На головну

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки.

  1. B) Аналіз і результати
  2. F. Критичний дискурс-аналіз
  3. I етап Аналіз ринку
  4. I. Аналіз досягнутих результатів та існуючих проблем
  5. I. СИСТЕМНИЙ АНАЛІЗ: ВИХІДНІ ПОНЯТТЯ
  6. II. Аналіз за такими чинниками трудового характеру.
  7. II. «Вогник» - аналіз дня.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання - процедура виявлення і обґрунтування альтернативного використання власності, що забезпечує максимально продуктивне використання.

Відповідно до Міжнародних стандартів Оцінки найкраще і найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне, розумне і дозволене використання оцінюваного об'єкта, яке повинно відповідати таким критеріям:

- Бути фізично можливим;

- Юридично допустимим;

- Доцільним з фінансової точки зору;

- Забезпечувати найбільший економічний ефект;

На практиці аналіз оптимального використання виявляється шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання такими чотирма критеріями:

1) бути фізично можливим, т. Е. Відповідати ресурсним потенціалом;

2) бути законодавчо допустимим, т. Е. Термін і форма передбачуваного використання не повинна потрапляти під дію правових обмежень, що існують або потенційних;

3) бути фінансово спроможним, т. Е. Використання повинно забезпечити дохід, рівний або більший у порівнянні з сумою операційних витрат, фінансових зобов'язань і капітальних витрат;

4) бути максимально ефективним, т. Е. Мати найбільшу продуктивність серед варіантів використання, ймовірність реалізації яких підтверджується ринком.

Для об'єктів нерухомості аналіз найкращого і найбільш ефективного використання складається з наступних етапів:

1) Аналіз місця розташування, оточення, візуальної доступності, пішохідної та транспортної доступності.

2) Аналіз інфраструктури району розташування.

3) Аналіз ринку та його сегментів, релевантних досліджуваного об'єкта.

4) Визначення відповідності характеристик даного об'єкту вимогам ринку.

5) Розробка рекомендацій щодо приведення характеристик об'єкта у відповідність до вимог ринку.

6) Розгляд різних видів використання досліджуваного об'єкта, їх позитивних і негативних сторін.

7) Визначення групи потенційних споживачів (орендарів).

8) Прогноз рівня доходів (орендних ставок).

9) Позиціонування об'єкта.

10) Рекомендації по ринковій доцільності використання об'єкта.

11) Висновок про найкращий і найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.

Об'єктами аналізу можуть виступати земельні ділянки до 30 га, що діють і будуються об'єкти нерухомості, проекти, великі земельні території, пр. [7]

Аналіз об'єкта оцінки:

1. Земельна ділянка, розташована в садівництві, що знаходиться в мальовничому місці Ленінградської області. Поруч знаходиться сосновий ліс. На відстані 5 км розташована траса регіонального значення автодорога Санкт-Петербург - Сортавала. На відстані 7 км знаходиться залізнична станція пл. 69 км.

2. д. Новожилова входить до складу Сосновського сільського поселення. Селище Сосново знаходиться в 10 км від д. Новожилова. У селищі Сосново розташована лікарня, адміністрація волості, пожежна частина, школа, 2 дитячих садки, хлібозавод, молокозавод, а також численні магазини. В д. Новожилова є 2 продуктових магазина. У 7 км від д. Новожилова знаходиться гірськолижний курорт «Ігора».

3. Середня вартість земельних ділянок, розташованих в д. Новожилова і мають схожі параметри становить 800-850 тис.р.

4. Загальні тенденції на ринку заміської нерухомості Санкт-Петербурга і Ленінградської області. Лютий 2013 року

Обсяг пропозиції ділянок без будівель на кінець лютого склав 1,3 тис. Об'єктів, з них 725 в Ленінградській області і 546 в Петербурзі і його передмістях. Максимальний обсяг по даному сегменту ринку за рік зафіксовано в травні 2012 року і склав 1,5 тис. Об'єктів по області та 1,2 тис. Ділянок в міських і приміських районах Петербурга (з урахуванням Всеволожського району). Кількість проданих приватних будівель на кінець лютого становила 2,2 тис. Об'єктів, з них 1,1 тис. Будинків в Ленобласті і 1,1 тис. - В Петербурзі і його передмістях. (Рис. 2.1.)

Обсяг пропозиції ділянок без будівель

рис.2.1

У структурі пропозиції з розбивкою по виду використання земельних ділянок без будівель найбільшу частку пропозицій в Ленобласті займає житло статусу ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) - 44,9%. Ділянки в садівництві займають частку в розмірі 36,3% від усього пропозиції. У районах Петербурга і його передмістях відсоток ділянок ІЖС становить 54,5%, садівництва - 37% від загальної кількості об'єктів, виставлених на продаж. (Рис. 2.2.)

Статус використання ділянок без будівель,% від загального обсягу

Рис.2.2.

У структурі заміської нерухомості з дозволеним використанням під ІЖС більш поширене пропозицію ділянок з житловим будівництвом, ніж ділянок без будівель. У Ленінградській області частка ділянок під забудову становить 32,1%, пропозиція приватних будівель - 68,91%. У районах Петербурга і його передмістях ділянки без будівель займають 30,4% від усього пропозиції, 32% -це дома / дачи; домобудівництва із зазначеним статусом «котедж» займають частку в розмірі 37,7% від загального обсягу. (Рис.2.3)

Структура пропозиції ділянок зі статусом ІЖС,% від загального обсягу

Рис.2.3.

Структура пропозиції по площі ділянок без будівель виглядає наступним чином. Максимальна кількість пропозиції в садівництві припадає на ділянки площею від 7 до 11 соток, що займає 48,6% в Ленобласті і 56,3% в СПб і приміських районах. Найбільшу частку пропозиції ділянок під індивідуальне будівництво складають об'єкти площею від 12 до 16 соток і займають 46,1% в районах Ленобласті і 57,6% в районах СПб і його передмістях. (Рис. 2 .4)

Структура пропозиції по площі ділянки без будівель,% від загального обсягу

Рис.2.4.

Максимальний обсяг пропозиції ділянок і будинків, виставлених на продаж в Петербурзі і Ленінградській області на кінець лютого 2013 року, -у Всеволожську районі, його частка становить 25% від загального обсягу по кожному сегменту. Також найбільша кількість об'єктів, виставлених на продаж, розташовані в Гатчинському, Виборзькому ЛО і Ломоносовському районах. Їх частка в загальному обсязі ділянок в сумі становить 30,6%, в реченні будинків ці райони в сумі займають 28,9% ринку по даному сегменту. У рейтинг популярних входять також Приозерский, Тосненський і Пушкінський райони. Мінімальна кількість об'єктів, виставлених на продаж, припадає на віддалені райони, такі як Бокситогорський, Тихвинський, Сланцевський, Лодейнопольський, Подпорожскій. Їх частка в сумі не перевищує 2% від загального обсягу ділянок і будинків. (Рис.2.5) [8]

Структура пропозиції по районах,% від загального обсягу

Рис.2.5.



законодавче регулювання | одиниці порівняння

Вступ | Теоретичні основи оцінки ринкової вартості земельної ділянки. | Специфіка земельної ділянки, як об'єкта нерухомості | Методи оцінки земельної ділянки. | Основні принципи і підходи для оцінки ринкової вартості земельної ділянки. | Порівняльний підхід. | Прибутковий підхід. | Витратний підхід. | Характеристики порівнюваних земельних ділянок | Метод капіталізації земельної ренти. |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати