Головна

| | | | | | | | | |

Об'єкти-аналоги для визначення вартості за методом прямого порівняння продажів

  1. C - матриця (за формою нагадує куб) застосовується для визначення взаємозв'язку елементів трьох списків одночасно.
  2. I ВИКУП і перепродаж ТОВ jj ВЛАСНИХ ЧАСТКОЮ
  3. I.1. Розрахунок вартості сировини
  4. II. 17. Поясніть фізичну сутність визначення швидкості звуку методом резонансу.
  5. II. 7. Поясніть метод визначення довжини світлової хвилі в лабораторній роботі.
  6. II. Метод визначення розрахункового часу евакуації
  7. III. види вартості
 показник  об'єкт оцінки  Об'єкти-аналоги
 передані права  Право власності на зем.уч. і поліпшення  Право власності на зем.уч. і поліпшення  Право власності на зем.уч. і поліпшення  Право власності на зем.уч. і поліпшення
 Умови фінансу-вання угоди  ринкові  ринкові  розстрочка  ринкові
 Чистота угоди  Чистий  Чистий  Чистий  Чистий
 час продажу  Дата оцінки  Можна порівняти з датою оцінки  1 місяць тому  2 місяці назад

закінчення табл.25

 Характери-стика местополо-вання  Категорія престижності для житла - 4, низька привабливими-ність для проживання, на відстані 1,5 км від найближчої зупинки гро-ного транспорту, грунтова дорога  Категорія престижності для житла - 5, середня привабливими-ність для проживання, на расстояніі0,5 км від найближчої зупинки гро-ного транспорту, асфальтобетон-ва дорога  Категорія престижності для житла - 5, середня привабливості ність для проживання, на відстані 0,5 км від найближчої зупинки гро-ного транспорту, асфальтобетон-ва дорога  Категорія престижності для житла - 4, середня привабливості ність для проживання, на відстані 1,0 км від найближчої зупинки гро-ного транспорту, грунтова дорога
  Фізичні характеристики  Рік побудови 1961 площа будинку 38,5 кв.м, площа зем.уч. 600 кв.м, фізичний знос 52%, до складу майна входітсарай, є електричні-ство, газ, холодну водоснабж-ня, пічне опалення  Рік побудови 1968 площа будинку 37,6 кв.м, площа зем.уч. 600 кв.м, фізичний знос 38%, до складу майна входить лазня дві теплиці, є електричні-ство, холодну водоснабж-ня, пічне опалення  Рік побудови 1975, площа будинку 36,0 кв.м, площа зем.уч. 600 кв.м, фізичний знос 35%, до складу майна входить лазня гараж, є електричні-ство, холодну водоснабж-ня, пічне опалення  Рік побудови 1960 площа будинку 37,0 кв.м, площа зем.уч. 600 кв.м, фізичний знос 53%, до складу майна входить лазня, є електричні-ство, холодну водоснабж-ня, пічне опалення

На підставі таблиці з характеристиками можна зробити висновок, що об'єкти аналогічні об'єкту оцінки і можуть використовуватися для методу порівняння продажів. Однак є відмінності, на які слід розрахувати і внести поправки. Для всіх об'єктів-аналогів були взяті ціни продажів. Оскільки об'єкт нерухомості - це житловий будинок з будівлями на земельній ділянці, то доцільніше взяти за одиницю порівняння один об'єкт цілком. Це підтверджують основні показники площі і земельної ділянки та житлового будинку.

Обгрунтування коригувань:

За умовами фінансування ціна другого об'єкта-аналога змінилася, тому що була надана розстрочка платежу. На підставі вивчення договору купівлі-продажу був зроблений висновок про те, що ціна збільшилася на 5%, що і буде вважатися коригуванням (аналіз фактичних даних).

Об'єкти-аналоги 2,3 були продані в відмінні від дати оцінки періоди. На момент проведення оцінки у аналітиків була наступна інформація: два місяці тому середня вартість 1 кв.м будинків даного сегмента дорівнювала 9485 руб., Місяць тому - 9640 руб., На момент оцінки - 9800 руб. Для аналога 2 коригування дорівнює [(9800/9640) -1] * 100% = 1,66%, для аналога 3 - [(9800/9485) -1] * 100% = 3,32% (аналіз вторинних даних).

Розмір коригування по категорії престижності був прийнятий згідно з аналітичними дослідженнями ВАТ «Камська долина» за методикою зонування м Пермі к.е.н., доцента кафедри фінансів і кредиту Пермського державного університету Е. Д. Єпішин. Середня різниця в цінах між 4 і 5 категоріями престижності для індивідуальних дерев'яних будинків становить 9% (аналіз вторинних даних).

Привабливість для проживання обраного об'єкта була оцінена як низька з наступних причин: згідно зонування р Пермі територія розташування відноситься до зони катастрофічного затоплення р. Камою, в безпосередній близькості проходить лінія електропередач (ЛЕП), а також знаходиться несанкціоноване звалище твердих побутових відходів. За даним показником був проведений опитування оцінювачів-експертів, які обрали оцінку різниці 10% (індивідуальні опитування).

Був проаналізований також фізичний знос будівель, і на підставі його ступеня прийняті наступні коригування: для аналога 1 - 14%, 2 - 17%, 3 - 1% (аналіз витрат).

Відмінності в надвірних будівлях прийнято на їхню фактичну вартість. Середня лазня оцінена в 30 тис.руб., Гараж в 45 тис.руб., Теплиця в 5 тис.руб. Наявність сараю впливу на ринкову вартість не робить (аналіз витрат).

У об'єкта оцінки є газопостачання, що відрізняє його від інших об'єктів. Величину коригування візьмемо зі збірок УПВС по вартості пристрою газопостачання в аналогічних будівлях, яка становить 2,6% (табл. 5, збірник №28УПВС-69, аналіз вторинних даних).

Перші чотири коригування відносяться до умов угоди купівлі-продажу та призводять ціни продажів до ринкових умов на дату оцінки. При виконанні даних коригувань повинна бути дотримана наведена послідовність, причому кожна наступна коригування повинна виконуватися на базі попередньої.

Скоригований на умови ринку ціна є базою для всіх інших коригувань, які відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки. Послідовність їх виконання може бути довільною.

Розрахунок за прикладом представлений в табл.26. Спочатку використовуємо процентні коригування, потім грошові.


Таблиця 26



Метод прямого порівняння продажів | Розрахунок вартості за методом прямого порівняння продажів
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати