування обов'язків наймодавця ГК РФ підходить диференційовано. Так, поряд з загальними обов'язками, Що поширюється на будь-які житлові приміщення, окремо виділяється регламентація найму, де об'єктом виступають квартири або ізольовані кімнати в багатоквартирних будинках, До загальних обов'язків належать, по-перше, регулювання обов'язку передати наймачеві вільне жиле приміщення і, що важливо, в стані, придатному для проживання , по-друге, якщо інше не встановлено договором, обов'язком є ??капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення. До спеціальним обов'язківнаймодавців житлових приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках, слід віднести обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні. Так само не допускається без згоди наймача переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням (ст.676 і п.2 ст.681 ГК РФ).

По-п'яте, в ст. 680 ЦК України закріплено право наймача і постійно проживають з ним громадян при їх взаємному згоди та повідомлення наймодателяразрешіть безоплатне проживання тимчасовим мешканцям (Користувачам). При цьому ЦК України обмежує таке право терміном до шести місяців і дотриманням вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину. У тимчасових мешканців немає самостійного права користування житловим приміщенням, всю відповідальність за їх дії перед наймодавцем несе наймач.

По-шосте, у Цивільному кодексі України регулюється право наймачапередати всі або частину найнятого приміщення в користування за плату піднаймачеві (ст.685). договір піднайму укладається з згоди наймодавця. Для здачі житла, наданого за договором соціального найму, потрібна згода членів сім'ї наймача. За договором піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму залишається наймач. Укладення договору піднайму можливо за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину.

При визначенні порядку користування спільним майном в житловому приміщенні, займаному громадянами за договором соціального найму, є дві протилежні позиція. Згідно з першою - порядок користування визначити не можна, так як Житловий кодекс РФ не містить відповідних норм права, що дозволяють це зробити, крім того, стаття 69 ЖК РФ містить імперативну норму про рівні права наймача і членів його сім'ї на займане жиле приміщення. Відповідно до другої точки зору, визначити порядок користування спільним майном можна, застосувавши аналогію закону (статтю 247 ГК РФ).

У теорії житлового права деякі автори виділяють ще один вид договору найму - договір найму спеціалізованого житлового приміщення. На наш погляд, даний договір слід відносити не до самостійного виду договору найму, а підвиду договору соціального найму тому даний договір носить соціальний характер і регулюється ЖК РФ; даний договір більш детально буде розглянуто в пункті 1.7.8 даного розділу.

 




Стаття 34 ЖК РФ встановлює порядок користування житловим приміщенням, яке надається громадянинові на підставі договору довічного утримання. | Спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку | Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком. | Порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку закріплюється статтею 45 ЖК РФ. | Поняття і порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним | Б) це акт визнання та підтвердження державою виникнення або припинення прав на нерухомість; | Справа правовстановлюючих документів відкривається на кожен об'єкт нерухомого майна. У справу поміщаються всі документи, що надходять для реєстрації прав на зазначений об'єкт. | Підстави для призупинення і відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним | У зазначених в п. 1 ст. 19 Закону про держ. реєстрації випадках державна реєстрація прав може бути припинена не більше ніж на один місяць. | Нормативний матеріал |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати