На головну

Експертиза проекту девелопменту

  1. I. Виконання загальної частини курсового проекту
  2. II Оформлення курсового проекту та його захист
  3. IV. Техніко-економічні показники проекту
  4. V. Графічна частина проекту
  5. Серпня дали старт перші масові зарядки по муніципальних утворень в рамках проекту «Здоровий заряд».
  6. Амбулаторна судово-психіатрична експертиза
  7. Аналіз беззбитковості проекту

У процесі оцінки проекту виділяються дві стадії:

· Оцінка можливостей і доцільності реалізації проекту (якісна експертиза).

· Розрахунок економічних показників, що характеризують проект (кількісна оцінка).

під експертизою проекту розуміється оцінка передбачуваного до реалізації проекту з точки зору його фізичної здійсненності, правової допустимості, фінансової доцільності і доступності та економічної ефективності.

Оцінка фізичної здійсненності проекту передбачає з'ясування наявності фізичних можливостей для реалізації проекту з урахуванням місця розташування об'єкта нерухомості, його просторових параметрів, стану інфраструктури, технологічних характеристик, наявних будівельних можливостей (матеріалів, технологій, потужностей) і впливу цих умов на параметри проекту, витрати, терміни реалізації.

Оцінка правових можливостей реалізації проекту включає в себе визначення можливостей досягнення угоди з власником землі про умови її залучення до процесу девелопменту, відповідності характеру передбачуваного проекту існуючим правилам землекористування (наприклад, вимогам зонального регламенту); узгодження проекту органами державного управління і контролю, отримання дозволу на проведення робіт; вирішення правових питань у відносинах з представниками інфраструктури (дорожниками, освітлювачами і т.п.), перспективи юридичних суперечок з опонентами.

Оцінка фінансової доцільності і здійсненності проекту передбачає визначення потенційної виручки від реалізації проекту, можливого рівня прибутковості проекту, періодів надходження і відтоку грошових коштів і на цій основі достатності та доцільності вкладення власних коштів в проект; можливостей залучення зовнішніх джерел фінансування проекту (наявності зацікавлених інвесторів з урахуванням необхідної ними норми прибутковості); співвідношення різних джерел фінансування в міру реалізації проекту.

Експертиза фізичних, правових і фінансових аспектів проекту проводиться в порівнянні з альтернативними варіантами - іншими можливостями використання земельної ділянки або місцями реалізації задуманого проекту.

Особливе значення при експертизі і відборі проектів в силу специфіки нерухомості надається аналізу місця розташування проекту. На відміну від більшості інвестиційних проектів, для яких місце розташування - це головним чином фактор витрат, для проектів девелопменту - це фактор, який впливає на витрати, але що ще важливіше - на доходи, які може привести створюваний об'єкт.

Розрізняють географічне і економічне розташування об'єкта. географічне розташування - Це прихильність об'єкта до певних топографічним характеристикам. економічне розташування - Це розташування об'єкта щодо факторів, які можуть вплинути на вигоди і витрати, а тому впливають на його цінність і вартість.

Вдале розташування - фактор підвищення вартості об'єкта. Пошук відповідного місця в процесі девелопменту передбачає знання географічних особливостей, містобудівних вимог, соціальних, політичних і фінансових проблем простору, що оточує цю ділянку.

Практично розташування впливає на дві характеристики, в яких в результаті і реалізуються переваги споживачів:

· Кількість потенційних покупців нерухомості

· Ціна, яку покупець готовий заплатити за об'єкт

Аналіз місця розташування здійснюється з урахуванням впливу розташування:

· На цінність створюваного об'єкта з точки зору його споживача;

· На витрати створення об'єкта;

· На експлуатаційні витрати.

Приступаючи до реалізації проекту, девелопер повинен оцінити, які характеристики розташування істотно впливають на перспективи прибутковості проекту і наскільки передбачуваний розташування відповідає їм.

Фактори розташування, що впливають на прибутковість комерційної нерухомості (На прикладі торгової нерухомості):

· Доступність: відповідність проекту ландшафту, транспортні мережі, доступні покупцям, достатній пішохідний потік ( "прохідність");

· Конкуренція: поточний рівень забезпечення торговими площами, прямі конкуренти, частка покупців, яку можна відібрати у конкурентів;

· Потенціал: чисельність населення, ставлення місцевої влади до розвитку торгового проекту, наявність інших проектів, "зона тяжіння" (територія, населення якої повністю або частково покладається на магазин, щоб з його допомогою задовольнити свої потреби в тих чи інших товарах);

· Наявність робочих місць, структура зайнятості і їх перспективи: приналежність зайнятих до певних соціальних груп за рівнем доходів, роду занять, статево-віковими ознаками.

Місцезнаходження впливає і на витрати по створенню об'єктів. Найбільш часто це пов'язано з додатковими витратами, які виникають з будівництвом об'єктів в нових районах забудови, де відсутні необхідні інженерні споруди і комунікації. Збільшення витрат може бути пов'язано також з високою щільністю забудови в районі розташування об'єкта, що може зробити складним використання техніки, організацію під'їздів до будівельного майданчика, складування будівельних матеріалів тощо.

Слід звернути увагу на те, що на вибір місця розташування, безумовно, впливають і нормативні вимоги, перш за все до житлової забудови: необхідність дотримуватись вимог по відстані між житловою забудовою та промисловими підприємствами, орієнтації об'єкта відповідно до розою вітрів.

Місцезнаходження - не єдина характеристика земельної ділянки, істотна для реалізації проекту. Важливе значення мають:

· Правові аспекти (передається складу прав, наявні обмеження та обтяження);

· Технічні характеристики (рівень інженерної підготовки, можливості для електро-, водо-, газопостачання, каналізації, телефонізації, під'їзди та ін.);

· Наявність будь-яких будівель;

· Екологічні характеристики і багато іншого.

Суттєвим аспектом аналізу земельної ділянки є визначення достатності його розміру для реалізації того чи іншого проекту і досягнення оптимального співвідношення між вкладами землі та інших факторів виробництва (капіталу та праці) в створюваний об'єкт. Для цього визначається коефіцієнт використання території (відношення площі будівлі до площі земельної ділянки) [10]:

· Для житлової нерухомості за видами житлових будівель: індивідуальні будинки - 0,1-0,25; зблоковані будинки - 0,5-1,5; багатоповерхові будинки до 5 поверхів - 0,7-2; будівлі більше 5 поверхів - від 2,5; висотні будівлі - до 12;

· Для комерційної нерухомості - 0,5-12.

Питання про заміну землі капіталом (збільшення висотності забудови) має дві сторони:

1. Технічна сторона пов'язана з фізичними можливостями збільшення площі будівлі на даній ділянці: межа висотності будівлі може бути визначений зональним регламентом території або іншими містобудівними нормативами.

2. економічна сторона має два аспекти:

· Вплив такої заміни на доходи і витрати (наприклад, у скільки обійдеться заміна сотки землі збільшенням на поверх будівлі). Економічна доцільність тут буде визначатися співвідношенням цін на землю і додаткових витрат капіталу. Позитивні результати при збільшенні висотності забудови: істотне збільшення виходу готової продукції на одиницю площі ділянки і, отже, зменшення потреби в землі; зниження витрат на одиницю площі (наприклад, при збільшенні поверховості з 1 до 3-4 поверхів можна знизити витрати на одиницю площі на 3-5%).

Негативні сторони: з перевищенням певної межі (5 поверхів) сумарні витрати на одиницю площі знову починають зростати (необхідність застосування більш дорогої будівельної техніки, матеріалів, додаткового обладнання (ліфтів), збільшення витрат на дотримання вимог протипожежної безпеки та ін.).

· Вплив заміни землі капталом на цінність об'єкта в очах споживача. Для кожного виду землекористування повинно існувати таке співвідношення між землею і капталом, яке робить об'єкт максимально привабливим для користувача в своєму "класі". За певними межами зростання поверховості може стати чинником, що знижує цінність об'єкту для потенційних користувачів. Наприклад, одним з ознак елітності житла є обмежене число квартир в будинку (30-40); при більшій кількості втрачається "обраність" об'єкта, що може відштовхнути споживача необхідного класу.

Ефективним способом порівняння сильних і слабких сторін проекту з урахуванням стану і тенденцій розвитку ринку нерухомості може бути застосування SWOT-аналізу (табл.7.1). S і W - об'єкт, О і Т - ринок.

Таблиця 7.1

Застосування SWOT-аналізу для оцінки перспективності будівництва

житлового будинку підвищеної комфортності

 S - сили: близькість до станції метро, ??зелений район  W - слабкості: наявність містобудівних обмежень по висотності будівель, застарілі варіанти типових планувань
 T - небезпеки: паралельне будівництво конкуруючих об'єктів в оточенні об'єктів  O - можливості: прогнозоване зростання ділової активності в районі розташування об'єкта, розвиток транспортної мережі

Аналіз характеристик проекту в їх порівнянні з вимогами ринку дозволяє вибрати з можливих варіантів проекту найкращий, розглянути можливість ліквідації слабких сторін проекту (відхід від типових планувань до індивідуальних), ще більше посилити вплив сильних сторін.



Види ефективності проектів девелопменту | Метод визначення чистої поточної вартості.

Функції керуючої компанії | Й етап. Аналіз ринку та поточного стану об'єкта нерухомості. | Й етап. Розробка стратегії і програми управління об'єктом нерухомості. | Особливості управління операційною нерухомістю | Особливості управління інвестиційною нерухомістю | Управління продажами на ринку нерухомості | Управління каналами розподілу | Поняття і сутність девелопменту | Особливості інвестиційних проектів у сфері розвитку нерухомості | Й етап. Розробка техніко-економічного обґрунтування і проектування. |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати