Головна

| | | | | | | | | |

ВСТУП

  1. I. Вступ
  2. I. Вступ
  3. I. Вступ
  4. I. ВСТУП
  5. I. Вступ
  6. I. Вступ
  7. I. Вступ

А. В. Скоробогача

ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ

Методичний посібник

для слухачів курсу «Оцінка вартості підприємства (бізнесу)»

Перм 2012


Укладач: к.е.н., доцент А. В. Скоробогача

Оцінка нерухомості / Методичний посібник з дисципліни «Оцінка нерухомості» для слухачів курсу «Оцінка вартості підприємства (бізнесу)» / ІПК - РМЦПК; Упоряд. А. В. Скоробогача. Перм, 2012. - 125 с.

Навчальний посібник містить короткі теоретичні відомості, необхідні для вивчення дисципліни «Оцінка нерухомості», опис підходів і методів, що застосовуються при оцінці нерухомості, приклади розв'язання типових задач, бібліографічний список.

Призначено для слухачів курсу «Оцінка вартості підприємства (бізнесу)», а також всіх, хто вивчає і практикує даний напрямок оціночної діяльності.

рецензенти: Д.е.н., проф. І. В. Елохово, к.е.н., доц. Е. Д. Епишина

   © Скоробогача А. В., 2012

ЗМІСТ

ВСТУП .. 4

ТЕМА 1. Витратний підхід .. 6

КОРОТКІ ТЕОРЕТИЧНІ ВІДОМОСТІ І ПРИКЛАДИ РІШЕННЯ ТИПОВИХ ЗАДАЧ...6

1.1. Визначення вартості нового будівництва. 6

1.1.1. Методи визначення прямих витрат. 6

1.1.2. Методи визначення непрямих витрат. 26

1.1.3. Методи визначення прибутку підприємця. 27

1.2. Визначення зносу і старіння. 32

1.2.1. Методи розрахунку фізичного зносу. 34

1.2.2. Методи розрахунку функціонального застарівання. 39

1.2.3. Методи розрахунку економічного старіння. 42

ТЕМА 2. ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД .. 45

КОРОТКІ ТЕОРЕТИЧНІ ВІДОМОСТІ І ПРИКЛАДИ РІШЕННЯ ТИПОВИХ ЗАДАЧ...45

2.1. Метод прямого порівняння продажів .. 45

2.2. Метод мультиплікатора валової ренти (GRM) 50

2.3. Метод попарного порівняння. 52

2.4. Використання кореляційно-регресійного аналізу при оцінці нерухомості 58

ТЕМА 3. ДОХІДНИЙ ПІДХІД .. 69

КОРОТКІ ТЕОРЕТИЧНІ ВІДОМОСТІ І ПРИКЛАДИ РІШЕННЯ ТИПОВИХ ЗАДАЧ...69

3.1. Метод прямої капіталізації. 69

3.2. Методи визначення ставки капіталізації. 71

3.3. Метод дисконтування грошових потоків. 75

3.4. Методи визначення ставки дисконтування. 78

ТЕМА 4. НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНИЙ ВИКОРИСТАННЯ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ 80

КОРОТКІ ТЕОРЕТИЧНІ ВІДОМОСТІ І ПРИКЛАДИ РІШЕННЯ ТИПОВИХ ЗАДАЧ...80

ТЕМА 5. ПОГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ 82

КОРОТКІ ТЕОРЕТИЧНІ ВІДОМОСТІ .. 82

СПИСОК .. 86

ВСТУП

Процес визначення вартості активів складний і багатогранний. Для того щоб розрахувати вартість, необхідно володіти знаннями з різних областей і наук. Під оціночною діяльністю розуміється професійна діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової, кадастрової або іншої вартості [1]. Пропонований посібник присвячено одному з видів оціночної діяльності - оцінку об'єктів нерухомості. Цивільний кодекс РФ дає наступне визначення нерухомого майна: нерухомістю є земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва [2]. Об'єктами нерухомості є також підприємство в цілому як майновий комплекс [3], морські судна, судна внутрішнього плавання, повітряні судна і космічні об'єкти.

У посібнику розглядається об'єкт нерухомості як єдиний об'єкт, що складається з земельної ділянки і поліпшень на ньому у вигляді будівель і споруд. Під земельною ділянкою розуміється частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральними законами [4]. Земельні ділянки утворюються при розділі, об'єднанні, перерозподіл земельних ділянок або виділ з земельних ділянок, а також із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності.

У свою чергу поліпшення є будівельними спорудами і представляють одиничний результат будівельної діяльності, призначений для здійснення певних споживчих функцій. Серед будівельних споруд виділяють будівлі та інші споруди. Будівля - це наземний будівельне споруда з приміщеннями для проживання та (або) діяльності людей, розміщення виробництв, зберігання продукції або утримання тварин [5]. Метою видання навчального посібника є ознайомлення читача з теорією і практикою оцінки вартості нерухомості, специфікою застосування різних підходів і методів оцінки вартості.

Основні завдання його публікації:

· Представити базові положення теорії оцінки нерухомості;

· Відпрацювати практичні навички застосування підходів при оцінці нерухомості;

· Відпрацювати практичні навички проведення розрахунків за визначенням вартості власності по методикам, які використовуються в рамках трьох теоретичних підходів;

· Навчити узгоджувати отримані результати.

При цьому завжди слід пам'ятати, що законодавчі аспекти відіграють головну роль в процесі визначення вартості і в основу оцінки вартості закладається інформаційна база, яку оцінювач повинен проаналізувати. Інформаційний масив слід готувати заздалегідь, використовуючи дані як з технічної сфери (будівлі та споруди є продукцією будівельної індустрії), так і з економічної теорії (вартість є результатом економічного аналізу). Процес вивчення технічної сторони будується на нормативних документах в будівельній галузі, таких як СНиП (будівельні норми і правила), МДС (методичні документи в будівництві), ВСН (відомчі будівельні норми) і ін. Методи аналізу ринку нерухомості і підготовку інформаційного масиву можна вивчити за різних наукових праць і підручників. Процес аналізу ринку нерухомості з виявленням особливостей розвитку описаний різними російськими вченими, які вже набули розголосу за невеликий період становлення і розвитку ринку нерухомості в Росії і мають наукові праці з даної тематики. До них можна віднести П. Г. Грабового, Ю. Н. Кулакова, К. Ю. Кулакова, Г. М. Стерника, С. Г. Стерника (м.Москва), Е. І. Тарасевича, А. Н. Асаула , Е. С. Озерова (м.Санкт-Петербург), Е. Д. Єпішин (г. Пермь) і ін.

Нормативні документи, в яких відображена послідовність аналізу ринку нерухомості, поки не розроблені. Аналітична діяльність не підлягає ліцензуванню і є думкою експерта про що відбуваються на ринку процесах. Однак основні моменти, яких повинен стосуватися аналіз ринку будь-яких об'єктів, відображені в Федеральних стандартах оцінки №1, затверджених Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 р №256 «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки (ФСТ. №1) ». У п.18 ФСТ №1 сказано, що оцінювач (експерт) зобов'язаний зібрати і проаналізувати інформацію про політичні, економічні, соціальні та екологічні та інші фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки; інформацію про попит та пропозицію на ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит і пропозицію, кількісні та якісні характеристики цих факторів. Можна звернутися і до нечинним сьогодні «Стандартів оцінки, обов'язковим до застосування суб'єктами оціночної діяльності», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 2001 р №519. П.16 зазначених вище стандартів свідчить, що оцінювач визначає і аналізує ринок, до якого належить об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру і тенденції, а також аналоги об'єкта оцінки і обґрунтовує їх вибір.

В принципі дані нормативні акти можуть служити відправною точкою для опису процедури аналізу ринку нерухомості, причому незалежно від його географічної прихильності.

Згідно Федеральним стандартам оцінки [6] в оціночної діяльності використовуються чотири види вартості: ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова. У навчальному посібнику більшу увагу приділено розрахунку ринкової вартості, яка найбільш часто застосовується при оцінці будь-якого виду майна. Під ринковою вартістю [7] об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які -або надзвичайні обставини, т. е. коли:

- Одна із сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;

- Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

- Об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;

- Ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь якої сторони не було;

- Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Можливість відчуження на відкритому ринку означає, що об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів, при цьому термін експозиції об'єкта на ринку повинен бути достатнім для залучення уваги достатнього числа потенційних покупців.

Розумність дій сторін угоди означає, що ціна угоди - найбільша з досяжних за розумними міркувань цін для продавця і найменша з досяжних за розумними міркувань цін для покупця.

Повнота існуючою інформацією означає, що сторони угоди в достатній мірі поінформовані про предмет угоди, діють, прагнучи досягти умов угоди, найкращих з точки зору кожної зі сторін, відповідно до повним обсягом інформації про стан ринку і об'єкт оцінки, доступним на дату оцінки.

Відсутність надзвичайних обставин означає, що у кожної зі сторін угоди є мотиви для її здійснення, при цьому до них немає примусу.

Виходячи з цього і побудована структура навчального посібника. Перші три теми стосуються основних підходів до оцінки (витратного, порівняльного і дохідного). При розкритті четвертої теми викладено аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості як найважливіший принцип оцінки, що визначає подальші розрахунки ринкової вартості майна за трьома вищезазначеними підходами. П'ята тема присвячена узгодженню результатів ринкової вартості.

Зміст навчального посібника передбачає, що читач знайомий з дисциплінами «Економічна теорія», «Фінансова математика», «Теорія оцінки власності», «Економіка нерухомості», «Інвестиції», а також знає правові та економічні передумови оцінки вартості нерухомості.

Автор висловлює подяку рецензентам Елохово І. В., Єпішин Е. Д., а також професіоналам ринку нерухомості та оціночної діяльності Мітюшкін Е. Н., Ширинкин А. Ю., Полигаловой О. А ..

Методи, розглянуті в навчальному посібнику, і бібліографічний список, що включає навчальні та нормативні видання, достатні для ознайомлення з основними способами і принципами оцінки вартості нерухомості. При поглибленому вивченні дисципліни вони потребують доповнення.

При виявленні помилок і друкарських помилок прохання повідомити автору по E-mail: Alex_Skorobogach@mail.ru



ОЦІНКА ИНТЕНСИВНОСТИ БОЛЮ |
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати