На головну

Поняття і сутність девелопменту

  1. I. 7. Що називається інтерференцією хвиль? Поясніть поняття когерентності, різниці ходу хвиль, умови max і min при інтерференції хвиль.
  2. I. Поняття про принципи ФВ і їх значення.
  3. II. 17. Поясніть фізичну сутність визначення швидкості звуку методом резонансу.
  4. III 1. Поняття педагогічної технології, її основні ознаки
  5. III 1. Поняття уроку як цілісної системи, вимоги до уроку
  6. III 1. Поняття «засоби навчання», їх класифікації
  7. III 1. Поняття «засоби навчання», їх класифікації

Виділення девелопменту як особливої ??професійної діяльності є одним з найбільш яскравих проявів спеціалізації на ринку нерухомості і будівництва. Терміни "девелопмент" і "девелопер" відносно нові для російської економіки, в той час як в країнах з розвиненими ринками нерухомості девелопер є однією з провідних фігур на ринку.

Поняття "девелопмент" має два взаємопов'язаних значення:

1. Як матеріальний процес:

Девелопмент - це виконання будівельних, інженерних, земляних та інших робіт на поверхні землі, над або під землею або здійснення будь-яких матеріальних змін у використанні будівель і ділянок землі. Визначення через ці операції є виключним для визначення поняття девелопменту, чи не включає роботи по поліпшенню внутрішнього інтер'єру, що не змінюють зовнішній вигляд будівлі [9].

2. Девелопмент як професійна діяльність, Пов'язана з організацією та управлінням інвестиційним проектом у сфері нерухомості.

Розвиток нерухомості розуміється як цілеспрямована зміна, в результаті якого об'єкт набуває якісно нові властивості і характеристики.

Як якісне перетворення нерухомості девелопмент є єдність фізичних, економічних і правових процесів (аспектів):

· Будь-який розвиток нерухомості пов'язане з фізичними змінами, Які забезпечують появу у об'єкта нових споживчих якостей, відповідних умов, що змінюються потребам суспільства. Зміни можуть бути як кардинальними (перетворення незабудованої ділянки землі в ділянку з будівлею), так і не дуже помітними зовні (переклад з одного функціонального використання в інше, наприклад, з житлового фонду в нежитловий). Фізичні зміни є обов'язковою ознакою девелопменту, необхідною умовою для підвищення економічного ефекту від використання об'єкта.

· економічний аспект девелопменту реалізується в підвищенні цінності об'єкта внаслідок вироблених фізичних змін. При цьому зростання цінності об'єкта забезпечується не будь-якими фізичними перетвореннями, а такими, які відповідають вимогам ринку. Таким чином, приріст цінності об'єкта забезпечується, в першу чергу, не тоді, коли здійснюється будівництво, а тоді, коли вибирається проект девелопменту.

· правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням проведених змін, появи якісно нового об'єкта. Реєстрація новоствореного об'єкта і прав на нього є принципово важливим моментом, тому що тільки після цього можна говорити про завершення процесу девелопменту.

Мета девелопменту - отримання доходу за рахунок створення об'єктів, що задовольняють потреби покупців (орендарів).

Учасники процесу девелопменту:

- Власник об'єкта розвитку (об'єкта нерухомості - незабудованої земельної ділянки, існуючої будівлі і ін.).

- Девелопер - фізична або юридична особа, яка взяла на себе відповідальність за керівництво і забезпечення проекту девелопменту.

- Державні органи, які регулюють відносини в сфері розвитку нерухомості, проектування, будівництва і експлуатації нерухомості.

- Інвестори, які забезпечують фінансування проекту девелопменту (банки, недержавні інвестиційні фонди та ін.).

- Підрядники - проектні та будівельні організації, що забезпечують проектування, виконання будівельних і пусконалагоджувальних робіт.

- Професійні радники - інжинірингові компанії, консультанти з планування, економіці, податків і бухобліку, архітектури та будівництва, кошторисники, агенти з нерухомості, оцінювачі, фахівці за окремими секторами ринку нерухомості та ін.

- Об'єкти впливу (опоненти) - ті, хто може вплинути на швидкість виконання робіт і навіть в цілому на результати проекту: власники сусідніх об'єктів, різні громадські організації (захисники навколишнього середовища, активісти охорони пам'яток і т.п.).

- Споживачі - покупці, орендарі та ін.

Девелопер є ключовою фігурою процесу девелопменту і виконує наступні функції:

- Вибір економічно ефективного проекту.

- Отримання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від органів влади.

- Визначення умов залучення інвестицій, розробка механізмів та форм їх повернення, пошук і залучення інвесторів.

- Відбір підрядників (проектних і будівельно-монтажних організацій), фінансування їх діяльності, контроль за їх роботою.

- Реалізація створеного об'єкта або передача його в експлуатацію, повернення коштів інвесторів.

Таким чином, зміст діяльності девелопера полягає не в здійсненні матеріальних змін в об'єктах нерухомості, а в їх організації. Девелопер залучає інших учасників девелопмента, координує їх діяльність, приймає на себе всі основні ризики проекту. Від девелопера потрібне прийняття зважених, економічно обґрунтованих, найбільш ефективних рішень на кожному з етапів реалізації проекту з урахуванням потреб ринку, інтересів власників, інвесторів, підрядників та інших учасників девелопмента.

Найважливіші аспекти діяльності девелопера:

· Девелопер повинен добре знати стан і перспективи розвитку регіону, тому що тільки таке знання дозволяє вибрати саме той проект, який буде затребуваний. Принципове значення має грамотний вибір місця розташування об'єкта в залежності від його призначення.

· Однією з основних завдань девелопера є організація фінансування проекту, тому девелопер повинен ретельно опрацювати такі питання, як можливі джерела фінансування (кредити банків, кошти інвестиційних і пенсійних фондів, приватних інвесторів, майбутніх користувачів і ін.), Інструменти залучення фінансових ресурсів (кредитні угоди , інвестиційні договори, договори пайової участі, випуск цінних паперів і ін.), варіанти повернення залучених та запозичених ресурсів (надання частки у власності на об'єкт, повернення коштів та доходу за ними в грошовій формі і ін.).

· Управління ризиками при реалізації проекту. Беручи на себе основну частину ризиків, девелопер повинен прорахувати ймовірність їх настання, вжити можливих заходів для їх мінімізації, передбачити варіанти дій при появі ризиків.

виділяють три різновиди девелоперів:

1. Девелопери-інвестори, які вкладають значну частину коштів у власні проекти.

2. Девелопери, що інвестують тільки невелику частку (близько 10%) вартості проекту - змішаний девелопмент.

3. Fee-девелопери опрацьовують і розвивають проект без власних фінансових вкладень - чистий девелопмент.



Управління каналами розподілу | Особливості інвестиційних проектів у сфері розвитку нерухомості

Приватизація житлових приміщень. | Продаж державного майна на аукціоні. | Продаж державного майна на конкурсі. | Сутність, цілі та завдання управління нерухомістю | Функції керуючої компанії | Й етап. Аналіз ринку та поточного стану об'єкта нерухомості. | Й етап. Розробка стратегії і програми управління об'єктом нерухомості. | Особливості управління операційною нерухомістю | Особливості управління інвестиційною нерухомістю | Управління продажами на ринку нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати