Головна

| | | | | | | | | |

Метод прямого порівняння продажів

  1. A) Метод змінного середнього
  2. B. Соціологія та ее методи повінні будуватіся за зразки природничих наук
  3. I ВИКУП і перепродаж ТОВ jj ВЛАСНИХ ЧАСТКОЮ
  4. I. 2. Сформулюйте принцип Гюйгенса. Поясніть метод зон Френеля.
  5. I. 9. Опишіть пристрій лабораторної установки по визначенню швидкості звуку методом резонансу.
  6. I. ЗАГАЛЬНІ організаційно-Методичні вказівки Щодо

Послідовність визначення вартості за методом прямого порівняння продажів:

  1. Аналіз ринку нерухомості і вибір об'єктів-аналогів, про яких є вся необхідна інформація (ціна, правові, технічні та економічні характеристики та ін.).
  2. Вибір одиниці порівняння (для земельних ділянок 1 кв.м, 1 га, 1 пог.км, для будівель і споруд 1 кв.м, 1 куб.м, 1 машино-місце та ін.).
  3. Вибір елементів (показників) порівняння. При оцінці нерухомості прийнято порівнювати об'єкти з прав, умов фінансування, чистоті угоди, дату оцінки, місцем розташування, фізичними характеристиками, економічними характеристиками, відхилень від цільового використання та наявності рухомого майна.
  4. Розрахунок коригувань за обраними елементами порівняння.
  5. Внесення коригувань (підсумовування або Мультиплікує) і розрахунок скоригованих цін об'єктів-аналогів.
  6. Аналіз скоригованих цін об'єктів-аналогів і визначення зваженої величини ринкової вартості об'єкта оцінки.

На особливу увагу заслуговує етап розрахунку коригувань.

Для вимірювання коригувань в основному застосовують кількісні методики. Якісні методики також використовують, але при їх обов'язковому обґрунтуванні.

До кількісних методикам відносять [13]:

O аналіз парного набору даних (paired data set analysis);

O статистичний аналіз (statistical analysis);

O графічний аналіз (graphic analysis);

O аналіз тенденцій (trend analysis);

O аналіз витрат (cost-related analysis);

O аналіз вторинних даних (secondary analysis).

До якісних методикам відносять:

O відносний порівняльний аналіз (relative comparison analysis);

O розподільний аналіз (ranking analysis);

O індивідуальні опитування (personal interviews).

Аналіз парного набору даних. Даний метод полягає в порівнянні двох і більше ринкових продажів з метою отримання величини коригування для одного елемента порівняння. Абсолютна точність досягається в разі збігу у об'єктів всіх елементів, крім одного. На практиці такі випадки зустрічаються рідко, але при достатній інформаційній базі метод дає хороші результати.

Статистичний аналіз. Цей метод використовує математичний апарат статистики і регресійного аналізу для обробки масиву даних про характеристиках нерухомості та їхні ціни продажів. Складність полягає у визначенні числа чинників, що впливає на ціну і виділення їх вагових значень.

Графічний аналіз. Результати статистичного аналізу, виражені в графічному вигляді, можуть показати розподіл ринку в елементах порівняння. Криві розподілу, побудовані для елементів порівняння за допомогою відповідних формул, дозволяють визначити величини коригувань.

Аналіз тенденцій. При наявності великої кількості даних ринку про продаж власності з незбіжними параметрами цей метод дозволяє визначити фактори, що впливають на ціну продажу і елементи, чутливі до ринку. Виявивши елементи, підбирають відповідні способи для їх коригувань.

Аналіз витрат. У цьому методі основою коригувань служить амортизована вартість будівлі. Слід зауважити, що такі коригування вимагають ретельної перевірки ринкових даних.

Аналіз вторинних даних. Даним методом визначаються величини коригувань, спираючись на дані, що не відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки або об'єкту порівняння. Такі дані звичайно містяться в звітах і публікаціях органів статистики, спеціалізованих аналітичних агентств та ін.

Відносний порівняльний аналізвідноситься до якісних методикам. На основі вивчення даних ринку аналізуються порівнянні продажу для того, щоб визначити, чи є вплив на вартість нерухомості порівнюваних елементів перевищує, рівним або відсутньою по відношенню до об'єкта оцінки. Метод нагадує аналіз парного набору даних за винятком того, що коригування не беруться у відсотках або грошові суми.

Розподільчий аналіз. Метод є варіантом відносного порівняльного аналізу. Порівнянні продажу розподіляються в порядку монотонного зміни відповідності об'єкта оцінки, потім визначається місце оцінюваного об'єкта в ряду порівняльних продажів.

Індивідуальні опитування. В результаті опитувань професіоналів і обізнаних осіб виходить інформація, яка може бути корисна при проведенні коригувань. Дана інформація є вторинною і не може бути критерієм при визначенні ринкової вартості.

Приклад визначення вартості з порівняльного підходу методом прямого порівняння продажів

Вихідні дані: об'єкт оцінки - індивідуальний житловий дерев'яний будинок загальною площею 38,5 кв.м з надвірними будівлями на земельній ділянці 600 кв.м.

Оцінити вартість об'єкта нерухомості за методом прямого порівняння продажів.

Для визначення вартості об'єкта оцінки були підібрані три аналога, інформація про яких представлена ??в табл.25.

Таблиця 25



| Об'єкти-аналоги для визначення вартості за методом прямого порівняння продажів
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати