На головну

Тема 12. Витратний підхід до ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

  1. Системну-СТРУКТУРНИЙ ПІДХІД У розвідувальної геофізики
  2. I. Особливості процесного підходу до управління
  3. II. Принципи та етапи впровадження процесного підходу до управління організацією
  4. III. У чому різниця між витратним і ціннісним підходами до ціноутворення
  5. X. Зміна підходу
  6. Аналіз взаємодії в різних теоретичних підходах
  7. АНАЛІЗ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Витратний підхід, який використовується для оцінки різних об'єктів нерухомості, в тому числі і приносять дохід, заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якому цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомої власності. Передбачається також, що сукупність витрат на будівництво об'єкта без зносу рівнозначна ринкової вартості цього об'єкта. Винятком є ??випадки, коли земельна ділянка, на якому стоїть об'єкт, не використовується найкращим і найбільш ефективним способом.

Сфери застосування витратного підходу:

· Для цілей оподаткування майна;

· Для цілей оподаткування прибутку;

· При здійсненні техніко-економічного обґрунтування нового будівництва;

· При виборі найкращого і найбільш ефективного способу використання земельної ділянки;

· При оцінці будівель спеціального призначення;

· При страхуванні об'єкта;

· При оцінці об'єктів в «пасивних» секторах ринку.

Реалізація витратного підходу до оцінки передбачає здійснення наступних процедур та операцій:

1. Визначається ринкова вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості.

2. Визначається відновна або заміщає вартість поліпшень.

3. Розраховуються всі види зносу об'єкта нерухомості: фізичного, функціонального і зовнішнього.

4. Віднімається загальний знос об'єкта нерухомості з витрат на його відтворення або заміщення. Виходить вартість об'єкта нерухомості за мінусом зносу.

5. Розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості та земельної ділянки шляхом підсумовування цих вартостей.

Витратний підхід передбачає розрахунок накопиченого зносу, який визначається підсумовуванням всіх трьох типів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.

 
 

 Якщо метою оцінки є визначення відновної вартості будівлі, то загальна величина його зносу визначається за формулою

де Иф- Загальний фізичний знос будівлі,%;

qi - Фактичний знос i-го конструктивного елемента,%;

Ji - Питома вага вартості конструктивного елемента в загальній вартості будівлі,%;

n - Номер конструктивного елементу.

У світовій оціночній практиці знос, який розуміється як зниження ринкової вартості майна, визначається трьома класичними методами: порівняння продажів, ефективного віку, розбиття.

Метод порівняння продажів полягає у виявленні ринкової оцінки накопиченого зносу будівлі шляхом зіставлення його відновної вартості з поточними цінами продажів аналогічних об'єктів.

Метод ефективного віку заснований на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і апробованої гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічного життя, як накопичений знос до поточної відновної вартості. З цього відносини випливає наступна формула накопиченого зносу:

 
 

 де ЕВ - Ефективний вік;

ЕЖ - Термін економічного життя;

ВС - Відновна вартість.

метод розбиття полягає в послідовній оцінці всіх видів зносу, включаючи:

· Усувний фізичний знос;

· Непереборний фізичний знос;

· Усувний функціональний знос;

· Непереборний функціональний знос;

· Зовнішній знос.

література

1. Асаул А. Н. Економіка недвіжімості.- СПб .: Питер, 2004.

2. Волочков Н. Г. Довідник по нерухомості. - М .: ИНФРА-М, 1996..

3. Горемикін В. А., Бугулов Е. Р.Економіка нерухомості: Учеб. - М .: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1992.

4. ГрибовськийС. В. Оцінка дохідної нерухомості. - СПб .: Питер, 2001.

5. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М.Економіка нерухомості. - СПб .: Видавництво «Лань», 2000..

6. Крутик А. Б., Микільська Є. Г.Інвестиції та економічне зростання підприємництва. - СПб .: Видавництво «Лань», 2000..

7. Лапшина О.І. Економіка нерухомості: Курс лекцій / Іван. Держ. Енерг. Ун-т. - Іваново, 2001..

8. Максимов С.Н. Девелопмент (розвиток нерухомості). - СПб: Питер, 2003.

9. Максимов С.Н. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості. - СПб: Питер, 2000.

10. оцінкаоб'єктів нерухомості: теоретичні та практичні аспекти / Под ред. В. В. Григор'єва. - М .: ИНФРА-М, 1997.

11. оцінкаринкової вартості нерухомості. Серія "Оціночна діяльність". Учеб. посібник / За ред. В. Н. Зарубіна, В. М. Рутгайзера. - М .: Справа, 1998..

12. Тарасевич Є. І.Оцінка нерухомості. - СПб .: СПбГТУ, 1997..

13. Фрідман Д., Ордуей Н.Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості. - М .: Справа, 1995..

14. Щербакова Н.А. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. Ростов н / Д: Феникс, 2002.


 



| додаток

Тема 8. ПРОЦЕС ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ | Тема 9. ЕЛЕМЕНТИ ФІНАНСОВОЇ МАТЕМАТИКИ (ВРЕМЕННАЯ ОЦІНКА ГРОШОВИХ ПОТОКІВ) | | | | | | | | |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати