На головну

Поняття зносу в горизонтальній осі. Класифікація зносу і методи його розрахунку.

  1. FAB класифікація
  2. I. Методи підрахунку показників
  3. II. Теплові випромінювачі і їх характеристика поняття
  4. III. Методи визначення митної вартості оцінюваних (вивозяться) товарів

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з точки зору потенційного інвестора і виражається в зниженні згодом вартості (знецінення) під впливом різних факторів.

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.

Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.

усувний знос - Це знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно, т. Е вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зносу будівель наступні:
 · Нормативний (для житлових будинків);
 · Вартісної;
 · Метод терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня.

Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою:

 , де

Иф - Фізичний знос будівлі,%;

Иi - Фізичний знос i-го конструктивного елемента,%;

Li - Коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі;

п - кількість конструктивних елементів у будинку.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичний знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому, і їх відновної вартості.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів і будівлі в цілому у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат по даному підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація і точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя. Показники фізичного зносу, ефективного віку і терміну економічного життя знаходяться в певному співвідношенні, яке можна виразити формулою:

 , де

І - знос;
 ЕВ - ефективний вік;
 ФЖ - типовий термін фізичного життя;
 ОСФЖ - термін, що залишився фізичного життя.

Фізичний знос можна розрахувати як для окремих елементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінених, так і для будівлі в цілому. Для наближених розрахунків зносу можливо використовувати спрощену формулу:

.

Функціональний знос. Ознаки функціонального зносу в оцінюваній будівлі - невідповідність об'ємно-планувального та / або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне устаткування, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточним або передбачуваним використанням. Функціональний знос підрозділяють на усувний і непереборний.

Усувний функціональний знос визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективної експлуатації об'єкта нерухомості.

Непереборний функціональний знос викликається застарілими об'ємно-планувальними та / або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою непереборного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат на усунення цих недоліків. Крім того, необхідний облік сформованих на дату оцінки ринкових умов для адекватного архітектурного відповідності будівлі своїм призначенням.

Залежно від конкретної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначатися двома способами:
 1) капіталізацією втрат в орендній платі;
 2) капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі в належному порядку.

Визначення знецінення, спричиненого непереборним функціональним зносом через застарілого об'ємно-планувального рішення (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.

Розрахунок непереборного функціонального зносу методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для підтримки будівлі в хорошому стані, може бути проведений так само. Даний підхід кращий для оцінки непереборного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями і в яких проте розмір орендної плати можна порівняти з орендною платою за сучасними об'єктах-аналогах на відміну від величини експлуатаційних витрат.

Зовнішній знос і методи його розрахунку

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування і т. П Зовнішній знос нерухомості в залежності від викликали його причин в більшості випадків є непереборним через незмінність місця розташування, але в ряді випадків може «самоусунутися» через позитивного зміни навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися такі методи:

-метод капіталізації втрат в орендній платі порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, один з яких піддається негативному впливу. При застосуванні цього підходу спочатку визначається величина втрат для нерухомості в цілому, а потім з неї виділяється частка втрат, яка припадає на будинок, яка капіталізується виходячи зі сформованої норми капіталізації для будівель.

-метод парних продажів вимагає наявності достатнього для порівняння кількості продажів нерухомості, що відрізняються від оцінюваного по місцю розташування і оточенню. Різниця у вартості двох порівнянних об'єктів, один з яких має ознаки зносу зовнішнього впливу, дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу оцінюваного об'єкта.

-метод ефективного віку заснований на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і гіпотезі про те, що ефективний вік (ЕВ) так відноситься до терміну економічного життя (СЕЖ), як накопичений знос (І) до повної вартості відтворення (ПСВ):

І = (ЕВ / СЕЖ) * ПСВ



Визначення ринкової вартості земельної ділянки дохідним підходом. |

Принципи оцінки власності, засновані на уявленнях продавця (виробника). | Принципи оцінки власності, пов'язані з ринковим середовищем. | Види накопичень. Антисипативному і декурсівних нарахування складних відсотків. | Поточна вартість одиниці є зворотною відносно майбутньої вартості. | Взаємозв'язку між функціями складного відсотка | Основні принципи витратного підходу. | Метод розрахунку ліквідаційної вартості | Методи витратного підходу оцінки нерухомості. | Метод порівняльної одиниці в витратному підході. | Методи визначення вартості поліпшень в витратному підході. |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати