На головну

Прибутковий підхід загальна характеристика, методи, сфера застосування.

  1. H. Підходи до вимірювання діяльності, здійснюваної
  2. I. ЗЕМЛЯ, ПО Колумбія, HE СПРАВЖНЯ СФЕРА
  3. I. ЗАГАЛЬНА СЕМІОТКА.
  4. II. Загальна характеристика НАВЧАЛЬНОГО ПРЕДМЕТА
  5. II. СФЕРА ДІЇ І ЗАСТОСУВАННЯ СТАНДАРТІВ
  6. IV. Загальна характеристика вірусів
  7. Loa. Загальна характеристика

прибутковий підхід визначає ринкову вартістьнерухомості як суму доходів, Які оцінюваний об'єкт може принести в майбутньому, скориговану на ризик їх недоотримання. Оцінка нерухомості методами дохідного підходу заснована на прогнозуванні майбутніх доходів, що генеруються об'єктом, і аналізі пов'язаних з ним ризиків, які можуть спровокувати розбіжність фактичних доходів з величиною, розрахованої на дату оцінки.

Для обгрунтованого застосування дохідного підходу необхідна наявність наступних умов:

1) оцінюваний об'єкт приносить чималу позитивну величину доходу;

2) величину майбутніх доходів можна достовірно розрахувати;

3) ризики, властиві оцінюваної нерухомості, можна надійно оцінити.

Оцінка нерухомості з позиції її здатності приносити дохід власнику як основний інвестиційної мотивації має певні переваги і недоліки. Позитивним моментом даного підходу є орієнтація на майбутні вигоди, що, безсумнівно, є пріоритетним для інвестора, далі розрахунок ставки прибутковості заснований на оцінці ризику оцінюваної нерухомості, що вимагає її позиціонування на інвестиційному ринку. Негативною стороною дохідного підходу є складність складання прогнозу доходів і витрат, Пов'язаних з оцінюваним об'єктом, низька достовірність зміни його вартості, суб'єктивність розрахунку ставки прибутковості, заснованого на оцінці премій за виявлені ризики.

Дохідний підхід базується на основних принципах оцінки нерухомості та факторах вартості.

принцип очікування є основним. Цінність об'єкта нерухомості для власника визначається поточною вартістю доходів, які інвестор очікує отримати в майбутньому. Використання даного принципу вимагає прогнозування очікуваних майбутніх доходів і розрахунку ставки прибутковості і капіталізації, яка відображає очікувані зміни з плином часу.

Принцип зростаючої і зменшується віддачірозглядає вплив змін на структуру доходів і витрат об'єкта, зумовлених його експлуатаційними характеристиками, ситуацією на територіальному ринку нерухомості. Прибутковість нерухомості пов'язана з впливом великого числа змінних, динаміка яких відображає мінливість чистого доходу інвестора щодо вартості об'єкта.

Принципи пропозиції, попиту і конкуренціївраховуються оцінювачем в розрахунках всіх видів доходу від нерухомості, ставок доходу і капіталізації. Величина зазначених показників визначається ринком. ставкиорендної плати, Коефіцієнт втрат, тарифи експлуатаційних витрат, премії за виявлення ризики повинні бути порівнянні з конкуруючими об'єктами. Рівень зазначених параметрів оцінюється об'єкта нерухомості залежить від співвідношення попиту і пропозиції на конкретному сегменті ринку, Наявності конкуруючих об'єктів.

принцип заміщення має ринкову орієнтацію і забезпечує об'єктивність визначення ставок орендної плати і експлуатаційних витрат, ставки прибутковості і капіталізації для оцінюваного об'єкта нерухомості, оскільки обґрунтованість розрахунків і надійність використаних припущень і даних перевіряються інформацією по аналогічних об'єктів, т. е. ринком.

принцип рівноваги встановлює баланс між прибутковими об'єктами нерухомості виходячи з їх типу, місця розташування, ефективності використання земельної ділянки. Дисбаланс між ціноутворюючими параметрами може негативно позначитися на прибутковості об'єкта і привести до зниження вартості. Ефективному використанню землі сприяють продумані закони в галузі планування і зонування.

Прибутковий підхід до діяльність у сфері нерухомості включає два основні методи:

1) метод дисконтування грошових потоків;

2) метод капіталізації доходу.

Вибір методу визначається динамікою майбутніх доходів. Якщо, на думку оцінювача, прогнозовані доходи по роках будуть істотно змінюватися, то оцінку слід проводити методом дисконтування грошових потоків, а якщо очікувані доходи будуть стабільними або стабільно змінюються, можна використовувати метод капіталізації доходів. Передбачається, що результат оцінки не залежить від використовуваного методу, оскільки вибір визначається не суб'єктивним рішенням оцінювача, а об'єктивними чинниками. Разом з тим порівняння процедури оцінки, характеру використовуваної інформації дозволяє зробити висновок про те, що метод дисконтування грошових потоківвідрізняється більш високим ступенем трудомісткості і точності розрахунків, проте в ряді випадків метод капіталізації доходів більш прийнятний, так як дозволяє мінімізувати витрати часу і вартість оціночних робіт.

Основною характеристикою, на якій будується прибутковий підхід до визначення ринкової вартості, Є показник майбутніх вигод. Як правило, майбутні вигоди включають:

- потенційний валовий дохід;

- Дійсний валовий дохід;

- Чистий операційний дохід;

- Грошовий потік до сплати податків;

- Грошовий потік після сплати податків;

- вартість реверсії або надходження грошових коштів від можливого продажу нерухомості.

Економічний зміст і умови застосування методу



| Капіталізації доходу.

Види накопичень. Антисипативному і декурсівних нарахування складних відсотків. | Поточна вартість одиниці є зворотною відносно майбутньої вартості. | Взаємозв'язку між функціями складного відсотка | Основні принципи витратного підходу. | Метод розрахунку ліквідаційної вартості | Методи витратного підходу оцінки нерухомості. | Метод порівняльної одиниці в витратному підході. | Методи визначення вартості поліпшень в витратному підході. | Визначення ринкової вартості земельної ділянки дохідним підходом. | Поняття зносу в горизонтальній осі. Класифікація зносу і методи його розрахунку. |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати