На головну

Ринок торговельної нерухомості

  1. III) Ринок робочої сили.
  2. Акціонерний капітал. Цінні папери. Ринок цінних паперів.
  3. Аналіз стимулювання торгової мережі
  4. Оренда як форма роздержавлення і приватизації об'єктів нерухомості (підприємств).
  5. Оренда нерухомості в системі підприємництва. Види і форми оренди.
  6. балансуючий ринок
  7. У ТОРГІВЛІ

Ринок об'єктів торгової нерухомості включає 4 сегменти:

· Вбудовані торгові приміщення.

· Торгові комплекси.

· Торгові зони (вуличні ринки).

· Малі торгові площі (кіоски та павільйони).

За своїм форматом (асортименту пропонованих орендарями товарів і послуг) торгові центри можуть бути:

· вузькоформатні комплекси припускають розміщення продавців, які спеціалізуються в одній категорії (групі), наприклад, торгівлі побутовою технікою або продажу продуктів харчування. Вони орієнтовані на чіткий сегмент споживачів, в значній мірі визначилися з покупкою необхідного їм товару.

· Багатоформатна (широкоформатні) комплекси більш універсальні і передбачають наявність широкого асортименту товарів. Крім того, їх концепція може включати більший у порівнянні з вузькоформатний комплексами спектр додаткових послуг - кафе і ресторани, кінотеатр, ігрові зони. Вони в першу чергу розраховані на велику кількість відвідувачів, їх тривале перебування за рахунок комфорту обслуговування і, отже, своєрідний перехресний обмін клієнтами між продавцями-орендарями, що забезпечує високі обсяги продажів.

Залежно від того, якого профілю орендарі є для торгових комплексів ключовими і утворюють ( "якірними"), виділяють кілька основних видів торгових центрів:

· Фестиваль-центр знаходиться в культурно-історичному місці міста або центральної площі, "якорем" в якому є сукупність підприємств розваг та громадського харчування, а продавці (магазини сувенірів та парфумерії, одягу, взуття, аксесуарів і т.д.) виступають як супутні орендарі.

· Торгово-громадський центр, Основними орендарями в якому можуть бути дитячі та фітнес-клуби, спортивні і розважальні комплекси, готель, універмаг, а супутніми - магазини сувенірів та парфумерії, одягу, взуття, аксесуарів.

· Торговий центр моди, В якому в якості "якорів" представлені магазини одягу та взуття, а супутніми товарами - магазини аксесуарів, парфумерії та косметики, подарунків, що займають перші (з 1-го по 3-й) поверхи в будівлі.

· Аутлет-центр розташований в спальних і віддалених від центру міста районах. Основну торгівлю в ньому здійснюють виробники - продавці одягу і взуття, побутової техніки та електроніки, будівельних матеріалів, а в якості супутніх продавців представлені підприємства послуг.

· Пауер-центр знаходиться в житлових зонах і на околицях міста поруч з основними автомагістралями, включає до свого складу 4-х і більше спеціалізованих операторів роздрібної торгівлі з широким асортиментом товару будь-якої категорії за низькими цінами, а також, по можливості, дискаунт-універмаг, центр торгівлі по каталогам і т.д.

Питання для самоконтролю:

1. З якою метою проводиться сегментація ринку нерухомості?

2. Які ознаки і критерії сегментації ринку використовуються?

3. На які сегменти ділиться ринок житлових об'єктів?

4. Які критерії елітності житла?

5. На підставі яких характеристик визначається клас заміського житла?

6. У чому полягають особливості офісних центрів, бізнес-парків і особняків?

7. Які параметри об'єктів складської нерухомості визначають їх клас?

8. Які сегменти включає ринок торговельної нерухомості? Види торгових центрів.

Питання для самостійного вивчення:

1. Класи житлової заміської нерухомості.

2. Характеристика ринку земельних ділянок.

3. Класифікація ринку готельних об'єктів.

4. Ринок промислової нерухомості.

5. Тенденції розвитку основних сегментів ринку нерухомості.

4. Право власності на нерухомість

4.1. Поняття права власності

Основою для здійснення різних угод з нерухомістю є право власності. У понятті власності на нерухомість слід розрізняти дві сторони:

1. Матеріально-речова форма показує пооб'єктний склад нерухомості, тобто що (яке майно) присвоюється людьми.

2. Соціально-економічна сутність розкриває відносини між людьми з приводу привласнення та використання нерухомості.

Комплекс прав на нерухомість включає:

· громадські права, Які пов'язані з владними повноваженнями органів влади. Вони дозволяють вводити і стягувати податки, встановлювати обмеження у використанні нерухомості, купувати нерухомість за певну компенсацію для суспільних потреб і т.д.

· Приватні права, Що визначають характер власності на нерухомість в залежності від форм володіння, способів використання майна, поділу доходів.

Право власності реалізується при здійсненні прав володіння, користування і розпорядження майном.

володіння - Законна можливість фактично володіти нерухомістю, утримувати її в своєму господарстві.

користування складається в експлуатації нерухомості відповідно до її призначення.

розпорядження - можливість визначати юридичну долю об'єкта нерухомості шляхом зміни його приналежності, стану або призначення (продаж, обмін, знищення, передача в заставу, перепрофілювання і т.д.).

Правомочності власника можуть бути розподілені між різними особами. Наприклад, орендар об'єкта має право володіння і користування, але не має права розпорядження майном.

Власник може на свій розсуд здійснювати будь-які дії щодо свого об'єкта нерухомості, не порушують права та інтереси інших осіб: відчужувати нерухомість іншим особам, передавати іншим особам правомочності щодо володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу, як-небудь обтяжувати майно, розпоряджатися майном іншим способом.

Власник несе тягар утримання належної йому нерухомості і ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження.

Право власності виникає:

· При виробництві нової нерухомості, створеної будь-якою особою для себе з дотриманням закону, або при придбанні нерухомості цією особою.

· На підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна.

· При реорганізації юридичної особи.

· У разі передачі нерухомості або майнових прав на інше майно у спадок іншим особам на підставі заповіту або відповідно до закону.

Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

Право власності припиняється, якщо власник передав майно іншим особам, відмовився від права власності, втратив право власності на майно у випадках загибелі або знищення майна.

Суб'єкти і об'єкти права власності

Суб'єктами права власності на нерухоме майно є власники конкретних об'єктів нерухомості, наділені правами і несуть обов'язки відповідно до цивільного, земельних, лісових, водних та інших законодавством РФ.

В майнові відносини з приводу нерухомості вступають три основні групи суб'єктів:

· Російська Федерація і суб'єкти РФ в особі органів державної влади; міста, райони, населені пункти в особі органів місцевого самоврядування.

· Громадяни, об'єднання людей, сім'ї, соціальна група, в т.ч. Іностранні громадяни.

· Юридичні особи - комерційні, некомерційні, в т.ч. іноземні.

Об'єкти права власності - Різні об'єкти нерухомості, речові права та обмеження прав власності.

Речові права на чужу нерухомість:

· Постійного безстрокового користування землею;

· Довічного успадкованого володіння землею;

· Господарського відання;

· Оперативного управління;

· Користування чужими житловими приміщеннями (для члена сім'ї власника, за договором довічного утримання та ін.).

Відносини права власності - Це система відносин між людьми з приводу привласнення та відчуження об'єктів нерухомості.

Правовий статус власника включає також і обов'язки, Які лягають на власника в ставленні приналежної йому нерухомості:

· Зміст нерухомості відповідно до необхідних вимог - технологічними, екологічними, санітарними, протипожежними.

· Сплата податків і зборів з майна.

Виконання обов'язків по утриманню нерухомості не залежить від того, чи приносить вона доходи, або її зміст стало збитковим для власника.

4.2. Функції права власності на землю

Всі функції права власності на землю поділяються на загальні та спеціальні (табл.4.1). До основних загальним правам власників землі відноситься право здійснювати або не здійснювати певні дії щодо землі. Наприклад, кожен землевласник має право самостійно господарювати, відчужувати свою ділянку, отримувати компенсації за його вилучення державою і т.п.

Обсяг і зміст спеціальних прав і обов'язків визначаються цільовим призначенням земельної ділянки, категорією земель, особливостями правового статусу власника і іншими обставинами.

Статус власників землі - громадян залежить від мети її використання. Наприклад, власник-фермер має право вести товарне господарство на відміну від громадянина, який володіє ділянкою для індивідуального житлового будівництва або особистого підсобного господарства. Обставини, що впливають на права власників, мають різний характер: зміна статусу місцевості, на якій розташована ділянка, виникнення суспільної потреби в даній ділянці та ін.

Правовий статус власників - юридичних осіб (комерційних організацій) визначається їх статутом.

Таблиця 4.1

Структура права власності на землю

 Функції права власності
 Володіння - фактичне володіння землею шляхом: · відведення ділянки на місцевості; · перенесення в натуру проектів землеустрою; · створення зон з особливими умовами використання; · виконання генплану планування і забудови; · зведення межових ліній, знаків, зборів; · охорони від зазіхань на ділянку  Користування - вилучення з землі корисних властивостей або доходу шляхом: · вільного господарювання; · раціональної організації території; · захисту земель від процесів руйнування, забруднення і зараження шкідниками; · використання наявних на ділянці загальних корисних копалин, торфу, води і т.п .; · перебування в лісі для відпочинку, збору ягід і т.п.  Розпорядження - визначення юридичної долі і фізичного стану ділянки шляхом: 1. Зміни статусу ділянки: · переклад з однієї категорії в іншу · встановлення певного порядку користування · зведення будівель на ділянці та т.д.2. Зміни складу осіб - власників, власників і користувачів ділянки: · Відчуження ділянки · Передача в оренду і т.п. · Неможливість існування безгоспних ділянок

Поряд з правом власності на землю необхідно враховувати і обмежені речові права на неї, зокрема, право довічного успадкованого володіння, постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та сервітут. Такі права на землю належать особам, які не є її власниками, однак мають можливість в тому чи іншому обсязі використовувати чужі ділянки в своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника, іноді навіть поза його волею. Вони зберігаються і при зміні власника землі.

приватний сервітут встановлюється відповідно до цивільного законодавства угодою між особами. Власник має право вимагати відповідну плату від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут.

Для продаваних забудованих земельних ділянок встановлюються публічні сервітути, Відповідно до яких власники земельних ділянок повинні забезпечити:

· Безоплатне і безперешкодне використання місць загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, об'єкти інженерної інфраструктури), які існували на момент передачі ділянки у власність.

· Можливість розміщення на ділянці межових геодезичних знаків і під'їздів до них, проведення дренажних робіт, вишукувальних, дослідних та інших робіт

· Можливість доступу на ділянку муніципальних служб для ремонту об'єктів інфраструктури.

· Можливість вільного доступу до прибережної смуги, полювання, збирання дикорослих рослин, лову риби, сінокосу чи випасання худоби.

Зміна названих і введення нових публічних сервітутів можливе лише федеральним законом або прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами. Власник ділянки має право вимагати відповідну плату за сервітут, надання рівноцінного ділянки з відшкодуванням збитків, якщо сервітут не дозволяє використовувати ділянку.

 



Ринок складської нерухомості | Державна реєстрація прав на нерухомість

Особливості ринку нерухомості | Класифікація ринку нерухомості | Фактори, що діють на ринку нерухомості | Економічні суб'єкти ринку нерухомості | Державне регулювання в сфері нерухомості | Характеристика основних сегментів ринку нерухомості | Ринок житлової нерухомості | Характеристика ринку житлової міської нерухомості | Характеристика ринку житлової заміської нерухомості | Ринок офісної нерухомості |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати